進(jìn)入暑期之后，大量的外地游客涌入青島，往年7月是投資型購(gòu)房最旺盛的月份之一，但是今年受到樓市調(diào)控政策的影響，島城樓市始終維持在量縮價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。上周青島市新建商品住宅成交2529套，成交面積為28.91萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲3.5%和3.96%。雖然即墨創(chuàng)智新區(qū)在本月13日拍出新“地王”，但是記者發(fā)現(xiàn)，“地王”對(duì)于周邊樓盤(pán)的拉動(dòng)力并不強(qiáng)勁，也沒(méi)有引起區(qū)域內(nèi)新建商品房的搶購(gòu)風(fēng)潮。

剛需“北進(jìn)”勢(shì)頭不減

進(jìn)入七月份以來(lái)，主城區(qū)加推的樓盤(pán)不多，二手房成交量萎縮，房?jī)r(jià)也沒(méi)有出現(xiàn)較大降幅。而剛需族置業(yè)，仍然集中在城陽(yáng)和西海岸新區(qū)兩個(gè)區(qū)域。據(jù)銳理新媒體的數(shù)據(jù)顯示，上周城陽(yáng)區(qū)新建商品住宅成交612套，成交面積為74583.47平方米，位列各區(qū)成交面積排行榜的首位。西海岸新區(qū)雖然成交了552套新房，但是主要集中在原膠南片區(qū)，原黃島片區(qū)上周僅僅成交了58套，新建商品住宅的供應(yīng)量持續(xù)走低。上周青島新建商品住宅的成交均價(jià)為10730元/平方米，從整個(gè)七月份青島新建商品住宅的均價(jià)來(lái)看，都在1萬(wàn)元/平方米至1.1萬(wàn)元/平方米之間震蕩，相對(duì)平穩(wěn)。

從單個(gè)項(xiàng)目成交情況來(lái)看，位于老膠南的中建錦繡城上周成交247套，該項(xiàng)目體量較大，一次性加推超過(guò)上千套房源，所以成交量位列上周新建商品住宅單項(xiàng)目成交面積排行榜的首位。排名在第二、第三位的均是城陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目。

二手房中介轉(zhuǎn)攻租賃

七月份第三周，二手房成交量依舊低迷，青島六區(qū)二手房市場(chǎng)成交量722套，環(huán)比上周成交下降2.2%，島城二手房整體成交量穩(wěn)中略有回落，區(qū)域成交量波動(dòng)較為明顯。

在新房供應(yīng)量下降的情況下，原黃島區(qū)二手房交易略有抬頭，位于成交榜首，二手房成交160套，環(huán)比上周上升1.9%。主城區(qū)方面，市北、李滄大戶型房源依舊是剛需族追求的熱點(diǎn)。市北區(qū)二手房成交量137套，環(huán)比上周上升13.2%，李滄區(qū)二手房成交量108套，環(huán)比上周上升30.1%，但嶗山區(qū)和市南區(qū)成交量略有下滑。

“銀行取消房貸優(yōu)惠，放貸周期變長(zhǎng)，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都有影響。 ”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬濤分析說(shuō)。他告訴記者，因?yàn)殂y行放貸周期變長(zhǎng)，所以房東賣(mài)房熱情不高，再加之主城區(qū)新房越來(lái)越少，改善型賣(mài)房者觀望情緒比較濃厚，房源相對(duì)減少。另一方面，隨著首付比例的提高，許多年輕購(gòu)房者難以承擔(dān)主城區(qū)大戶型二手房，但又難以接受中小戶型的老舊住宅，由此造成成交量萎縮。 “以前到了夏天會(huì)有外地購(gòu)房者前來(lái)咨詢房源，但受樓市新政影響，今年只能做本地剛需族的生意。 ”在西海岸新區(qū)長(zhǎng)江中路上，守在超市門(mén)口推銷(xiāo)房源的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小朱無(wú)奈地說(shuō)道。為了維持生計(jì)，許多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將主要精力投入到房屋租賃業(yè)務(wù)上。

