近日，多地蛋殼公寓房東反映：蛋殼公寓以疫情為由，既要求房東減租，又要求房客交租。此事發生在北京、無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地，涉及7 萬多戶房主。法律專家表示，此種以疫情為由，單方面要求業主免一個月房租，但同時還照收租戶租金的做法，明顯違法。

2月5日，習近平主持召開中央全面依法治國委員會第三次會議時強調，要依法防控，保障社會安定有序。當前，全國上下都在集中力量抗疫時，蛋殼公寓卻“玩花樣”，一邊對租客收錢，一邊找房東免租，顯然是借抗疫之名行不當之實，影響市場秩序，破壞社會穩定。不少蛋殼公寓房東說，蛋殼通過電話溝通要求房東免租一個月，而當房東聯系租戶時卻發現，租戶并沒有被免收房租，且也在出租房內正常居住。

中國消費者協會律師團律師、北京市中銀律師事務所高級合伙人葛友山這種行為進行了法律分析——

蛋殼公寓“單方面要求房東減免房租，另一方面卻繼續向租客收取房租”的行為，違背了誠實信用原則和公平原則。誠實信用原則是市場經濟活動中的道德準則，即一切市場參加者均應在不損害他人利益和社會公益的前提下，追求自己的利益。

首先，蛋殼公寓無權單方面要求房東減免房租。根據《合同法》第二百一十二條的規定，租賃合同為出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人（房東）按照約定將租賃房屋交付蛋殼公寓后，其依照約定支付的租金即為對租賃房屋的使用對價。鑒于此，蛋殼單方面要求房東減免房租的行為涉嫌違反《合同法》的規定，亦超出了雙方合同的約定。

其次，蛋殼公寓必須在雙方自愿且協商一致的基礎上才能減免房租，否則構成對房東的違約，依法應當承擔違約責任。根據合同法“意思自治”原則，出租方和承租方可以在租賃合同中約定租金減免的情形或條件，符合約定情形或條件時，適用合同條款減免租金。當租賃合同對租金減免無約定時，根據《合同法》第七十七條規定，雙方可以協商一致變更合同，即通過協商方式變更租金條款。

鑒于此，葛友山認為，蛋殼公寓必須在與房東自愿且協商一致的基礎上才能減免房租，否則構成對房東的違約，依法應當承擔違約責任。蛋殼公寓無權將其商業經營風險，單方面轉移給房東！

這種情況是否適用法律上的不可抗力規定？如因政府及有關部門為防治“新型冠狀病毒”疫情而采取行政措施，直接導致合同不能履行；或者由于疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，可按不可抗力處理?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十八條的規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。但目前情況是，房客還正常住在出租屋內，且按合同給蛋殼公寓支付租金，說明合同還在正常履行，不適用不可抗力的規定。

疫情之下，房屋中介受到的沖擊很大，有的地方房地產租賃協會還出臺了面向房東的減租倡議書。但這只是倡議，不是道德綁架房東的借口。像蛋殼公寓這樣，不給房東協商，只是電話通知，就單方面要求房東減租，又要求房客交租，這種兩頭吃差價的舉動，在法律和情理層面都站不住腳。

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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