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銀行批貸速度加快 北京樓市積壓剛需釋放

來源:北京青年報(bào)

作者:

2019-04-08 08:23:04

北京住建委數(shù)據(jù)顯示,3月二手房網(wǎng)簽住宅達(dá)16051套,這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年“3·17”調(diào)控后,繼2017年4月、2018年5月后第三個(gè)超過1.6萬套二手房住宅成交月份。今年春節(jié)以來,北京樓市成交量穩(wěn)步上升,價(jià)格也出現(xiàn)一些反彈,一些業(yè)內(nèi)人士稱之為樓市“小陽春”。樓市出現(xiàn)“小陽春”背后的邏輯是什么?這個(gè)情況能夠持續(xù)嗎?背后的基本面有沒有出現(xiàn)變化?樓市是反轉(zhuǎn)還是反彈?北京青年報(bào)記者利用清明假期進(jìn)行了調(diào)查。

市場(chǎng)

二手房成交量、成交均價(jià)都環(huán)比上升

達(dá)到連續(xù)10個(gè)月的最高值

北京市住建委的數(shù)據(jù),3月北京二手住宅網(wǎng)簽共16051套。這一數(shù)據(jù)是2018年5月后,連續(xù)10個(gè)月的最高值。也是2017年“3·17”調(diào)控后,繼2017年4月、2018年5月后,第三個(gè)超過1.6萬套二手房住宅成交月份。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍,比去年同期增加23.2%。在房貸利率見頂回落以及市場(chǎng)預(yù)期有所改善的情況下,今年3月市場(chǎng)表現(xiàn)好于去年。

價(jià)格方面,二手房成交均價(jià)漲幅較穩(wěn)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì),3月北京二手房成交均價(jià)61420元/平方米,比2月上漲2.5%。3月高單價(jià)中心城四區(qū)成交占比環(huán)比提升2.5個(gè)百分點(diǎn),擴(kuò)大均價(jià)漲幅。但從短期看,3月后兩周成交均價(jià)已隨成交量的回落而下跌,均價(jià)上漲勢(shì)頭難以持續(xù)。

據(jù)安居客線上數(shù)據(jù)顯示,3月份北京二手房掛牌價(jià)格同比去年上漲4.95%,體現(xiàn)出房主側(cè)對(duì)于房價(jià)未來預(yù)期的變化;再從國民安居指數(shù)來看,3月份環(huán)比2月份繼續(xù)上升4.3個(gè)百分點(diǎn),同步體現(xiàn)出購房者對(duì)于市場(chǎng)未來預(yù)期的看多。

探訪

去年底開始行情漸好

“門店員工都忙著帶客戶看房去了”

近日,北京青年報(bào)記者對(duì)多家中介門店進(jìn)行了采訪。朝陽區(qū)麥子店附近的一位鏈家門店經(jīng)理告訴北青報(bào)記者,年后市場(chǎng)的熱度的確有所提升,門店員工的帶看量、銷售量都上來了。二手房的成交周期也變短了,好的房源銷售很快。

4月5日下午,北青報(bào)記者來到通州北苑的一家鏈家門店,到店后發(fā)現(xiàn)只有三名員工在店內(nèi)辦公。該門店的客戶經(jīng)理稱:“大家都忙著帶客戶去看房,店里也就剩下兩三個(gè)同事了。”

該經(jīng)理介紹,從去年年底開始北京樓市交易量放大,今年以來,行情持續(xù)好轉(zhuǎn),一些比較熱門的樓盤成交量大幅上升,價(jià)格也在持續(xù)下跌了近兩年后有所回升。

