房產(chǎn)中介將被大量取代嗎？

來源：人民日報海外版

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2021-09-14 08:29:09

原標(biāo)題：房產(chǎn)中介將被大量取代嗎？

來源：人民日報海外版

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線個人自主掛牌房源功能——房產(chǎn)中介將被大量取代嗎？

近日，浙江杭州一項新舉措在全國二手房市場和房地產(chǎn)中介行業(yè)引起廣泛關(guān)注：由杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局主管的杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺推出“個人自主掛牌房源”功能，為杭州二手房自主交易提供了更加規(guī)范、安全、便捷、完善的線上官方新渠道。

這一舉措將對二手房交易市場乃至整個住房市場產(chǎn)生什么影響？中介的“飯碗”還端得穩(wěn)嗎？該舉措是否會向住房租賃市場和其他城市推廣？本報記者對此進(jìn)行了采訪。

買賣雙方可以直接洽談

記者登錄杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺并以個人真實信息成功注冊了賬號。經(jīng)檢索后發(fā)現(xiàn)，截至今年8月底，僅在杭州市主城區(qū)范圍內(nèi)，該平臺就有超800套個人自主掛牌房源，賣方經(jīng)過平臺實名認(rèn)證，地段、面積、社區(qū)情況、戶型圖、實景照片、賣方聯(lián)系方式等信息一目了然，使買賣雙方能夠越過“中間商賺差價”環(huán)節(jié)實現(xiàn)看房、詢價等功能。

對平臺新功能的上線，購房者和有購房意愿的潛在購房者大多持樂觀態(tài)度。

“官方二手房交易平臺有了個人房源，對買賣雙方都是利好。我對此雙手支持。”山西小伙王昊兩年前從北京某公司離職，來到杭州工作。為和女朋友完婚，他開始研究本地二手房市場，準(zhǔn)備購買一套婚房。

王昊介紹，自己是北方人，也在北方完成大學(xué)學(xué)業(yè)，“人生地不熟，對本地樓市不了解。有心找中介，傭金昂貴不說，又怕被忽悠。有了這個平臺，買賣雙方可以直接洽談，避免‘中間商賺差價’。同時，房源由政府部門發(fā)布，購房者更放心，也可以將遇到虛假房源的風(fēng)險降到最低。”

作為賣方，家住杭州市余杭區(qū)的孟偉由于工作變動搬到了其他城市居住。一方面，他把自家房源掛上了市里的平臺；另一方面，他也同時委托了幾家中介機(jī)構(gòu)代理這套住房的銷售業(yè)務(wù)。“兩邊掛牌價一樣，畢竟傭金由買方支付。”孟偉承認(rèn)，他并未對買賣雙方直接洽商寄予太高期待，“這個功能比較新，還是要兩條腿走路。但總體上，嘗試更多渠道有好處，可以避免中介一家壟斷。”

買賣雙方受益了，中介行業(yè)眼下受到的沖擊卻不小。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果類似的二手房交易平臺變得更加普遍，房地產(chǎn)中介行業(yè)將面臨巨大的影響。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池在接受本報記者采訪時表示，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)中介行業(yè)存在虛假宣傳、賺取超高差價、不守信用等問題，部分從業(yè)者的短視性逐利行為已嚴(yán)重危害行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在此背景下，跳過中介環(huán)節(jié)并省下占成交價2%左右的中介費用，無疑對二手房市場買賣雙方有著巨大的吸引力。“這類官方信息平臺的出現(xiàn)和發(fā)展，給了買賣雙方直接洽商的機(jī)會，有望在一定程度上取代房地產(chǎn)中介的角色。”趙秀池說。

傳統(tǒng)中介目前仍是主體

政府運(yùn)營的二手房交易平臺發(fā)展壯大，會動搖中介的“飯碗”嗎？

記者發(fā)現(xiàn)，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺的個人自主掛牌房源功能尚屬新生事物，該平臺上的絕大多數(shù)房源仍屬于委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。平臺數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，我愛我家、鏈家這兩家國內(nèi)房地產(chǎn)中介行業(yè)的頭部企業(yè)占據(jù)了平臺經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛牌房源數(shù)量的前兩位，分別超過17萬套和12萬套，優(yōu)勢地位仍難以撼動。

“個人在政府直接管理的二手房交易平臺掛牌房源，未必就會取代中介機(jī)構(gòu)的地位。”高軍是杭州市蕭山區(qū)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)連鎖門店負(fù)責(zé)人。在他看來，平臺的發(fā)展對房地產(chǎn)中介行業(yè)并無太大負(fù)面影響。

高軍分析，從目前的數(shù)量比例來看，個人自主掛牌房源尚難以對委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源構(gòu)成競爭。此外，由于二手住宅市場上買賣雙方缺乏對市場信息的全面了解，需要房產(chǎn)中介從業(yè)人員的專業(yè)知識，來自經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)仍然具有相當(dāng)明顯的不可替代性。

摩根士丹利近日也發(fā)布報告，認(rèn)為市場對平臺新功能引發(fā)的“去中介化”擔(dān)憂過度。報告認(rèn)為，該功能并非新事物，最近新增變化為房屋所有人需經(jīng)過實名認(rèn)證才可自行上傳房源。“房屋中介能提供的服務(wù)價值依然存在。”該機(jī)構(gòu)分析師表示。

