圖為改造后的望京小街。

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北京市朝陽區望京街道東南側，北至望京街，南至阜榮街，有一條長約380米的小街。

5個月前，這條小街像個臟亂的停車場，機動車無序停放，共享單車橫七豎八。5個月后，小街被改造成有著漂亮商亭、音樂噴泉景觀的國際風情步行街。

“望京小街‘活’了，也火了！”周邊居民興奮地說。在8月8日開街后的一周內，望京小街迎來了15萬人次駐足。

這條街的變化是如何發生的？

“停車場”變步行街，帶動周邊商圈品質提升

原來的望京小街，道路破損、污水橫流，每天有100多輛機動車、400多輛共享單車在這兒“趴窩”，不時有車輛剮蹭事故發生，行人行走困難。望京街道一直想改變這條小街的臟亂差面貌。

“既然已經喪失了行車功能，為何不干脆把它變成一條步行街？”朝陽區望京街道辦事處主任楊曉昇介紹，雖然最初具有車輛通行功能，但這條小街空間逼仄，行車不便，改為步行街不僅能改造街面環境，還能為街道兩側的商業帶來人氣。于是，在朝陽區政府的支持下，街道辦大膽地做出了改造決定。

“我們也急切地期盼小街環境的改變。”小街的東側是擁有5.5萬平方米辦公樓和2萬平方米配套商業的萬科時代中心。小街改造項目負責人、萬科集團合伙人劉肖說，小街的環境是兩側商業體的“門面”，“門面”不行，辦公樓建得再漂亮，優質企業也不愿入駐，萬科此前就遭遇過這樣的招商失敗情況。

改造勢在必行！2019年10月，由朝陽區政府引導、萬科作為社會資本參與的街區改造項目敲定，一場政府與社會資本合作改造治理街區的探索就此展開。

小街不長，改造內容卻不少——

不僅改“外貌”，也要改“氣質”。“不是‘馬路鋪一遍，草再種一片’式的簡單街面整治，而是適應所在區域發展要求的環境升級。”楊曉昇說，小街所在的望京地區，有60多個國家居民工作生活，1113家涉外企業，小街應該是高水平的開放窗口。

小料石鋪成開闊街面，德國藝術家設計的彩霞天幕掛在空中，中國設計師創作的哪吒雕塑成為必去的景點，兩側還設置時尚市集、街區展覽、藝術連廊，中央美術學院學生的設計點綴其間。一走進小街，國際范兒迎面而來，能滿足多國居民居住消費、內外資企業商務等各類功能需求。

不僅改街道，也要改商區。街道變了面貌，緊鄰的商業辦公區也隨之“騰籠換鳥”。寫字樓主打引進一些數字新媒體產業領軍企業，傳統商場變成了集餐飲、影院、酒吧、文創集市、商超等業態為一體和盒馬鮮生、隱廚、湊湊、牛角村等品牌企業扎堆的新空間。

不僅改“面子”，也要改“里子”。外表煥然一新的街區裝上了智慧化內芯。

變為步行街后，附近的停車問題仍未解決，片區車位缺口有1900個。萬科引入智慧停車系統，通過移動支付、物聯網、AI、大數據等將附近居住小區、商業綜合體、酒店的車位資源整合起來，并實現錯峰停車、共享車位、分時收費的精細管理，大大提升車場管理效率和通行效率。

智能科技還實現了垃圾分類的可視化可溯源。望京小街兩側商業經營主體有201戶，其中80%以上是餐飲企業，餐廚垃圾數量較多。餐飲商戶經營流動性大、管理水平參差不齊，小業主經營的餐飲企業占60%，對垃圾分類的理解認知不足。萬科給每個垃圾桶都裝上射頻識別電子標簽，通過垃圾分類分戶計量稱重，實現垃圾數據的可視化，能夠發現異常垃圾數據的來源，及時進行管控。

破解設計難、改造難，探索自我造血的市場化改造機制

“改造直接涉及的經營單位就有976個，這是萬科參與過的最復雜的城市更新項目。”劉肖說。

怎么改？設計方案要建立在大量的實地調研基礎上。先調研企業。在街道辦的支持下，萬科團隊查閱了望京周邊地區2.4萬戶企業過去兩年的經營情況，挑出西門子、奔馳、阿里、美團等優質企業，然后花半個月的時間挨個敲門：“企業希望怎么改造這個街區？”再調研居民。梳理2019年附近居民向政府部門反映的6700件意見，將交通、治安等各類問題排排序，再上門調研附近居民的需求：“您在望京工作和生活最缺什么？”

調研結果讓設計團隊逐步摸清了周邊人群的需求——不能只有吃小吃的地兒，也要有咖啡屋，不能只有商業設施，也要有文化交流場所。萬科北方區域產業辦公負責人欒寧說，設計方案奔著一個目標去：要讓每個來這條街的人愿意至少待上半天！

