70多歲的鄧先生于三年前高價購買了一套返租公寓，因為項目爛尾無法交房，開發商承諾的返租租金也成泡影。記者走訪濟南部分在售樓盤發現，售后返租銷售的現象并不在少數。近10%的年收益讓不少購房者動心，但該銷售模式存在法律漏洞，政府部門尚無監管措施。

市民反映

養老積蓄買返租公寓

每年8萬租金成泡影

據鄧先生介紹，2013年，他從一份宣傳廣告單上獲知了一家公寓酒店的投資項目，該項目是位于經十路上的卓越時代廣場。“廣告單上寫著：這是帶租約產權式酒店，精裝修帶家電，五年返租50%，零月供，即買即返租。租金養老，租金養房，抵抗通脹。”

70多歲的老鄧被廣告上的“租金養老”打動，更對開發商所承諾的高回報動心。“年返租金8萬起，5年后相當于花40萬買了一套精裝豪華套間。”老鄧說。隨后，老鄧便拿出40萬的養老錢付了首付，購買了這個項目的一間返租公寓。根據協議，開發商將返租房租給酒店，酒店向業主支付租金。

老鄧稱，鑒于開發商承諾的高回報，該樓盤單價比周邊同類樓盤單價要貴一倍左右，“25平左右的房間，套內面積15平，總價80萬元。”

某樓盤開發商張貼的返租廣告。

“之所以這么貴，是因為合同中明確規定每年按購房價款10%返租給我們，共返租五年。”與老鄧有相同遭遇的業主曹女士說。

按照當時的約定，每月酒店返還給老鄧6000多元，老鄧還了貸款后還有盈余。簽完合同，酒店很快便返給了他租金，第一年老鄧拿了8萬元左右。但好景不長，一年后該項目便爛尾。老鄧等大部分業主只收到一年的返還租金，之后就再也沒收到。

記者調查

返租樓盤售價較高

商家承諾年回報10%

近日，記者走訪了濟南多個“返租”樓盤，發現這些樓盤價格一般高于同類產品，開發商承諾的投資回報多集中在6%—10%，年限一般在10年。山大路沿線的天泰山大E號項目便是返租公寓。其廣告稱：“包租包管返租10年，每年保底三萬五，加酒店30%的營業分紅(2元/平·天)，年回報率高達10%。”

該樓盤置業顧問介紹，公寓從4層到13層全部采用酒店托管形式，包租十年，年回報率在8%—9%。置業顧問算了這樣一筆賬：按照四星級酒店的標準，一個房間在300元—600元，平時入住率70%，“這樣一個月分成可以達到一千五六，再加上保底，一個月最低可拿五千元左右的回報。”

濱河商務中心也是類似模式。走在小清河沿岸，遠遠便能看到該商家打出的“十年包租托管，精裝現房公寓”的返租廣告條幅。據悉，該項目有45—100平方米的產權酒店式公寓，返租價為3600元/月。“高額回報，即買即返，10年包租包管理，全程公開發售。”在售樓處內部的廣告牌上寫著。

據該樓盤置業顧問介紹，12層以上的公寓皆直接托管給酒店，由酒店返房租。“水電物業不用管，定期收房租即可。一個月返3600元，面積越大，返的越多。”該置業顧問說。

當問及有無風險時，上述兩項目的銷售人員竭力打消購房者的顧慮“。(跟)我們簽(合同)的是四星級酒店，我們已合作過五次，很有保障。”天泰山大E號的置業顧問說“。我們也很謹慎，這家酒店在濟南有多家分店，信譽絕對靠譜。”濱河商務中心的置業顧問也表達了同樣的意思。

但是在推銷過程中，置業顧問并不會對購房者給出風險提示。對于如果酒店經營不善如何處理，他們的回復都是：不管如何，租金會一直返還。

“租金我們已經跟酒店管理公司談好，業主與酒店直接簽合同。”面對咨詢，銷售人員普遍會這樣“承諾”自己的回報率。至于協議簽訂手續，濱河商務中心的置業顧問介紹，首先購房者須與開發商簽購房協議，然后所有業主共同與酒店管理方簽訂租賃協議。

律師說法

返租合同鉆法律漏洞

尚無監管措施

返租承諾看似“信誓旦旦”，卻利用法律漏洞規避了風險。北京大成律師事務所(濟南分部)律師李友震表示，類似協議中，開發商僅作為擔保方，投資者直接與第三方管理公司簽署委托經營協議，“這些收益‘承諾’并沒有實質法律效力。”卓越時代廣場的業主們便是如此。鄧先生購房時先后簽訂了商品房買賣合同、房屋租賃合同，還有房租費補充協議共三份。其中，與酒店簽的租賃合同是一份獨立協議，里面并沒有開發商參與。

另外，這種項目有的產權不全，一旦發生糾紛也難以處理。如天泰山大E號，雖然置業顧問一再聲稱，在返租期間房屋可以買賣，買家繼續履行托管合同，合同到期后可以把房子收回來，也可以繼續租。但市民王女士表示，上述承諾并不有效“。2016年11月19日，我在售樓處繳納了2萬元定金，約定7天內可退，但11月24日售樓處拒絕退款。”而當她咨詢有關部門時，卻被告知該項目五證不全，屬于小產權房，超出監管范圍。

“市場上流行的返租案例中，購房者多與酒店直接簽約，返租合同中不見開發商的身影，因此對于這種行為的性質并不好界定。”山東景林律師事務所律師劉海川認為，由于法規中沒有明確是否允許第三方法人或者開發商規定的第三方公司利用售后返租、包租的行為進行房產銷售，所以開發商鉆了空子，規避了風險。

針對酒店返租行為，濟南市工商局工作人員表示：投資風險由投資者自行承擔，需要購房者自己判斷，工商局對這種銷售行為并無監管職責。而濟南市城鄉建設委員會相關工作人員也表示：對返租的房產銷售行為，建委尚無相關監管手段，“存在一定風險，不建議購買這類房子。”“返租公寓聽起來很好，但實際上這種開發商快速回籠資金的模式有很多風險。”律師李友震表示：對于開發商，這種銷售模式能刺激銷售，快速回籠資金；但對于業主則風險巨大“，委托經營期長達10年甚至20年，一旦酒店經營失敗，誰來給業主埋單？”

至于在商品房尚未竣工的情況下購買返租公寓的行為，則更具風險。“房子還沒蓋就用這種模式售房，有可能涉嫌非法集資甚至詐騙，房子爛尾或者開發商卷款跑路的可能都是有的。”李友震說。

[責任編輯：梁延菊、于國奇]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。