該門店經(jīng)理認(rèn)為,引發(fā)樓市變化的因素有很多,一個(gè)主要的原因是信貸政策的放松,尤其是針對(duì)首套房的房貸利率調(diào)整,剛需的進(jìn)場(chǎng)速度明顯加快了,而且小戶型賣得比較好。還有一個(gè)因素就是一些家長從孩子上學(xué)的角度出發(fā)。“剛需的進(jìn)場(chǎng)又撬動(dòng)了連環(huán)單,市場(chǎng)行情就好了起來。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出,北京過去接近兩年的調(diào)控周期內(nèi),房價(jià)明顯下調(diào),成交量跌幅過半,市場(chǎng)需求積壓。此外,春節(jié)后部分新房市場(chǎng)加大促銷力度,購房者為了換房,加快了二手房銷售,也使市場(chǎng)活躍度加大。

調(diào)查

新房市場(chǎng)波瀾不驚

新樓盤打折促銷效果有限

北京的新房市場(chǎng)銷售如何?4月5日下午,北青報(bào)記者赴通州首開香溪郡售樓處探訪。項(xiàng)目位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)荷香2號(hào)院,是通州區(qū)現(xiàn)房銷售的一個(gè)大盤。目前項(xiàng)目在售90-138平方米的花園洋房,均價(jià)在4.5萬元/平方米,最近還推出了一系列的促銷活動(dòng)。

北青報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,售樓處有幾撥看房客,但沒有看到有客戶當(dāng)場(chǎng)簽約。售樓處還有幾個(gè)前期的客戶在維權(quán)。北青報(bào)記者隨后了解到,他們其中一個(gè)訴求點(diǎn)是對(duì)小區(qū)的綠化率不滿,沒有達(dá)到當(dāng)初給客戶們的承諾。但銷售經(jīng)理卻堅(jiān)稱,這個(gè)綠化率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)了。據(jù)一名銷售中介介紹,這個(gè)樓盤的項(xiàng)目在去年就已經(jīng)建好了,但銷售并不是很理想。如果想買的話,等半年應(yīng)該也沒有問題,通過中介組團(tuán)購買還可以享受打折優(yōu)惠。實(shí)際上,今年開年以來新房的銷售并不是那么樂觀,多家房企都對(duì)樓盤進(jìn)行打折銷售。泰禾集團(tuán)在北京主推的多個(gè)疊拼洋房項(xiàng)目,降價(jià)幅度在數(shù)百萬元到1000萬元不等。同時(shí),為了促進(jìn)銷售,該房企更是發(fā)動(dòng)廣大二手房中介進(jìn)行銷售,傭金比例高達(dá)5%,吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

值得注意的是,近期交易量放大實(shí)際上跟新房市場(chǎng)關(guān)系不大。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月北京新建商品住宅庫存積壓持續(xù)上升,目前庫存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬套,這也是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來的最高點(diǎn)。成交價(jià)方面,3月新建商品住宅成交均價(jià)為53290元/平方米,環(huán)比2月份的55485/平方米,下跌2195元/平方米。

在普通住宅成交排名前20中,限競(jìng)房仍占10席,占據(jù)了半壁江山。截至4月1日,北京合計(jì)入市限競(jìng)房45個(gè)項(xiàng)目,66期預(yù)售證,提供商品房住宅限競(jìng)房30146套,只網(wǎng)簽了7631套,按照面積計(jì)算網(wǎng)簽比例,80.3萬平方米,只簽約了22.2%。

當(dāng)然,新房市場(chǎng)也有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)難得的火爆銷售場(chǎng)景。3月25日,市場(chǎng)關(guān)注度極高的小瓦窯限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹瀾灣首期開盤,這個(gè)項(xiàng)目需要提前交納20萬元認(rèn)籌款的VIP客戶才可憑邀請(qǐng)函進(jìn)入選房現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)天,千組購房家庭現(xiàn)場(chǎng)手機(jī)選房,575套房源幾乎秒光。作為西四環(huán)為數(shù)不多的限競(jìng)房,橡樹瀾灣政府限定價(jià)54378元/平方米,而周邊的二手房均價(jià)普遍在5萬-7萬元/平方米不等,價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其成為爆款的一個(gè)重要因素。但是,總體上來說,交易量放大沒有覆蓋到新房市場(chǎng),全面回暖的情況并不存在。

