清華大學(xué)法學(xué)院教授 崔建遠(yuǎn)

我國(guó)民法典物權(quán)編專章規(guī)定了居住權(quán)制度，民法典第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第368條規(guī)定，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。民法典新創(chuàng)居住權(quán)制度具有重要的社會(huì)意義和法治價(jià)值。

黨的十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”如何落實(shí)？其路徑及方法有多種，例如，自用自建、合伙集資建房、購(gòu)買商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租房等，再就是借助于居住權(quán)制度。利用居住權(quán)，一方面可以充分挖掘社會(huì)上的住房“存量”，在不增加住宅用地總量的背景下，解決部分人對(duì)于住宅的需求，功莫大焉！另一方面，有些居住需求是“臨時(shí)性”的，如為1年的進(jìn)修而需要居住他人之屋、為分解家里“暫時(shí)”的居住擁擠而需要居住他人之屋等，借助于居住權(quán)制度遠(yuǎn)比通過(guò)購(gòu)買商品房、住宿酒店等方式解決居住問(wèn)題優(yōu)越。民法典新創(chuàng)居住權(quán)制度有助于落實(shí)黨和國(guó)家的房地產(chǎn)政策。

具有較為特殊關(guān)系的人之間在居住方面“互助”，“友情”地幫助需要之人解決居住問(wèn)題，踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀。居住權(quán)關(guān)系鮮有發(fā)生于陌生人之間的，大多設(shè)立于具有較為特殊關(guān)系的人之間。例如，自己無(wú)宅院的長(zhǎng)輩居住于晚輩的住宅，離異的配偶一方于其暫無(wú)居所時(shí)居住于另一方的住房，在甲地學(xué)習(xí)或工作的年輕人借住在親屬所有的住宅里，等等，這些“棲身者”對(duì)一項(xiàng)盡可能穩(wěn)定的法律地位的需求，其合理性，自無(wú)需待說(shuō)。如此一來(lái)，居住權(quán)制度既可助力居者有其屋，又加厚“親朋好友”間的情感，增強(qiáng)社會(huì)凝聚力，這正是友善、和諧等社會(huì)主義核心價(jià)值觀的體現(xiàn)和具體落實(shí)。

居住權(quán)具有不可替代的地位及功能。誠(chéng)然，有專家、學(xué)者認(rèn)為，婚姻法、繼承法上的制度可以解決這些問(wèn)題，無(wú)需創(chuàng)設(shè)居住權(quán)類型。這難被贊同，因?yàn)椋诩椎貙W(xué)習(xí)或工作的年輕人借住在親屬所有的住宅里以及其他一些情形不在婚姻法、繼承法的調(diào)整范圍之內(nèi)；即使有些類型處于婚姻法、繼承法的“射程”，也難以總能保障被贍養(yǎng)者、被扶養(yǎng)者的居住利益，原因在于，有的繼承人把其住房賣與第三人并且完成轉(zhuǎn)移登記，該第三人請(qǐng)求被贍養(yǎng)者、被扶養(yǎng)者退出居住時(shí)，這些被贍養(yǎng)者、被扶養(yǎng)者無(wú)權(quán)對(duì)抗該項(xiàng)請(qǐng)求。

居住權(quán)制度未必甚至不應(yīng)再原地踏步不前，完全可以順應(yīng)社會(huì)生活發(fā)展，豐富自己。以上所述均限于生活性居住權(quán)。如果我們擴(kuò)張解釋民法典第368條前段但書、第369條后段但書“但是當(dāng)事人另有約定的除外”，則結(jié)論是民法典默許當(dāng)事人通過(guò)約定設(shè)立投資性居住權(quán)。

? 如此解讀的理由之一是，生活性居住權(quán)似乎只有自然人取得方可符合民法典第366條設(shè)計(jì)的“滿足生活居住的需要”這個(gè)目的及功能，法人等團(tuán)體似乎無(wú)借助住宅“以滿足生活居住的需要”。不過(guò)，如此理解，又與民法典第367條第2款第1項(xiàng)規(guī)定居住權(quán)合同中的“當(dāng)事人的……名稱……”條款存在邏輯上的障礙，因?yàn)樽匀蝗说奶囟ɑ⒆R(shí)別自然人的標(biāo)識(shí)，不是名稱而是姓名，只有法人等團(tuán)體的特定化、識(shí)別的標(biāo)識(shí)才叫名稱。