有了方案，改造如何推動？讓停滿車輛的小街快速具備施工條件，與900多戶業主和幾千戶居民溝通改造方案，協調各部門評估審批……街道辦的主導作用開始發揮。光是跟業主溝通商店招牌的改動，楊曉昇就磨破了嘴皮子：“不是拆了舊招牌就不管了，還要給您安上跟周圍環境協調的立式新招牌，更漂亮更醒目！”

小街的市政基礎設施改造也由街道辦負責，光是隱蔽工程改造就花了40多天，水電氣路各管線都重走一遍。“根據新增現代化設備的用電需求，要做到街面上就近能找到用電接口。”楊曉昇說。

設計難、改造難，更難的是探索一個能夠自我造血的市場化改造機制。在政府主導、社會資本參與的合作模式下，望京街道辦出資1300萬元改造小街的基礎設施硬件，萬科投入3500萬元提升小街環境和智慧化等軟件水平。社會資本的投入多久能夠取得回報，這本賬能不能算圓？

“在街道辦的授權經營下，未來的投資回報來源主要有三。”劉肖分析，分別是街面上15個新商亭的租金、廣告牌收入以及舉辦活動收入，“不算后續物業運營的投入，預計10—15年能夠收回投入改造的靜態成本。”

算更大更長遠的賬，小街環境的改善將帶動提升街邊商業綜合體的價值，帶動周邊消費和產業的雙升級。劉肖認為，這對企業來說是更大的回報，“改造后萬科時代中心的租金收入有望大幅提升”。

望京小街的改造過程中，政府部門突破了諸多體制機制障礙，與企業之間形成了各司其職又有機融合的互動機制。“政府引導體現在該出手時要出手，向企業釋放資源、給予政策支持，明確企業的投資回報機制，也體現在該收手時就收手，賦予企業改造設計和后續運營的自主權。”楊曉昇說。

帶動產業和消費雙升級的效應初顯，未來持續運營仍面臨挑戰

8月8日改造竣工的望京小街正式開街，北京消費季“潮朝陽”活動也在此開幕。位于街角的湊湊火鍋當天店鋪營業額創下了疫情防控期間的新高。

“當天店鋪營業額突破4萬元。受到小街改造的帶動，我們目前經營已經恢復到八九成，月營業額有80萬元左右。”湊湊火鍋工作人員龔春苗告訴記者。

“目前萬科時代中心商戶的周銷售額總計在400萬元左右，超過過去整個望京街區的水平，變化很喜人。”欒寧介紹。

徐易容是第一個搬進望京小街萬科時代中心的企業家，見證了小街脫胎換骨的變化。如今，樓上寫字樓是他的辦公空間，樓下商鋪是他創辦的集飲品、時裝、花市為一體的實體店。想打造本土國際零售品牌的徐易容很慶幸自己“捷足先登”：“望京小街的升級能帶動產業和企業的升級，吸引和孵化更多高質量的企業。”

拉動消費和投資，促進消費和產業的雙升級，望京小街改造效應正在慢慢顯現。與萬科時代中心分處望京小街兩端的傳統商場方恒購物中心，眼看著小街越來越現代化，也打算加大投資，升級店鋪，優化商業形態，更好地適應升級的消費需求。

改造完成邁出了成功的第一步，接下來如何持續穩定地運營是望京小街仍然面臨的難題。比如在寒冷冬季如何保持小街的商業活力，如何讓更多的沿街商戶為小街運營出謀劃策，如何持續不斷地改進升級街區業態以滿足望京40萬人口的辦公、消費、居住需求。“望京小街的改造運營模式還需要持續探索創新。”楊曉昇說。

“我們期待更多的金融機構能夠來考察調研望京小街的改造運營模式，支持企業更好地走下去。”欒寧說。

■記者手記

城市更新大有可為

望京小街的改造工程，改善的不僅是生活環境，也是營商環境，是促進消費、拉動投資的優質發展工程。改造后小街上的商亭、店鋪不少都創下了單日營業額翻番的好業績；小街的改造也提升了周邊商業綜合體的價值，吸引培育更多優質企業，帶動整個街區的產業升級。

改造之所以成功，關鍵還是充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，探索出成功的市場化改造機制，為今后的持續運營維護明確投入和回報機制。

去年底召開的中央經濟工作會議要求“加強城市更新和存量住房改造提升”。像望京小街改造這樣的城市更新項目或許規模不如新建開發項目大，但改造的效應卻能強勁釋放、輻射很遠，推動一個商圈、一個區域的高質量發展。當前，大城市的發展從增量擴張為主轉變為存量更新為主，政府部門和企業要攜起手來，一起翻開城市更新的新篇章。

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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