原標題：濟南六條樓市新政，支持合理住房需求成調控主旋律

來源：大眾報業·齊魯壹點

記者 王杰

五月的濟南房地產市場，吹來陣陣“暖風”。

5月22日、23日濟南連發六條樓市適度調整政策，支持剛需改善購房，一時間“購房政策”成為濟南市民熱議的話題。樓市調控政策中，限購、限售、降低首付比例是關注重點，提高公積金貸款額度，二套房商貸首付比例降低，對二套房的認定由此前的認房又認貸變為認房不認貸，眾多利好疊加，釋放了滿滿誠意。

此次樓市新政有何背景？政策本身釋放了哪些利好？新舉措對于濟南房地產市場有何影響？作為樓市主要參與者，房企又該如何利用好“政策紅包”？

新政出臺必然又及時，打出“組合拳”效應

“千呼萬喚始出來”。5月22日、23日，濟南連發6條樓市適度調整政策，無論是購房者還是各大房企，都可謂是期盼已久。

3月1日，鄭州發布“樓市新政19條”，打響國內城市穩樓市“第一槍”。當月超50城加入需求端政策優化之列。4月局面進一步擴展，60余個城市發布房地產穩樓市政策

到了5月，大連、杭州、沈陽、合肥、南京、蘇州等城市相繼出臺樓市新政。在此背景下，“自家城市啥時候出政策？對自己買房有多大影響？”成為濟南市民的關注熱點。

5月22日、23日濟南分兩次推出6條新舉措。先是長清區、章丘區解除限購，由取得不動產權證滿2年調整為限購區域內住房網簽滿2年可持證交易，首套房個人公積金最高可貸35萬。再是支持養老及多子女家庭可增購1套，優化非本市戶籍家庭購房條件，二套房商貸首付比例降至40%， 非本市戶籍家庭貸款首付比例降至30%。

“政策的出臺對于濟南房地產市場產生利好，特別是二套房商貸首付比例降低，可以大大減輕購房者的首付壓力。”合富輝煌（中國）山東公司副總經理、合富研究院高級分析師許傳明認為，濟南樓市新舉措的出臺也是對央行下調LPR利率的積極回應。今年5月20日，中國人民銀行（以下簡稱：央行）公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR仍為3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，相較上個月下降15個基點。在此基礎上，濟南市個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。

“兩者相結合，打出的‘組合拳’，能更好地恢復市場需求。”在許傳明看來，濟南政策的出臺既必然又及時。

“濟南樓市新政是圍繞著支持合理的剛需和改善需求去出臺的。”濟南市房地產業協會執行副會長李剛表示，全國各地出臺政策都始終圍繞合理的購房需求，只要滿足了這個合理的需求，就能夠有一個非常好的結果。“剛性需求和改善需求在支撐著濟南房地產市場健康發展。”

精準適度的政策調整，利于激發居住消費需求

“要恢復市場信心、改善市場預期，最關鍵的是要精準施策，把真正的（包括潛在的）居住消費需求激發出來。”有了國內其他城市的樓市新政作參考，李剛認為，“精準”“適度”是濟南樓市6條新舉措調的兩大特點，“政策有很大的指向性，大都是剛需改善型市民”。

“定位精準且調整適度，有利于市場的健康有序發展。此輪政策調整受眾集中在剛需改善用戶與新市民群體，旨在激發大眾的合理住房需求。” 許傳明表示，濟南樓市六條新舉措聚焦購房資格、購房貸款條件、住房合理需求三方面，“反映出政府決策者對于市場預判的嚴謹全面”。

“這應該算是濟南樓市第二輪調控的延續。”采訪中，不少業內人士認為，濟南樓市新舉措更像對原來政策的一種微調。

2016年10月，為打擊惡意炒房、同時對開發商捂盤惜售等情況進行約束，濟南“房八條”正式出臺，包括嚴厲開盤中炒號倒號、全面叫停認籌、拍賣溢價率超過100%的土地出讓款15日內繳清措施。自此，濟南樓市開啟第二輪調控。