? 如此解讀的理由之二是，民法典第369條后段規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”該但書允許當(dāng)事人雙方通過(guò)約定向第三人出租作為居住權(quán)客體的住宅，而出租為商業(yè)行為，該行為由居住權(quán)合同授權(quán)實(shí)施，可能正是居住權(quán)人投資目的的實(shí)現(xiàn)方式之一。

?如此解讀的理由之三是，社會(huì)生活實(shí)際需要法律承認(rèn)投資性居住權(quán)，生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非“有你無(wú)我”的關(guān)系，投資性居住權(quán)理論不具有抵觸法理的品格。

所謂社會(huì)生活實(shí)際需要法律承認(rèn)投資性居住權(quán)，常見(jiàn)的例證至少有如下幾種：

? 在一方出“錢”（投入建設(shè)資金），一方出“地”（提供建設(shè)用地使用權(quán)）的合作建房的場(chǎng)合，合作建房合同因種種原因而未成立、被撤銷或被確認(rèn)為無(wú)效，關(guān)于出“錢”的一方日后分得多少所建房屋的約定失去法律效力，建成的房屋歸屬于出“地”（房地權(quán)屬變動(dòng)一體原則使然）的一方，出“錢”的一方只有權(quán)請(qǐng)求返還本金及相應(yīng)的利息，這遠(yuǎn)低于依約分得房屋的價(jià)值，非常不公正。用投資性居住權(quán)解決此類問(wèn)題，即由出“錢”的一方在相應(yīng)的所建房屋之上享有居住權(quán)這種他物權(quán)，顯然相對(duì)公平。

? 受有關(guān)政策的限制，某些身份的自然人、法人、非法人組織不得在某地購(gòu)房，但確實(shí)需用房屋，若承租則受20年期間的限制，居住權(quán)制度是解決此類問(wèn)題的好手段。在這方面有過(guò)教訓(xùn)：甲法人受政策限制不得在某地購(gòu)房，只好與A樓所有權(quán)人乙簽訂了《A樓租賃合同》，約定的租金數(shù)額其實(shí)都高于購(gòu)房?jī)r(jià)款額，租期為20年，但期滿時(shí)有權(quán)優(yōu)先續(xù)租。因該地的房?jī)r(jià)不斷飆升，受利益驅(qū)動(dòng)，《A樓租賃合同》期滿時(shí)出租人乙堅(jiān)決拒簽續(xù)租合同，導(dǎo)致甲損失巨大。如果有居住權(quán)制度，甲用其可較長(zhǎng)期地占有、使用A樓，就能平衡雙方的利益關(guān)系。

? 買房，所需價(jià)款數(shù)額過(guò)高；承租，要受20年租期的制約，權(quán)衡利弊，居住權(quán)方式最適合用房人。

在立法論上，以上情形均可由居住權(quán)制度解決。在解釋論上，若對(duì)民法典第366條以下所謂住宅采取寬松的解釋，則這些情形可統(tǒng)由居住權(quán)制度解決，我們宜如此解釋。

所謂生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非“有你無(wú)我”的關(guān)系，是指兩種居住權(quán)制度各有其適用的領(lǐng)域，而非重疊于一個(gè)適用空間；各自演化出一套規(guī)則。這樣，兩者就不會(huì)相互干擾，不會(huì)相互混淆。那種以民法典同時(shí)確立兩種居住權(quán)會(huì)造成混亂為由反對(duì)投資性居住權(quán)的意見(jiàn)，是不成立的。

所謂投資性居住權(quán)理論不具有抵觸法理的品格，是指投資性居住權(quán)理論完全可以融入物權(quán)種類的理論中，視野延伸，它與民法學(xué)說(shuō)乃至法理學(xué)也不存在抵觸之處。它符合住宅所有權(quán)作為母權(quán)可以派生出居住權(quán)這個(gè)子權(quán)的原理，他物權(quán)的系列中可有居住權(quán)的容身之地。

[責(zé)任編輯：楊凡、武云泉]

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