●記者觀察

酒店式公寓借勢(shì)搶客

游客的增多，也使得島城許多熱點(diǎn)區(qū)域的酒店一房難求。進(jìn)入暑期以后，各種特色日租房生意火爆，單日租金都達(dá)到400元至600元之間。許多前期銷(xiāo)售壓力較大的公寓項(xiàng)目也趁機(jī)推盤(pán)，通過(guò)各種優(yōu)惠招攬客戶。

記者到杭州路一家酒店式公寓的銷(xiāo)售中心探訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)將于2019年1月份交付的酒店式公寓，目前工程進(jìn)度已經(jīng)過(guò)半。雖然天氣炎熱，但是銷(xiāo)售中心吸引了不少購(gòu)房者。記者詳細(xì)咨詢才了解，原來(lái)開(kāi)發(fā)商推出了優(yōu)惠政策：交15萬(wàn)元定金可立即獲得減免7萬(wàn)元房款，精裝交付，贈(zèng)送空調(diào)、冰箱等家用電器，可以說(shuō)這樣的優(yōu)惠相當(dāng)誘人。但是，該項(xiàng)目目前尚未與公寓托管機(jī)構(gòu)達(dá)成托管協(xié)議，所以許多投資者并不急于出手，而是反復(fù)測(cè)算收益率。 “現(xiàn)在酒店是挺火，但游客住宿時(shí)多選擇沿海一線或者地鐵沿線，這里位置比較偏，如果沒(méi)有有實(shí)力的酒店管理企業(yè)托管，未來(lái)的回報(bào)很難實(shí)現(xiàn)。 ”實(shí)地探訪的市民周先生告訴記者。

此外，還有一些開(kāi)發(fā)商采取主動(dòng)出擊的方式，招徠客戶。位于遼寧路的一家酒店式公寓項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商派出了大量宣傳人員駐守在周邊的商場(chǎng)、公交車(chē)站等地，穿著統(tǒng)一的宣傳馬甲，推銷(xiāo)公寓產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有禮品贈(zèng)送，但卻直接給出94折的優(yōu)惠。目前，購(gòu)房者買(mǎi)房越來(lái)越冷靜，除了關(guān)注價(jià)格和位置之外，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、貸款利率、二手交易費(fèi)率等問(wèn)題也都問(wèn)得很仔細(xì)。 “旅游旺季游客確實(shí)很多，但一年之中也就會(huì)火這么兩三個(gè)月，剩下的時(shí)間公寓房出租會(huì)比較尷尬。 ”市民孫女士搖頭說(shuō)。

“地王”周邊房源充足

7月13日，一場(chǎng)空前激烈的“奪地”大戰(zhàn)在島城上演。青島市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)上拍賣(mài)位于即墨創(chuàng)智新區(qū)埠惜路以東、盟旺山路北側(cè)和南側(cè)的兩宗地塊，分別引來(lái)了17家和16家競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與。從拍賣(mài)開(kāi)始，競(jìng)爭(zhēng)的白熱化超乎業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。經(jīng)過(guò)996輪競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)以樓面地價(jià)6721元/平方米競(jìng)得盟旺山路北側(cè)地塊，總金額16319.26萬(wàn)元，溢價(jià)率325.11%；經(jīng)過(guò)501輪競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)又競(jìng)得盟旺山路南側(cè)地塊，成交樓面地價(jià)6702元/平方米，總金額33681.57萬(wàn)元，溢價(jià)率400.15%。即墨創(chuàng)智新區(qū)的“地王”也由此產(chǎn)生。兩宗地拍賣(mài)結(jié)束后，周邊眾多開(kāi)發(fā)商立即展開(kāi)了“地王”營(yíng)銷(xiāo)，重點(diǎn)渲染“面粉”貴過(guò)“面包”，“面包”必定漲價(jià)這一理論。