截至目前，此輪樓市調控已持續近6年。這期間，濟南樓市歷經多輪限購政策的升級，限制購房套數，調節商貸比例，外加縮短商貸期限等；同時，各大房企也歷經狂熱到冷靜，2017年8月，濟南出臺最高限價，開發企業拍地趨于理智，土地市場也進入降溫通道。由此，“房住不炒”成為濟南樓市的大基調。

“濟南整體的購房需求和供應近些年都保持在一個相對平穩的狀態，此次政策調整更多是滿足了合理的購房需求，同時也給市場帶來了相對好的預期，比較溫和。從市場的反響來看，目前更多是前期觀望又有需求的購房者加快了買房節奏，比較合理。”李剛表示。

堅守“房住不炒”底線，助力新市民在濟南安家

6條新舉措的“有的放矢”，是濟南樓市發展的現實需求，更是濟南牢守“房住不炒”的底線與堅持。

4月底的中央政治局會議提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，這是對今年來各種調控政策的認可，也給予地方政府更大的調整權限。

但值得注意的是，這一表述的前一句話是“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。“房住不炒”仍是各地因城施策調整政策的前提和底線。

堅持“房住不炒”定位，就是要讓房子回歸居住屬性，滿足居民合理的居住消費需求，包括剛性和改善性居住需求，同時，要堅決抑制投資炒房需求，這也是“房住不炒”的底線。

一座城市堅守住了底線，才能為城市發展搏得良機。

“千萬人口”和“萬億GDP”，一直是中國城市競爭中兩大話題。如今濟南GDP已過萬億，如何踢好人口過千萬這“臨門一腳”至關重要。

2020年濟南全面放開落戶限制，開啟了最大力度的戶籍新政；2021年，濟南市更是頒布了一系列安居措施，如發放泉城安居卡、打造泉城安居平臺、取消住房公積金異地貸款取消戶籍限制.....

公布的樓市6條新舉措同樣也是濟南“招才引智”的“大招”。

“不再將長清區、章丘區列入限購范圍”“支持養老及多子女家庭合理住房需求”“優化非本市戶籍家庭購房條件”條條政策指向明確，就是為了讓新市民更好地在濟南安家落戶、筑夢泉城。

“人才等生產要素要有序自由流動，濟南順應了這一發展大勢。”濟南社科院研究員劉學軍說，樓市六條新舉措是濟南“落實強省會戰略”目標的重要一環，有利于增加城市吸引力，吸引年輕人口流入，“新市民在泉城筑夢更容易了”。

是機遇也是挑戰

房企的擔當與作為

房企又該如何做呢？

“春江水暖鴨先知”，市場是最好的試金石。

“眼下，濟南樓市迎來新一輪的發展周期，房企也迎來了新一輪的機遇。”談及濟南樓市新政，濟南萬科總經理肖勁打心眼里為樓市新舉措“點贊”，“新舉措更多的是釋放了大眾的住房合理需求，同時也給市場帶來了相對好的預期”。

相對于近期的市場表現，新舉措所釋放出的積極信號，更讓肖勁對濟南未來房地產市場發展充滿信心。“6條新舉措，精準而又適度，能激發出市場的真正需求”。

“十年的深耕與融入，我們已經成為了濟南這座城市的一部分。從東強到南美、北起、中優，萬科緊緊切合城市發展方向，先后落地了萬科北宸之光、萬科繁榮里、雪山萬科城、市中萬科城等項目，以好產品、好服務助力城市發展，與濟南共生長。接下來我們也會始終踐行著我們的社會責任感，繼續為助力美好泉城貢獻自己的一份力量。”肖勁表示。

2022年，是萬科進入濟南的第十年。站在新的起點，全新篇章正在展開。深耕濟南十載的萬科，將始終堅持“好產品、好服務、好項目”的初心，精研城市脈絡。據悉濟南萬科至今已先后落子41個精品項目，服務7萬多業主，業務涵蓋剛需、改善型住宅以及商業、長租公寓、物流、養老、教育等，已成為行業領先的城鄉建設與生活服務商。

在濟南持續發展“強省會”的新征程下，以及近期陸續出臺的房產支持政策下，濟南萬科也將充分發揮頭部房企的帶頭作用，用自身的影響力，始終秉承著為泉城人民帶來美好生活愿景的初心，去為濟南城市能級的躍升添磚添瓦。

值班主編：陳曉翠

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