環顧當下青島樓市，特別是主城區新房市場，針對改善客群的大戶型房源已演變成為主力產品。而在五年前，受“7090”政策影響，青島樓市的主力戶型還是80平以內的二居、90平內的三居等中小戶型，如今這些房源多數大都已經滿足了出售年限，開始流入二手房市場，它們當下境遇如何呢？日前，記者進行了走訪調查。

【背景回顧】

所謂“7090政策”是指地塊出讓時規定，地塊除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。這一政策最早于2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等9部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中提出，意在解決更多購房者的實際居住問題。

2015年，國土資源部、住房城鄉建設部共同公布了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下，可調整戶型。新華社曾發文：這意味著2006年以來的“7090”政策正式松動。也意味著，這一政策在全國樓市中逐步退出。

昔日熱門戶型今現狀：有的稀缺難尋有的定位略“尷尬”

最近，王女士想在青島市區求購一套帶電梯的40-60平的一居室，用于自住，但找了四個月了，先后僅看過3套房源，且房東報價較高，議價失敗，未能成功購房。2008年，也就是10年前，在市北CBD、嶗山銀川路附近以及市北新都心新建樓盤，不少都帶有60平以內的一居室房源。

但當下這些房源掛牌出售的并不多，據調查，不少房源雖然購買者已換新居，但這類房源多進入了租賃市場，且月租金都在2300元-2500元/月，收益上房東較為滿意。也有不少人將這類房源贈與父母，用來給老人當養老房。目前來看，嶗山此類住宅性質套一報價多在3.2萬/平以上，如金光麗園等，新都心的鴻仕雅居、海信淮安郡等，少量類似的一居室房源出售，報價都在3萬/平以上，而且出售房源都不多；市北CBD區域住宅性質一居室報價也在3萬/平左右。

80平以內的二居室，房齡在10年之內的房源流通在二手房市場上的較多，關注度也比較高。同安路一家中介受訪表示，雖然戶型稍等，但也還算是剛需戶型，只是如今的購買者就并不只是實力剛需人群了，有不少中老年人在尋找這樣的房源用來當養老房的。目前市南這類房源較少，市北片此類房源主要集中在新都心、浮山后等部分小區，李滄黑龍江路周邊以及東李等區域，新都心和浮山后此類房源報價均超過3萬/平，嶗山部分房源報價高于4萬/平。李滄核心區此類房源報價在2.5萬/平以上，東李這類套二房源價格則要在2.3萬/平以上。

90平以內的三居室，當年是市場上炙手可熱的戶型，但在當下定位則顯得有些“尷尬”。臺柳路一位中介經紀人告訴記者，不少房東出售這類房源，主要是因為這種袖珍小套三每個房間都比較狹小，居住舒適度不高，賣掉就是想“賣小買大”改善居住環境的。其實這類房源本身房東都沒住幾年，房子保持情況良好，報價也較高。但對于剛需購買者來說，這類房源較高的單價乘以90平左右的面積，總價較高。而對于養老型置業者來說，則更喜歡房間寬敞些的，對此類袖珍小三居并不青睞。因為當年的70|90政策，如今青島二手房市場上這類房源分布范圍較廣，目前報價比同小區80-90平的二居室稍高，不少南北通透的小三居戶型，全明設計，房東會將其作為主要賣點。

關注:主城中小戶型為何越來越少？近郊接棒超越主城

青島一家房產數據公司的高級分析師受訪時表示，當下青島主城區住宅地塊上市量的稀少，加之地價相對較高，開發商想在主城開發新盤的門檻更高了。因此，主城近兩年來上市的新盤基本上都是主打改善，高端、大戶型、總價高已經成為主城新盤共同的標簽。剛需購房者只能望而卻步了。

由于土地供應較為充足，近郊區市的新盤上市量已經不知不覺超越了主城區，“面粉”決定了面包的價格，近郊樓市可以提供更多種類、更多戶型的選擇，除了別墅等針對中產及以上的改善產品外，針對剛需的小戶型也是當下青島近郊市場的主力。特別是原膠南片區、即墨區部分片區及膠州市等，不少新盤售價在1.5萬/平以內，總價130萬左右還可以購買到二居室或者小三居。

此外，11號線作為首條開通連接青島主城近郊的軌道線，8號線的開建，1號線的推進等等，地鐵帶來的通勤便利已深入人心。不少置業者，特別是在主城區工作的剛需置業者，也開始認可和規劃近郊置業這條路。

業內惹事：“低總價”仍是剛需置業的“關鍵詞” 剛需人群就這樣被“分流”

業內人士坦言，對于剛需置業者來說，“低總價”一直是一個最具份量的關鍵詞，特別是近兩年，購房門檻提高，雖然市場上大戶型房源當道，但小戶型依然多數剛需的最佳選擇。所以主城區在主城二手房市場上，無論是四五十平的套一還是八十平以內的二居室，都很受熱捧。但是，也有不少剛需置業者希望在保證“低總價”的同時，能住的寬敞一些，能為未來“二寶”提供足夠的居住空間，因此近郊百平米左右房源也成為了這類人群的目標房源。

業內預測，從今年開始剛需客群將會形成明顯的“區域分流”,有的可能會留在主城區購買一些大房齡的小戶型，有的則會去往城陽部分區域、原膠南片區或者膠州市、即墨區，甚至平度萊西等區域，關注剛需新盤的置業者，可能會更多地走出去，在上述幾個區域中挑選新房。

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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