樓市金九銀十正式開啟，回顧今年前八個月的樓市，土地市場熱無疑是一大亮點。

其實在樓市中，地價和房價是“面粉與面包”的關系。地價貴了，房價自然也要受影響。最近一段時間，尤其是七八月份以來，知名房企爭相搶駐各個板塊開拓疆土；繼高新區買房搖號之后，黃島區土地市場又出了限價政策……土地市場一番熱鬧景象的背后，是人們對青島未來各區市房價走勢的疑問：未來一兩年內，青島各區市的房價將會走向如何呢？

【市北】

新都心北：預測價格20580元/㎡

鞍北片區：預測價格34950元/㎡

市北區是青島目前最大的人口聚集區，也一直是島城市民最關注的購房區域。除了老牌的CBD中央商務區、臺東片區、浮山后片區外，新晉的還有新都心片區、濱海新區、鞍北改造片區等多個居住片區。很多購房者都表示喜歡住在市北區，“這里有老青島的味道”又有“豐富的商業配套”，而且從區位上來講，這里最近接城市中心市南區。

隨著青島主城區內可供開發地塊的逐年減少，鮮有新地上市的市北區近來少有地有兩宗地塊接連上市。其中一宗位于新都心北側，另一宗位于鞍北片區。其中，位于新都心北側的一宗住宅地塊被城投&市北城發&中冶3家聯合體，以6860元/㎡的單價收入囊中。另一宗位于鞍北片區的地塊則被浪潮（青島）科技集團有限公司以11650元/㎡的單價收入囊中。

從專業角度來看，土地成交的樓面價和房價呈正比關系，樓面價就是后期房屋建造的土地成本，樓面價高的房子房價肯定貴。業內普遍公認的一般規律是：房價一般為樓面價的2—3倍。因為除了樓面價之外，建房成本還包括建安成本、勘察設計和前期工程成本、配套成本、稅費成本、營銷成本和開發成本等。

根據以上粗略算法并結合近期成交的市北地塊周邊二手房售價，新都心北側的這宗地塊未來新房上市售價預計大概在20580元/㎡上下才能不虧本，此外，值得一提的是該宗地塊配建的產權型人才公寓目前已經規定了合同售價為16581元/㎡，可以預見，未來一定也會是人才公寓項目中的一個熱點；而以相同方法換算，鞍北片區的這宗地塊未來新房上市售價大概要在34950元/㎡上下。

【高新區】預測價格：17400元/㎡

青島近幾年的發展一路向北，高新區更是逆襲成了樓市“黑馬”。對這一區域樓市產生促進作用的最大因素是是整體配套的逐步完善。尤其是隨著奧體中心、市民健康中心、青島科技館、會展中心、青島中學等一系列市級重點項目先后封頂、竣工或投入使用，高新區如今的城建配套已經十分齊全；

紅島高新區獲國務院批準將建設為青島三大城市主中心之一。這一系列配套、政策利好重新讓置業者對該區域發展前景充滿了信心；同時，整個高新區樓市的火爆又讓更多的人將目光投向了這一區域，形成了連鎖反應。

不久前，位于高新區的一宗住宅地塊成功出讓，碧桂園以35%的溢價率，超過7億元的總價拿下了這宗地塊，樓面地價達到了5400元/㎡。無獨有偶，南京碩天投資管理有限公司也于近期，以5800元/㎡的單價拿下了位于高新區火炬路周邊的兩宗商住用地。

結合目前該片區的二手房售價，以上文提及的業內普遍推算法進行粗略計算，未來這一區域的新房上市價格大概在17400元/㎡上下。而9月初高新區先后集中開盤的幾個超級大盤，單價還都在1.4萬-1.5萬上線，可見，但從土地市場成交地塊來預測，高新區的新房價格還有相當的升值空間。

【老黃島】

中央活力區：預測價格13000—15000元/㎡

7月份，西海岸的一宗地塊一經上市就引起了網友們的熱議，因為這宗地塊在上市之初，就已經有了明確規定：地塊毛坯限價11000元/㎡。據悉，引發熱議的這宗地塊位于西海岸中央活力區，地處老膠南西部沿海區域。幾年前，這里還曾經默默無聞，到處是荒野的漁村。然而隨著西海岸城市發展的西擴，這里大規劃大項目不斷，這里逐漸被人們所熟知。

對于這幅地塊，網友關注的熱點主要集中在開發商是否會遵守規定，未來按照“11000元/㎡”的價格出售。大多數網友們都預測未來開發商肯定會打出“精裝修”這張牌，為新盤加價。

雖然大家的看法比較一致而悲觀，但記者通過前期調查了解到，如今青島目前在售的毛坯新房大致就是這樣的價格，精裝房精裝標準大多在2000—3000元/㎡上下，此外還有一些改善類型的洋房、小高層，裝修標準較高，在4000—5000元/㎡以上。綜合來看，西海岸的這幾幅地塊假如精裝上市，精裝標準如果也參照目前的2000—4000元/㎡左右的話，并保證能在未來一兩年內上市的話，售價大概應該就在13000—15000元/㎡之間，這樣的價格在青島樓市各大板塊中，仍屬于價值洼地。

【即墨區】

藍色硅谷：預測價格16293元/㎡

即墨自去年10月撤市劃區之后，土地供應量便呈現爆發性增長。其中最值得關注的是碧桂園、金隅和海信的進駐。

據悉，碧桂園此番拿下的地塊位于即墨藍色硅谷，其中住宅部分的拿地價格是1813—1914元/㎡。記者查閱資料得知，目前該區域在售的新盤有三盛國際海岸、嶺海香瀾郡瑜院、南山海悅、紅豆杉養生谷等，物業類型大多為洋房、別墅和公寓，其中別墅價格在20000元/㎡上下，洋房精裝價格在17000—18000元/㎡，公寓價格在15000元/㎡。

金隅地產拿下的地塊位于即墨創智新區，平均成交樓板價是5431元/㎡。根據粗略推算，目測這一區域新建高層售價價格大概在10862元/㎡—16293元/㎡。海信地產拿下的地塊位于即墨古城旁，如今該項目已定名為海信九賢府，近期將開盤，均價14500元/㎡，帶3000元/㎡精裝標準。

【膠州市】

中心城區：預測價格18342元/㎡

此前，有位于膠州中心城區板塊的7宗地塊走上拍賣臺，最終經過多輪激烈的競拍，7宗地塊共計437畝土地全部成交，分別由保利，越秀和陽光新天地拿地，其中越秀拍得的一幅地塊，成交樓面地價為6114元/㎡，正式問鼎膠州新地王！

據悉，此次拍賣地塊周邊的新盤有奧園首府壹號、碧桂瀾庭、正北蔚藍半島等項目，均價在14000元/㎡上下。根據最新拍賣地塊的樓面價來推測，未來這宗地塊上市售價要達到18342元/㎡上下才能回本。

今年以來，隨著膠州新機場的落地和地鐵8號線的開建，膠州的大項目吸引了許多開發商和購房者的關注，尤其是近期，又傳來膠州也在醞釀撤市劃區，一連串的好消息催熱了樓市，除了本土開發商海爾、銀盛泰外，保利、中海、綠城、龍湖等開發企業也紛紛來此駐扎，這給樓市膠州板塊帶來的兩大變化，第一土地市場熱，新地塊上市幾乎都能找到金主；第二，超級大盤增加，價格也開始與城陽、高新區看起，如今膠州已經正式融入青島北岸新城版圖，讓人不再覺得那里是遙遠的郊縣了。

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[責任編輯：楊凡、楊婷婷]

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