臨近年底，濟南商務金融地產項目大提速，眾多項目紛紛進行建設工程規劃許可證批前公示，僅在上一周（12月16日至23日），就有10個商務金融地塊進行此類公示。

之所以有如此多商務金融地塊加速推進，一個重要背景是濟南市即將實施的新規——未來將禁止在商業金融用地中設計“商務公 寓”房屋類型。所以，眾多企業正在趕進度，以求在年底大限之前拿到相關工程規劃許可證，從而使未來的項目中保留一些商務公 寓產品。

“禁建商務公 寓的新規對市場影響很大。未來，商務公 寓這種產品在濟南市場可能會逐漸絕跡，同時，辦公類產品的供應量將增加，并有望降低辦公類產品的價格、租金等，從而有利于降低實體企業的辦公成本。”23日，世聯行(002285,股吧)山東區域總經理朱江向經濟導報記者分析。

商務金融放量公示規劃

21日，濟南高新G005地塊對項目建設工程規劃許可證進行批前公示。這宗土地位于濟南高新區東部新城區兩河片區，具體位置是經十東路以北、大正路東側，總面積8.2公頃。該宗土地成交于今年2月份，由北京東亞信元國際會展中心有限公司以3.2億元的價格摘得。最新公示的工程規劃顯示，該地塊將建設10棟大型樓宇，其中5棟是商務辦公樓，另外5棟是商務公 寓樓。

雖然濟南高新G005地塊是一個很大的商務金融項目，但位于唐冶片區的華皓領邦項目更大，近期也在對工程規劃許可證進行批前公示。該項目位于世紀大道以南、圍子山路以西、土河以東，規模非常龐大。它分為東西兩區，占地面積約10.8公頃，共規劃樓宇26棟，包括新媒體展示中心、新媒體創新基地、新媒體大廈、商務中心、創客空間、配套商業、商務公 寓。其中，商務公 寓產品共有6棟，均為百米左右的大高樓。

除了這兩個超大樓盤，近期濟南還有更多商務金融地塊進行工程規劃許可證批前公示。比如，漢峪金谷的B05、B06地塊，均位于經十路以南、鳳凰路以東，2017年8月分別由濟南東禾置業有限公司、濟南中垠鑫熙置業有限公司摘得，均在上周對工程規劃許可證進行批前公示。

從公示信息看，這兩個項目的體量也很大。B05地塊將建設4棟百米左右的高樓，產品包括辦公、公 寓、商業及配套設施，總建筑面積達19.58萬平方米，其中3棟高樓都有商務公 寓產品；B06地也將建設4棟百米左右的高樓，總建筑面積17.15萬平方米，各棟樓宇中都將布置一定比例的商務公 寓產品。

另外，上周濟南還有中銀雅苑廣場、夢想小鎮、地平甲第時代等多個商務金融項目公示規劃，它們均有一定比例的商務公 寓產品。

明年將禁商務公 寓產品

眾多商務金融地塊爭相在年底前公示規劃，與濟南建委上月公布的一份名為“關于廢止濟建房字[2011]2號文的決定”有關。根據這份決定，12月31日之后拿到工程規劃許可證的商務金融項目，將不能再建設商務公 寓產品。

這份決定表示，經研究，決定于2018年12月31日廢止《關于規范居住用地和商業金融業用地中公 寓建設管理有關問題的通知》（濟建房字[2011]2號）（下稱“原《通知》”）。

原《通知》的核心內容是，商業金融業用地規模較大的建設項目可根據需要配建適量公 寓，配建比例一般不超過建筑總量的35%，商業金融業用地上配建的公 寓明確為“商務公 寓”。而新的決定廢止了這樣的內容，這就意味著，未來將禁止在商業金融用地中設計所謂“商務公 寓”房屋類型。

不過，新的決定也為濟南的房地產市場留下了一個過渡期限：在原《通知》廢止前，規劃部門已經批準建設的公 寓項目（含CBD項目）,其建設管理仍按照原《通知》要求執行。也就是說，今年年底之前，各項目的工程規劃許可證若獲批準，就可以繼續按照原來的規定配建一定的商務公 寓產品。

合富輝煌山東分公司副總經理許傳明對經濟導報記者分析，相較于一般的辦公產品，公 寓產品更容易銷售，所以開發商也更樂意在商務金融用地中配建一些商務公 寓，而且通常會頂格配建，達到35%的比例。而明年之后獲批的項目不再配建商務公 寓產品，倒逼各大開發商加快商務公 寓產品的報批進度，這就使得商務金融地塊在年底報批出現了明顯扎堆的現象。

或將有利于降低辦公成本

禁止商務金融地塊配建商務公 寓產品，對房地產市場影響頗大。

華潤置地濟南某項目的一位中層經理張女士對經濟導報記者分析稱，商務金融用地不再配建商務公 寓產品，將增加濟南商務公 寓產品的稀缺性，對在售商務公 寓項目將是利好。經濟導報記者也注意到，這一信息公布后，眾多置業顧問都在轉發，并以稀缺性來宣傳在售產品的價值。

朱江分析稱，禁建商務公 寓出發點很明確，就是限制公 寓這種產品，使市場供應更多的辦公類產品。其實，在濟南CBD的開發中，已經嚴格限制公 寓產品的供應，中弘廣場項目還因此被相關部門通報。

經濟導報記者了解到，中弘廣場17號地塊規劃建設兩棟商務辦公樓，其位置在經十東路以北的中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。但在該項目的開發銷售過程中，銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息，將規劃用途為辦公性質的用房按“公 寓”進行包裝銷售，并承諾每間用房均設置獨立衛生間。該項目被濟南市建委查處，并責令中弘置業限期整改，要求后期項目嚴格按照施工圖建設，如發現存在擅自對房屋上下水等設施設備進行改造的行為，將依法嚴肅查處。

當時之所以嚴肅查處中弘廣場，一個重要原因是CBD是濟南著力打造的集區域金融中心、總部聚集中心、區域創新中心于一體的城市新中心，而違反規劃的大量公 寓產品將破壞片區的功能定位，影響后期的運營管理。

許傳明也向經濟導報記者分析，土地資源是很珍貴的，如果大量原本規劃建設辦公產品的土地建設了居住屬性較重的公 寓產品，將對整個城市的產業帶來不利影響，這應該是濟南禁止建設商務公 寓產品的重要原因。

朱江分析認為，在商務金融用地禁建公 寓之后，辦公產品的供應則會相應增加，而辦公產品的放量供應，可能會降低此類產品的價格，并降低租金，從而降低高房價對實體企業的負面影響，有利于城市產業的持續健康發展。

（來源：經濟導報）

[責任編輯：楊凡、楊本敬]

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