盡管如此，平臺強(qiáng)化對房屋所有人的認(rèn)證審核仍顯著提高了個人房源的可信度，并有可能在未來對機(jī)構(gòu)房源構(gòu)成競爭。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一新風(fēng)向?qū)Ψ慨a(chǎn)中介行業(yè)及機(jī)構(gòu)造成深遠(yuǎn)影響。“個人自主掛牌房源會對機(jī)構(gòu)房源產(chǎn)生一種‘鯰魚效應(yīng)’，該型房源的增加有望倒逼中介行業(yè)改善服務(wù)，充分發(fā)揮比較優(yōu)勢，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。”高軍說。

中介行業(yè)面臨的調(diào)整遠(yuǎn)不止于此。除了開通二手房交易平臺的個人自主掛牌房源功能，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局8月24日還明確，針對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在第三方平臺對外發(fā)布房源情況開展專項檢查，并對若干從業(yè)人員和中介機(jī)構(gòu)通報批評。此外，深圳等城市也于近期對房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)起整治行動。

近年來，隨著國家有關(guān)部門堅持“房住不炒”定位調(diào)控樓市，針對包括中介行業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的監(jiān)管力度正在強(qiáng)化。不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等8個部門印發(fā)通知，要求持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等加大懲處力度，依法依規(guī)開展整治。

“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)‘一手托兩家’，對其行為的規(guī)范關(guān)系到市場秩序和房價穩(wěn)定。”趙秀池認(rèn)為，一系列針對房地產(chǎn)中介行業(yè)的整治行動有利于治理住房銷售和租賃市場信息不對稱問題，打擊部分機(jī)構(gòu)對房源的壟斷；同時將引導(dǎo)市場主體依法守信經(jīng)營，促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展。

未來有望形成示范效應(yīng)

杭州的新舉措能否推廣到其他城市和住房租賃市場？許多人對此抱有期待。

王凡研究生畢業(yè)后到成都工作，他希望杭州的新舉措能盡快推廣到包括成都在內(nèi)的其他城市。“同為二線城市，成都二手房價格上漲是比較快的。如果能從房源上下工夫，解決壟斷和信息不對稱等問題，樓市調(diào)控效果會更好，也能夠?qū)崒嵲谠诎殉山粌r壓下來。”王凡說。

“希望租房市場有更多像杭州這樣的信息平臺。”北京市民張瑩不久前由于工作變動，將名下住房出租，并在新工作單位附近租得一處住房，“最初的考慮是‘以租養(yǎng)租’，新房很快就找到了，舊房卻遲遲租不出去。”張瑩介紹，當(dāng)時她委托一家知名中介機(jī)構(gòu)的工作人員提供住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，出于對該工作人員的信任，張瑩并未到其所在門店進(jìn)行線下登記。

“起初掛了每月8000元的價格，中介一直告訴我要價太高，拖了很久也不帶人看房，讓我起了疑心。”跟小區(qū)里消息靈通的老住戶溝通后，張瑩又做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)是中介為了吃更多差價故意捂盤，未在機(jī)構(gòu)平臺掛牌。“后來換了另一家機(jī)構(gòu)，很快租出去了，但算起來還是損失了一個多月的租金。”

業(yè)內(nèi)人士分析，從一線城市到二三線城市，不論二手房交易還是住房租賃行業(yè)，部分中介人員利用信息不對稱賺取高額傭金的現(xiàn)象并不少見。政府出手打造聯(lián)通買賣雙方的信息平臺，將對二手房交易市場和房屋中介行業(yè)產(chǎn)生良性規(guī)范效果。“以杭州相關(guān)舉措為例，它通過實名認(rèn)證、線上洽談等形式提升平臺信息透明度，直擊二手房市場痛點，推動了市場的良性競爭。從長遠(yuǎn)來看，也有利于更好落實‘房住不炒’，促進(jìn)二手商品住宅價格運(yùn)行在合理區(qū)間。”趙秀池說。

趙秀池認(rèn)為，杭州的舉措有望對其他城市的二手房交易和房屋租賃市場形成示范傳導(dǎo)效應(yīng)。“隨著類似互聯(lián)網(wǎng)平臺功能日益健全、市場信息化水平不斷提高，住房市場的發(fā)展將呈現(xiàn)去中介化的特征。政府提供相關(guān)信息平臺讓個人可以直接掛牌房源，不是要取消中介，而是將扮演重要角色，助力解決信息不對稱和市場壟斷等問題。”

除了規(guī)范住房中介行業(yè)，下一步如何做好對二手住房交易、住房租賃市場的監(jiān)管和服務(wù)，切實解決市場運(yùn)行的痛點堵點，豐富樓市調(diào)控政策工具箱？趙秀池表示，未來，應(yīng)堅持租購并舉，拓展平臺功能，擴(kuò)大掛牌房源特別是租賃房源的覆蓋面，包括集體土地建設(shè)的租賃住房、商辦廠房改建的租賃住房、拆遷安置房、閑置農(nóng)宅等，推動完善多主體供給的住房市場。（記者汪文正）