信貸

銀行貸款提速

“一周放貸”成常態(tài)

多名中介人士告訴北青報(bào)記者,近期二手房交易量上升,跟信貸環(huán)境的放松有很大的關(guān)系。據(jù)了解,目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸在基準(zhǔn)利率水平上浮10%,二套房上浮20%的利率水平,但在匯豐等銀行,符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平,貸款購房成本明顯降低。同時(shí),放款速度也明顯加快。

一家大型國有銀行朝陽區(qū)某支行一名負(fù)責(zé)信貸的經(jīng)理表示,首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,一般面簽后3天批貸,抵押登記后3個(gè)工作日就能放款。據(jù)了解,這要是放在去年某個(gè)調(diào)控比較嚴(yán)的時(shí)候,銀行放款時(shí)間超過一個(gè)月是常有的事。

4月5日,通州北苑鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴北青報(bào)記者,今年以來,銀行放款的速度的確大大加快了,如果客戶資質(zhì)好,征信沒有問題,正常一個(gè)星期就放款了。就連組合貸,現(xiàn)在一般也不用超過一個(gè)月,快的半個(gè)月就下來了。不過,這名客戶經(jīng)理認(rèn)為,銀行加快對(duì)貸款的審批,可能并不是出于調(diào)控樓市,給市場(chǎng)放水,而是營商環(huán)境的改善。“銀行的工作效率大大提升了,以前就一個(gè)評(píng)估報(bào)告,材料交上去起碼得等三天,有時(shí)候一星期不見答復(fù)。現(xiàn)在手機(jī)直接傳過去,銀行那邊一收到,就直接給你出了。很多其他證明材料,能免的都免了。”

據(jù)了解,一些銀行對(duì)貸款金額在400萬元以內(nèi)的,不論單位屬于國企、私企,客戶都已不需要再提交工資流水證明等復(fù)印件。

分析

未來市場(chǎng)需看信貸寬松程度

3月可能是全年交易量高點(diǎn)

北京樓市未來走勢(shì)如何?多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示,這輪成交量放大是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖,而非全面回暖。表現(xiàn)為部分熱門小區(qū)成交量放大回暖,但多數(shù)二手房小區(qū)并沒有出現(xiàn)普遍性的回升;回暖對(duì)新房市場(chǎng)影響較小;大部分的房屋價(jià)格仍有不少議價(jià)空間。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出,今年環(huán)比增幅與2018年同期相當(dāng),與2015年-2016年市場(chǎng)較熱時(shí)相比,今年3月市場(chǎng)同比回升力度相對(duì)溫和。但從周度數(shù)據(jù)來看,3月4周的周度交易量持續(xù)環(huán)比下降,表明市場(chǎng)節(jié)后快速升溫的勢(shì)頭并沒有持續(xù)。近半年業(yè)主報(bào)價(jià)保持平穩(wěn),一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的次數(shù)雖環(huán)比上升,但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。此外,3月購房者成交周期79.2天,仍然處于較長的區(qū)間。如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐,市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整,3月份的交易量有可能是全年的最高點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,短期市場(chǎng)出現(xiàn)一波平穩(wěn)上漲,主要原因是超跌反彈,不過,再漲到之前高位的可能性不存在。對(duì)北京樓市來說,嚴(yán)格的信貸政策,疊加限競(jìng)房的庫存高位,市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過10個(gè)月的價(jià)格調(diào)整,目前二手房和部分新建商品房的價(jià)格對(duì)于怕踏空的購房者來說,入市的積極性有所提高。對(duì)于未來市場(chǎng)的趨勢(shì),核心還要看信貸政策的寬松程度,最典型的指標(biāo)是限購標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。這些政策不變,市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)太大。

[責(zé)任編輯:楊凡、梁延菊]

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