原標題：“認房不認貸”利好誰？首付、還貸有何改變？

來源：北京日報微信公號

原標題：“認房不認貸”利好誰？首付、還貸有何改變？

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9月1日，北京市住建委等部門聯合發布通知，即日起優化本市個人住房貸款中住房套數認定標準，實施“認房不認貸”。至此，北上廣深已全部宣布執行“認房不認貸”。

“認房不認貸”利好哪些人？對市場影響如何？北京日報記者采訪了相關專家。

“認房不認貸”是什么？

“認房”或“認貸”本質是對二套住房的評定標準，與首付比例和房貸利率直接相關。北京鏈家研究院院長高原解釋，“認房”是指銀行在發放房貸時，參考購房家庭在本市名下實際擁有住房套數；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業貸款）來確定貸款比例。

2017年“317新政”后，北京執行的是“認房又認貸”政策，即家庭名下本市無房，且全國范圍內無貸款記錄的購房人，可算為首套購房人。本次調整后，家庭名下本市無房的前提下，不再關注全國范圍內是否有貸款記錄，均可算為首套購房，享受首套利率及首付比例。

“認房不認貸”利好哪些人？

高原認為，“認房不認貸”主要利好新市民及改善型群體。

其中，新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄。此類人群在舊標準下，被認定為二套住房，必須支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，難以獲得信貸支持。新政后，此類群體將被認定為首套置業群體，可獲得實質性的信貸支持。

改善型群體方面，利好“買一賣一”改善置換群體。在既往信貸認定條件下，在賣出已有住房并還清貸款后，此類群體由于存在貸款記錄，依然會被算作二套購房群體，受信貸約束較強。但新政下，同類情況群體可被認定為首套購房者，首付和貸款壓力降低。

“認房不認貸”后有何改變？

“認房不認貸”的利好主要體現在兩方面。一是較為直接的信貸成數提升；二是較為間接的信貸利率下降。

高原舉例，針對600萬價格的住房，首付門檻可從480萬降至240萬，降低了購房者的首付壓力；同時，如果按等額本息、貸款25年計算，每100萬元總還款額減少87391元。

對后續市場影響如何？

“當前，受家庭結構變化、育兒、入學等因素影響，當前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求，大量改善型群體在較為嚴格的信貸政策壓制下，難以通過置換方式滿足自身的住房需求。”高原分析，從更好滿足居民正常剛性及改善性置業需求的視角來看，對首套認定標準進行調優正當其時。

高原分析，北京市場一直以來都比較穩定，今年以來在面臨諸多外部挑戰的情況下，體現出了較強的韌性。北京的穩定性是由穩定的供需關系、較高的自有資金水平、合理的供給規模、穩定的政策環境共同決定的。此次政策調優是針對新市民和“買一賣一”群體的購房條件優化，就北京市實際而言信貸條件與政策環境仍然總體穩定。隨著利好政策的預期實際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進而促成市場穩步回暖。

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