樓市金九銀十正式開啟，回顧今年前八個月的樓市，土地市場熱無疑是一大亮點(diǎn)。

其實在樓市中，地價和房價是“面粉與面包”的關(guān)系。地價貴了，房價自然也要受影響。最近一段時間，尤其是七八月份以來，知名房企爭相搶駐各個板塊開拓疆土；繼高新區(qū)買房搖號之后，黃島區(qū)土地市場又出了限價政策……土地市場一番熱鬧景象的背后，是人們對青島未來各區(qū)市房價走勢的疑問：未來一兩年內(nèi)，青島各區(qū)市的房價將會走向如何呢？

【市北】

新都心北：預(yù)測價格20580元/㎡

鞍北片區(qū)：預(yù)測價格34950元/㎡

市北區(qū)是青島目前最大的人口聚集區(qū)，也一直是島城市民最關(guān)注的購房區(qū)域。除了老牌的CBD中央商務(wù)區(qū)、臺東片區(qū)、浮山后片區(qū)外，新晉的還有新都心片區(qū)、濱海新區(qū)、鞍北改造片區(qū)等多個居住片區(qū)。很多購房者都表示喜歡住在市北區(qū)，“這里有老青島的味道”又有“豐富的商業(yè)配套”，而且從區(qū)位上來講，這里最近接城市中心市南區(qū)。

隨著青島主城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)地塊的逐年減少，鮮有新地上市的市北區(qū)近來少有地有兩宗地塊接連上市。其中一宗位于新都心北側(cè)，另一宗位于鞍北片區(qū)。其中，位于新都心北側(cè)的一宗住宅地塊被城投&市北城發(fā)&中冶3家聯(lián)合體，以6860元/㎡的單價收入囊中。另一宗位于鞍北片區(qū)的地塊則被浪潮（青島）科技集團(tuán)有限公司以11650元/㎡的單價收入囊中。

從專業(yè)角度來看，土地成交的樓面價和房價呈正比關(guān)系，樓面價就是后期房屋建造的土地成本，樓面價高的房子房價肯定貴。業(yè)內(nèi)普遍公認(rèn)的一般規(guī)律是：房價一般為樓面價的2—3倍。因為除了樓面價之外，建房成本還包括建安成本、勘察設(shè)計和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營銷成本和開發(fā)成本等。

根據(jù)以上粗略算法并結(jié)合近期成交的市北地塊周邊二手房售價，新都心北側(cè)的這宗地塊未來新房上市售價預(yù)計大概在20580元/㎡上下才能不虧本，此外，值得一提的是該宗地塊配建的產(chǎn)權(quán)型人才公寓目前已經(jīng)規(guī)定了合同售價為16581元/㎡，可以預(yù)見，未來一定也會是人才公寓項目中的一個熱點(diǎn)；而以相同方法換算，鞍北片區(qū)的這宗地塊未來新房上市售價大概要在34950元/㎡上下。

【高新區(qū)】預(yù)測價格：17400元/㎡

青島近幾年的發(fā)展一路向北，高新區(qū)更是逆襲成了樓市“黑馬”。對這一區(qū)域樓市產(chǎn)生促進(jìn)作用的最大因素是是整體配套的逐步完善。尤其是隨著奧體中心、市民健康中心、青島科技館、會展中心、青島中學(xué)等一系列市級重點(diǎn)項目先后封頂、竣工或投入使用，高新區(qū)如今的城建配套已經(jīng)十分齊全；

紅島高新區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)將建設(shè)為青島三大城市主中心之一。這一系列配套、政策利好重新讓置業(yè)者對該區(qū)域發(fā)展前景充滿了信心；同時，整個高新區(qū)樓市的火爆又讓更多的人將目光投向了這一區(qū)域，形成了連鎖反應(yīng)。

不久前，位于高新區(qū)的一宗住宅地塊成功出讓，碧桂園以35%的溢價率，超過7億元的總價拿下了這宗地塊，樓面地價達(dá)到了5400元/㎡。無獨(dú)有偶，南京碩天投資管理有限公司也于近期，以5800元/㎡的單價拿下了位于高新區(qū)火炬路周邊的兩宗商住用地。

結(jié)合目前該片區(qū)的二手房售價，以上文提及的業(yè)內(nèi)普遍推算法進(jìn)行粗略計算，未來這一區(qū)域的新房上市價格大概在17400元/㎡上下。而9月初高新區(qū)先后集中開盤的幾個超級大盤，單價還都在1.4萬-1.5萬上線，可見，但從土地市場成交地塊來預(yù)測，高新區(qū)的新房價格還有相當(dāng)?shù)纳悼臻g。

