濟(jì)南跟其他熱點城市一樣,執(zhí)行嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策,但不少購房者卻發(fā)現(xiàn),大量樓盤不斷出現(xiàn)開盤就賣光的情況,心里不免犯嘀咕,這到底是怎么回事?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于市場供應(yīng)大幅減少,樓盤有惜售情緒,因此導(dǎo)致短期內(nèi)出現(xiàn)日光盤的非正常現(xiàn)象。不過,這一情況正在改變,隨著信貸政策的進(jìn)一步收緊,樓市前景不確定因素越來越多。

現(xiàn)狀

認(rèn)籌半年沒買上房

省城市民王先生已經(jīng)在各大樓盤奔走了半年,婚房還是沒著落。“我們認(rèn)籌了四個樓盤,都是秒光。重點關(guān)注的幾個項目,開盤時間一推再推,一晃都快到年底了。到底是怎么回事?”

王先生畢業(yè)后留濟(jì)工作了四年多,面臨結(jié)婚生子,買房不得不提上日程。從今年年初開始,他就四處看房?！叭ツ攴績r漲得太猛了,我屬于剛需,今年必須得買房。趁著政府限價應(yīng)該是買房的好時機(jī)。5月份,在華山片區(qū)看好了房子,開盤時三百多套房,愣是沒選到。6月份的時候在唐冶附近一個樓盤認(rèn)籌了,但是選房的時候,還是人比房多,輪到我的時候,就沒房了。8月,又轉(zhuǎn)向雪山片區(qū)一樓盤,無論如何也得搶一套。沒想到,人家全款優(yōu)先,六成首付的候補(bǔ),我這種三成首付的壓根就輪不上。”

經(jīng)過幾次認(rèn)籌、退籌之后,前幾天,小王又參加了新東站一樓盤的選房,手機(jī)操作,他早早就把多個目標(biāo)房源放到了購物車?yán)?沒想到在關(guān)鍵的時候,系統(tǒng)居然登錄不上去了。等恢復(fù)正常時,一套房源也沒了。王先生說,他還一直關(guān)注著天橋的一個樓盤,然而,這個樓盤開盤時間一推再推,遲遲沒有動靜。

推出新房源就被“秒殺”

25日,唐冶片區(qū)的魯能泰山七號開賣三棟高層住宅樓,352套房源一下子全賣完,單價接近1.2萬元。

24日,新東站片區(qū)的萬科城市之光開盤,兩棟樓170多套房源,當(dāng)天全部售罄;同日,華山片區(qū)的中海項目也加推一批新房源,包括單價2萬元以上的多層住宅和1.6萬元的小高層,也是所剩無幾。

23日,漢峪片區(qū)的綠城玉蘭花園留園開賣40多套5層的低密度住宅,要求全款購買,單價2.6萬元以上,仍然是一套沒剩;白馬山片區(qū)的世茂原山首府270多套精裝住宅,單價大約1.35萬元,全部賣光。

21日,工業(yè)北路的新城香溢瀾庭推出140套房源,單價接近1.35萬元,幾乎全部售罄。

二環(huán)西路的財富壹號融悅項目15日推出256套房源,8日,融創(chuàng)在隔壁的項目加推512套新房,均價1.45萬元/平方米,都是基本沒剩。下半年以來,東部唐冶片區(qū)的綠地城、龍湖春江悅茗等項目幾乎每次推出新房源都是“秒殺”。

分析

住宅市場供應(yīng)量銳減

很多購房者就納悶,調(diào)控政策越來越嚴(yán)格,為什么這么多的樓盤還得搶呢?市場供應(yīng)量大幅減少是一大因素。據(jù)山東世聯(lián)統(tǒng)計,8月份,濟(jì)南住宅市場供應(yīng)量為9490套、113.44萬平方米,同比減少46.2%和47.1%。其中新增供應(yīng)5793套、64.48萬平方米,同比減少31.5%和34.5%,環(huán)比增加28.9%和26.5%。8月份,住宅庫存持續(xù)減少。7月,濟(jì)南住宅市場供應(yīng)量為8426套、104.56萬平方米,同比減少56.8%和55.1%。7月份,住宅市場上開始出現(xiàn)部分上量,當(dāng)月新增供應(yīng)4287套、49.61萬平方米,同比減少46.7%和47.5%,環(huán)比增加61.2%和51.5%。而整個上半年,濟(jì)南住宅市場供應(yīng)25902套、313.45萬平方米,同比減少56.5%和54.4%。其中新增供應(yīng)14269套、169.91萬平方米,同比減少62.1%和59.7%。