隨后，記者到即墨創(chuàng)智新區(qū)探訪，發(fā)現(xiàn)“地王”雖然對(duì)于人氣有一定提升，但各盤(pán)銷(xiāo)售都比較正常，即使是知名開(kāi)發(fā)商加推的品質(zhì)樓盤(pán)，也沒(méi)有出現(xiàn)一房難求或者眾人搶房的火爆場(chǎng)面。7月16日，記者到萬(wàn)科朗潤(rùn)園探訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目仍有多套房源可售。而附近的天一仁和郡，雖然在記者探訪時(shí)表示要封盤(pán)漲價(jià)，但是第二天記者再次打電話咨詢時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)表示該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始正常銷(xiāo)售。海信盟旺世家目前尚未開(kāi)盤(pán)，記者到售樓處探訪時(shí)感覺(jué)人氣一般，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)預(yù)測(cè)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格將與周邊樓盤(pán)持平。在探訪過(guò)程中記者還發(fā)現(xiàn)，在各大銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)咨詢的客戶多是即墨本地人，從市區(qū)趕來(lái)的投資型購(gòu)房者并不多見(jiàn)?！斑@個(gè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展可能不錯(cuò)，但還有一個(gè)漫長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)控狀態(tài)，未來(lái)樓市如何還不好說(shuō)，所以我暫時(shí)不會(huì)考慮投資。 ”市民張先生說(shuō)。

●市場(chǎng)走向

開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)“全款”族

雖然投資客越來(lái)越謹(jǐn)慎，但是剛需族購(gòu)房需求依然旺盛。特別是在主城區(qū)工作的年輕置業(yè)者，為了解決居住需求密切關(guān)注各大樓盤(pán)加推。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著“金九銀十”的臨近，各大開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏也在加快。

城陽(yáng)區(qū)依舊是新房供應(yīng)的主力區(qū)域。位于城陽(yáng)區(qū)的瑞陽(yáng)路117號(hào)萬(wàn)科金域華府，二期95—140平方米小高層和洋房預(yù)計(jì)8月初加推，小高層預(yù)計(jì)價(jià)格12000元/平方米，洋房預(yù)計(jì)價(jià)格16500元/平方米至17500元/平方米；城陽(yáng)區(qū)玉虹路16號(hào)的金秋泰和郡預(yù)計(jì)8月份加推疊拼別墅，面積為150平方米和160平方米，預(yù)計(jì)均價(jià)18000元/平方米。同時(shí)加推面積87平方米和123平方米的高層住宅，預(yù)計(jì)均價(jià)14000元/平方米；城陽(yáng)區(qū)天泰陽(yáng)光里預(yù)計(jì)8月初開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)15000元/平方米，規(guī)劃1棟15層、2棟11層、3棟6層帶精裝修110—150平方米寬庭洋房。

位于西海岸新區(qū)石雀灘路九號(hào)的金沙灘壹號(hào)，預(yù)計(jì)8月加推9號(hào)、11號(hào)、12號(hào)非毛坯高層產(chǎn)品，戶型建面140—208平方米之間，預(yù)計(jì)價(jià)格23000元/平方米至24000元/平方米之間；東岳中路與金輝路交匯處的黑卓原筑，新開(kāi)項(xiàng)目由6棟多層電梯洋房和3棟高層住宅組成，洋房分別為121平方米套三和140平方米套四，高層為87平方米套二、97平方米套三和111平方米套三，多層電梯洋房預(yù)計(jì)均價(jià)10000元/平方米，高層住宅價(jià)格預(yù)計(jì)9000元/平方米。

位于膠州市廣州北路與萊州路交會(huì)處西的正北名城預(yù)計(jì)8月份加推，戶型面積為105平方米和106平方米的套三，價(jià)格未定；位于膠州西路與西外環(huán)路交匯處向北450米路東側(cè)的灝景苑，預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)均價(jià)5823元/平方米。

位于嶗山區(qū)同安路866號(hào)的金地悅峰項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月底開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)均價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米左右，認(rèn)籌享受98折優(yōu)惠。面積包括93平精裝套二戶型、131平精裝套三戶型。記者探訪發(fā)現(xiàn)在房貸放款周期增長(zhǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于全款購(gòu)房者愈發(fā)青睞，東李一家準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)盤(pán)時(shí)明確表示將給予全款買(mǎi)房者3%的優(yōu)惠，按照總房?jī)r(jià)折算優(yōu)惠力度超過(guò)5萬(wàn)元。

[責(zé)任編輯：楊凡、張弛]

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