【老黃島】

中央活力區(qū)：預(yù)測價格13000—15000元/㎡

7月份，西海岸的一宗地塊一經(jīng)上市就引起了網(wǎng)友們的熱議，因為這宗地塊在上市之初，就已經(jīng)有了明確規(guī)定：地塊毛坯限價11000元/㎡。據(jù)悉，引發(fā)熱議的這宗地塊位于西海岸中央活力區(qū)，地處老膠南西部沿海區(qū)域。幾年前，這里還曾經(jīng)默默無聞，到處是荒野的漁村。然而隨著西海岸城市發(fā)展的西擴(kuò)，這里大規(guī)劃大項目不斷，這里逐漸被人們所熟知。

對于這幅地塊，網(wǎng)友關(guān)注的熱點(diǎn)主要集中在開發(fā)商是否會遵守規(guī)定，未來按照“11000元/㎡”的價格出售。大多數(shù)網(wǎng)友們都預(yù)測未來開發(fā)商肯定會打出“精裝修”這張牌，為新盤加價。

雖然大家的看法比較一致而悲觀，但記者通過前期調(diào)查了解到，如今青島目前在售的毛坯新房大致就是這樣的價格，精裝房精裝標(biāo)準(zhǔn)大多在2000—3000元/㎡上下，此外還有一些改善類型的洋房、小高層，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，在4000—5000元/㎡以上。綜合來看，西海岸的這幾幅地塊假如精裝上市，精裝標(biāo)準(zhǔn)如果也參照目前的2000—4000元/㎡左右的話，并保證能在未來一兩年內(nèi)上市的話，售價大概應(yīng)該就在13000—15000元/㎡之間，這樣的價格在青島樓市各大板塊中，仍屬于價值洼地。

【即墨區(qū)】

藍(lán)色硅谷：預(yù)測價格16293元/㎡

即墨自去年10月撤市劃區(qū)之后，土地供應(yīng)量便呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。其中最值得關(guān)注的是碧桂園、金隅和海信的進(jìn)駐。

據(jù)悉，碧桂園此番拿下的地塊位于即墨藍(lán)色硅谷，其中住宅部分的拿地價格是1813—1914元/㎡。記者查閱資料得知，目前該區(qū)域在售的新盤有三盛國際海岸、嶺海香瀾郡瑜院、南山海悅、紅豆杉養(yǎng)生谷等，物業(yè)類型大多為洋房、別墅和公寓，其中別墅價格在20000元/㎡上下，洋房精裝價格在17000—18000元/㎡，公寓價格在15000元/㎡。

金隅地產(chǎn)拿下的地塊位于即墨創(chuàng)智新區(qū)，平均成交樓板價是5431元/㎡。根據(jù)粗略推算，目測這一區(qū)域新建高層售價價格大概在10862元/㎡—16293元/㎡。海信地產(chǎn)拿下的地塊位于即墨古城旁，如今該項目已定名為海信九賢府，近期將開盤，均價14500元/㎡，帶3000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)。

【膠州市】

中心城區(qū)：預(yù)測價格18342元/㎡

此前，有位于膠州中心城區(qū)板塊的7宗地塊走上拍賣臺，最終經(jīng)過多輪激烈的競拍，7宗地塊共計437畝土地全部成交，分別由保利，越秀和陽光新天地拿地，其中越秀拍得的一幅地塊，成交樓面地價為6114元/㎡，正式問鼎膠州新地王！

據(jù)悉，此次拍賣地塊周邊的新盤有奧園首府壹號、碧桂瀾庭、正北蔚藍(lán)半島等項目，均價在14000元/㎡上下。根據(jù)最新拍賣地塊的樓面價來推測，未來這宗地塊上市售價要達(dá)到18342元/㎡上下才能回本。

今年以來，隨著膠州新機(jī)場的落地和地鐵8號線的開建，膠州的大項目吸引了許多開發(fā)商和購房者的關(guān)注，尤其是近期，又傳來膠州也在醞釀撤市劃區(qū)，一連串的好消息催熱了樓市，除了本土開發(fā)商海爾、銀盛泰外，保利、中海、綠城、龍湖等開發(fā)企業(yè)也紛紛來此駐扎，這給樓市膠州板塊帶來的兩大變化，第一土地市場熱，新地塊上市幾乎都能找到金主；第二，超級大盤增加，價格也開始與城陽、高新區(qū)看起，如今膠州已經(jīng)正式融入青島北岸新城版圖，讓人不再覺得那里是遙遠(yuǎn)的郊縣了。

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[責(zé)任編輯：楊凡、楊婷婷]

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