考慮監(jiān)測口徑和范圍的因素,這些數(shù)據(jù)未必全面,但基本能夠反映一個事實:與去年同期相比,濟(jì)南房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量大幅下滑。

開發(fā)商拿地難想惜售

供應(yīng)量為什么下滑這么厲害?濟(jì)南房地產(chǎn)界一位資深人士指出,因為調(diào)控房地產(chǎn)市場,政府要從各個環(huán)節(jié)上打壓、抑制樓市,從嚴(yán)預(yù)售審批,限制價格,控制網(wǎng)簽。交易量降下來了,房價炒作的空間也就大幅壓縮。比如,新建商品住宅工程進(jìn)度跟預(yù)售許可掛鉤,主體建到12層以上才能申請預(yù)售,原來是建設(shè)到正負(fù)零就可以預(yù)售;再比如,土地溢價率超過100%,必須主體封頂才能銷售;超過150%,必須現(xiàn)房銷售。由此相當(dāng)一批新盤勢必要推遲上市。

另外一個客觀因素,就是不少樓盤惜售情緒較濃。因為嚴(yán)格的限價政策擠壓了房企的利潤空間,不愿犧牲利潤出貨。

濟(jì)南一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人稱:“現(xiàn)在拿塊土地太難了,成本越來越高。老百姓抱怨買房難,開發(fā)商買地更難,競價比搖號壓力大多了?，F(xiàn)在手里土地存量有限,賣一塊就少一塊,賣一棟就少一棟。很多斷糧的開發(fā)商,因為拿不到地已經(jīng)退出濟(jì)南市場。所以,相當(dāng)一部分房企得算好出貨周期,控制好節(jié)奏。還有一個重要原因是,現(xiàn)在政府實行嚴(yán)格的限價政策,壓縮了企業(yè)的利潤率,開發(fā)商肯定謀求利潤最大化,賺得少那就少賣一些。特別是那些資金流比較充足的,反正賬上不差錢,就擠牙膏出貨。等到哪天政策一松綁,就能名正言順漲價了?！?/p>

走勢

上周新開9個盤過半沒賣完

市場新增供應(yīng)持續(xù)偏緊,整體市場一直處于低庫存狀態(tài)。從各區(qū)域來看,東部是供應(yīng)量最多的區(qū)域,供應(yīng)量占全市供應(yīng)總量的近半數(shù),隨著東部大量成交土地的開發(fā),未來東部的份額將進(jìn)一步增加。

業(yè)內(nèi)人士指出,市場購買力也并非無限大,有購房資格、有資金實力的買家在短期內(nèi)不會層出不窮,濟(jì)南的日光盤正在減少。

單價親民才容易被“搶”

唐冶、漢峪等片區(qū)為代表的東部城區(qū)熱度較高。政府實行嚴(yán)格的限價措施,唐冶片區(qū)的高層住宅限價在1.2萬元左右。一些購房者就算賬,唐冶片區(qū)今年8月4日新拍的土地,實際樓面地價都不止這個價。

以沒有任何附加條件的唐冶西路以東F地塊(即2017-G059號地)為例,山鋼地產(chǎn)拿地的成本價就超過了1.2萬元/平方米。該地塊與魯能泰山七號相鄰,那么開發(fā)出來的住宅價格顯然低不了?，F(xiàn)在以1.2萬元的價格買房,無疑看好了未來的升值潛力。

