西溪玫瑰上莊陷入“羅生門”

原本943㎡的小區物業用房，正式移交時縮水至529㎡業主、開發商、房管部門各有說法，到底哪里出了問題

西溪玫瑰上莊小區 李毅恒 攝

信訪事項處理意見書

都說小區業委會的工作不好做，但是像杭州城西的西溪玫瑰上莊小區一樣，業委會成立兩年，至今沒有辦公場所、沒法開展正常工作、小區無法產生物業經營性收入的，卻不多見。

而這一切，都源自2017年業委會成立后，跟開發商交接樓盤相關資料時，業主們發現小區預售時預留的943.86㎡物業用房，變成了竣工時的529.86m2，縮水了將近一半；開發商提供的交接資料清單里面，其中《竣工房屋物業管理用房繳交確認單》疑點重重，甚至可能涉嫌造假。為此，根據小區業主們的意見，西溪玫瑰上莊業委會拒絕接收物業用房。

943.86㎡變成529.86㎡

小區物業用房面積縮水近一半

根據《杭州市物業管理條例》第二十九條的規定：建設單位在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內全體業主所有。

西溪玫瑰上莊業委會相關負責人告訴錢報記者，開發商預售樓盤時，會向房管部門提交《預售房屋物業管理用房預留確認單》，在這份單子上會標明前期預留的物業用房位置和面積；到了樓盤竣工，開發商要再向房管部門提供一份《竣工房屋物業管理用房繳交確認單》，經過確認后，才能去辦理房產大證。

“當初我們業委會籌備成立后，開發商通過五常街道向我們移交樓盤的相關資料，其中的《竣工房屋物業管理用房繳交確認單》上，注明物業用房的面積為529.86㎡。小區里一些從事房地產行業的業主一看就覺得這個數字不太對。他們說，我們小區總建筑面積超過10多萬㎡，按照千分之七的比例計算，物業用房面積不應該只有500多㎡?！睒I委會相關負責人說。

一些業主向余杭區住建局申請關于西溪玫瑰上莊的物業用房提留的信息公開。余杭區住建局明確回復：根據開發商中尚藍達置業之前提交的《預售房屋物業管理用房預留確認單》，西溪玫瑰上莊預留的物業用房確認面積是943.86㎡。

余杭區住建局還表示，開發商并未在該局辦理過竣工房屋物業管理用房提留。

物業用房的面積究竟怎么算

業主和開發商各有說法

開發商中尚藍達置業對于西溪玫瑰上莊529.86㎡的物業用房面積，也拋出了他們的三個理由。

其一，是當初業主跟開發商簽的購房合同中，其中第四條明確說明：“在該商品房所在的建筑區劃內，出賣人建設物業服務用房不少于522㎡，具體面積、位置以政府主管部門最終審核確定為主。”

記者在一份簽訂于2010年的西溪玫瑰上莊購房合同中，確實看到了這一條款。在開發商方面看來，最后移交的物業用房面積為529.86㎡，符合合同約定的條件。

但是業主們認為，從目前政府主管部門的回復來看，開發商并未在余杭區住建局辦理過竣工房屋物業管理用房提留，那么具體面積應當按照余杭區住建局回復確認的面積為準。

其二，開發商方面向記者提供了《浙江省建設工程規劃核實確認書》，該確認書顯示，西溪玫瑰上莊小區住宅面積總和為72652.9㎡，地下室面積47560.35㎡?！案鶕崪y地上總建筑面積千分之七的比例，我們給出的物業用房面積符合規定?！?/p>

但業主們也向記者提供了一份西溪玫瑰上莊的項目建筑指標文件。根據該資料，小區總建筑面積超過12萬㎡，其中地上總建筑面積為75673.98㎡，住宅半地下室面積為30010.56㎡(計容積率面積)。

杭州市城市規劃設計研究院原總工程師湯海孺認為，計算容積率的面積，都應算在地上總建筑面積內。

其三，對于物業用房面積從943.48㎡變成529.86㎡，中尚藍達置業的依據是一份蓋有杭州市規劃局公章的《建設項目批后修改回執單》，上面有關于物業用房位置調整，及寫明“具體面積以測繪面積為準，詳見調整建設施圖”，落款時間為2013年6月?！耙巹澱{整我們按照正常流程公示，余杭房管部門針對這份回執單也有書面確認，即編號為2013(20)號的《預售房屋物業管理用房預留確認單》。”

業主們卻認為，西溪玫瑰上莊小區2013年5月30日就交付了，而《建設項目批后修改回執單》落款時間為2013年6月，對于項目規劃調整，他們并不知情?！靶^都交付了，規劃進行調整難道都不用經過業主的同意嗎？”

記者在余杭區政府官方網站上查詢西溪玫瑰上莊的相關規劃調整公示，未查到信息。

此外，業主們說，開發商所說的這份編號為2013(20)號的《預售房屋物業用房預留確認單》，在余杭區住建局和信訪部門給業主的答復中提供的預留確認單里，并未出現過。

開發商說房管部門出具證明

房管部門卻說開發商涉嫌造假

在整個事件中，最關鍵，也最吊詭的，就是中尚藍達置業提供的那份《竣工房屋物業管理用房繳交確認單》。有了這個確認單，才能辦出房產大證。

在業主們見到的這份繳交確認單上，雖然有“余杭區房地產管理處物業用房提留確認”的章，但這個章并非紅色的章，但上面開發商的章是紅色的。

業主們此前向相關部門申請信息公開時，得到了余杭區住建局的明確答復：“西溪玫瑰上莊小區物業用房提留確認單涉嫌造假，正在進一步調查?！?/p>

余杭區住建局房管處物業監管科的相關負責人王焱說，他們這里只有西溪玫瑰上莊的《預售房屋管理用房預留確認單》，開發商至今為止未辦理過《竣工房屋物業管理用房繳交確認單》。2018年11月，中尚藍達置業曾經在西溪玫瑰上莊小區內張貼一張《關于繳交西溪玫瑰上莊物業用房的通知》，表示“在此通知滿一周后，按浙江省物業用房提留規定，正式向余杭區房管處辦理繳交西溪玫瑰上莊的物業用房手續”。

“我們曾經約談過開發商，要求他們盡快來辦理，但到現在還沒來辦理。目前出現的這張《竣工物業管理用房繳交確認單》，并非由余杭區房管處出具。這張單子怎么來的我們也不清楚?！蓖蹯驼f。

對于開發商是如何辦出房產大證的，王焱說：“這個具體要問一下市民之家辦理不動產證的相關部門?！?/p>

記者聯系到市規劃與自然資源局余杭分局，相關工作人員查詢后答復記者，西溪玫瑰上莊的《竣工房屋物業管理用房繳交確認單》為余杭區房管處出具，他們是按照程序為開發商辦理不動產權證的。

中尚藍達置業有限公司負責人匡躍芳告訴記者：“鑒別這張單據真偽應該由相關部門來決定。業主們已經在走司法途徑，我們也愿意配合法律的裁定。”

徐叔競 李毅恒

[責任編輯：楊凡、李娜]

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