漢峪片區(qū)的新盤也是如此,畢竟新拍地的成本擺在那里。經(jīng)過上一輪的漲價,濟(jì)南單價低于1.5萬元的新房已經(jīng)普遍被購房者接受。因此,開盤就售罄的樓盤也有一個規(guī)律,即單價比較親民。價格在2萬元以上、教育等配套不突出、開發(fā)商品牌又一般的話,往往就很難實現(xiàn)“日光盤”,有的去化率很低。

日光盤現(xiàn)象正在減少

業(yè)內(nèi)人士指出,市場購買力也并非無限大,有購房資格、有資金實力的買家在短期內(nèi)不會層出不窮?！熬拖窬虏艘粯?割過一茬,再長出來需要時間。短期的搶房現(xiàn)象不會一直持續(xù)下去。市場已經(jīng)有苗頭,日光盤的現(xiàn)象正在減少?！鄙现?濟(jì)南城區(qū)大約有9個樓盤開盤賣房,其中4個為基本售罄,其余去化率并不高。

23日,萬科海右府首次開盤,兩棟高層精裝住宅,單價1.8萬元,370套房源意外地沒有售罄。萬科當(dāng)初拿這塊地的時候,樓面地價已經(jīng)逼近1萬元,除了兩棟高層外,其余的均規(guī)劃建設(shè)低密度住宅,還有別墅?！?.8萬的單價,應(yīng)該說,也不離譜。畢竟,東客站的萬科龍湖城市之光賣1.6萬都搶光了?！笔〕堑禺a(chǎn)圈的一位資深人士表示,這讓人有點意外。

23日,小清河北岸的恒大濱河左岸推出200套房源,均價1.5萬元,當(dāng)天成交68套。

同日,龍洞片區(qū)的綠地柏仕晶舍開賣4號、10號樓,10層左右的精裝小高層,單價3萬元,去化率不足六成。

21日,化纖廠片區(qū)的泰悅赫府二期(現(xiàn)改名為翡翠大觀)開售,368套住宅,據(jù)悉當(dāng)天僅成交40套。單價接近2.3萬元,這個價格讓很多購房者望而卻步。

地產(chǎn)股暴跌或預(yù)示樓市轉(zhuǎn)向

長期來看,房價下行的可能性不大,畢竟城市在快速發(fā)展,包括地鐵在內(nèi)的各種配套不斷升級完善。但短期內(nèi)大幅上漲的空間也不大。眾所周知,信貸政策是樓市的第二生命線。最新的信息顯示,濟(jì)南各大銀行首套房的貸款利率已經(jīng)普遍上浮至10%,月初還基本上維持在5%。非住宅(公寓、商鋪、寫字樓等)的商業(yè)貸款利率更高,部分中小銀行已經(jīng)上浮50%、60%。外地一些城市,首套住宅的按揭貸款利率有的上浮15%-20%,最高的達(dá)到了上浮30%!

即便如此,不少銀行的可貸額度也非常緊張。不少樓盤四處奔波尋求合作銀行。而去年,銀行到處托關(guān)系進(jìn)駐售樓處,有的樓盤一共200多套房子,扎堆進(jìn)來10家銀行搶業(yè)務(wù)。

另外一個苗頭不太妙,就是股市中的地產(chǎn)股開始下跌。雖然樓市調(diào)控一年整,但各大龍頭房企如碧桂園、恒大、融創(chuàng)的股價一路上漲,有的在半年之內(nèi)漲幾倍。本周一,港股、A股地產(chǎn)板塊暴跌。這與上周新一輪調(diào)控“限售”不無關(guān)系。但一年前的史上最嚴(yán)調(diào)控都沒影響地產(chǎn)股走牛,這次怎么就立竿見影?地產(chǎn)界的資深人士認(rèn)為,樓市每次變盤都是從地產(chǎn)股開始,因為資本的嗅覺最敏銳,這可能是一個信號,資本界或許對樓市的明天不看好。

業(yè)內(nèi)人士指出,這只是宏觀背景,具體到一個城市,受政策以及各種客觀因素的影響較大,不可能準(zhǔn)確預(yù)判行情。

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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