官方最新發(fā)布，9月1日起執(zhí)行！青島將全面實行“先驗房后收房”_山東各地 _山東新聞_新聞

原標(biāo)題：官方最新發(fā)布，9月1日起執(zhí)行！青島將全面實行“先驗房后收房”

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

7月20日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)最新發(fā)布了《青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行關(guān)于進一步落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》。

據(jù)悉，該文件今年2月21日發(fā)布過征求意見稿，此次為正式下發(fā)，自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。最新通知中明確提出：加強住宅工程質(zhì)量管理。主要從全面實行先驗房后收房、深化住宅工程質(zhì)量信息公開、提倡按套（戶）出具質(zhì)量合格證、加強與房屋預(yù)售聯(lián)動管理、明確質(zhì)量保修期限、推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險等方面提出加強住宅工程質(zhì)量管理的具體舉措。

關(guān)于進一步落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知

全文

各區(qū)、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

為貫徹落實住建部《關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號）及省建設(shè)廳《關(guān)于壓實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的實施辦法》（魯建質(zhì)安字〔2021〕14號）等文件精神，全面壓實建筑工程建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任，切實加強建筑工程質(zhì)量管理工作，全力推進青島建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)工作通知如下：

一、明確建設(shè)單位質(zhì)量首要責(zé)任

建設(shè)單位作為工程建設(shè)活動的總牽頭單位，是工程質(zhì)量第一責(zé)任人，對保障工程質(zhì)量起主導(dǎo)作用，依法對工程質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴格落實項目法人責(zé)任制，全面履行管理職責(zé)，開展工程施工質(zhì)量評價，確保工程質(zhì)量符合法律法規(guī)、工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定。鼓勵工程質(zhì)量達到并且超過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)。

（一）建立健全項目質(zhì)量管理體系

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程規(guī)模按照相關(guān)規(guī)定建立項目管理機構(gòu)，配備項目負責(zé)人、項目質(zhì)量主管等管理人員，明確其質(zhì)量責(zé)任和上崗要求。建設(shè)單位不具備管理條件的，可聘用專業(yè)機構(gòu)或人員，也可委托具有相應(yīng)能力的工程項目管理機構(gòu)，對工程建設(shè)全過程提供專業(yè)化的管理和服務(wù)。

1．強化項目管理人員配備。《注冊建造師執(zhí)業(yè)工程規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的大型房屋建筑工程，其配備的施工質(zhì)量主管不少于2人，且應(yīng)當(dāng)具有工程建設(shè)類執(zhí)業(yè)資格或者工程建設(shè)類中級及以上專業(yè)技術(shù)職稱。《注冊建造師執(zhí)業(yè)工程規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的中、小型房屋建筑工程，項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有工程建設(shè)類執(zhí)業(yè)資格或者工程建設(shè)類中級及以上職稱。

2．嚴格落實項目法人責(zé)任制。加強對建設(shè)單位及其法定代表人、項目負責(zé)人質(zhì)量信用信息歸集，對存在違法違規(guī)行為的有關(guān)工程質(zhì)量責(zé)任主體、單位的相關(guān)負責(zé)人進行約談，將其不良行為記入企業(yè)和個人信用檔案，并與工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)等實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和交換。將違法違規(guī)行為主體列為重點監(jiān)督對象，同時采取公開通報、約談企業(yè)負責(zé)人、取消評優(yōu)評先資格等懲戒措施，壓實項目法人責(zé)任制，確保工程質(zhì)量安全。

3．全面壓實工程質(zhì)量終身責(zé)任制。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全工程項目各方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任信息檔案，實現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任可追溯。建設(shè)單位法定代表人要按規(guī)定簽署《法定代表人授權(quán)委托書》，明確項目負責(zé)人的質(zhì)量責(zé)任。項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽署《工程質(zhì)量終身責(zé)任承諾書》，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對工程項目的建設(shè)工作進行組織協(xié)調(diào)和管理。建設(shè)單位項目負責(zé)人在工程設(shè)計使用年限內(nèi)對工程質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)終身責(zé)任，對因違法違規(guī)或不當(dāng)行為造成工程質(zhì)量事故或質(zhì)量問題承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；因工程質(zhì)量給工程所有權(quán)人、使用人或第三方造成的損失，建設(shè)單位應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，有其他責(zé)任人的，可按照法律規(guī)定和向有關(guān)責(zé)任人追償。

（二）加強建筑工程事前預(yù)控管理

1．嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位提供與工程建設(shè)有關(guān)的原始資料，并保證其真實、準(zhǔn)確、齊全。應(yīng)按照先勘察、后設(shè)計、再施工的原則，依法依規(guī)辦理施工許可等建設(shè)手續(xù)，禁止未取得施工許可等建設(shè)手續(xù)開工建設(shè)，禁止明示或暗示施工單位違規(guī)開工建設(shè)，禁止未組織竣工驗收或驗收不合格擅自投入使用。

2．嚴格執(zhí)行工程承發(fā)包制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法將工程發(fā)包給具備相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，不得肢解發(fā)包工程、違規(guī)指定分包單位，不得直接發(fā)包預(yù)拌混凝土等專業(yè)分包工程，不得指定按照合同約定應(yīng)由施工單位購入用于工程的裝配式建筑構(gòu)配件、建筑材料和設(shè)備或者指定生產(chǎn)廠（供應(yīng)商），不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

3．保證工程合理工期。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工期定額和工程的具體條件合理確定工程建設(shè)工期，應(yīng)當(dāng)保證工程建設(shè)所需資金，按照合同約定及時支付費用，不得任意壓縮合理工期，確需調(diào)整工期且具備可行性的，應(yīng)當(dāng)提出保證工程質(zhì)量和安全的技術(shù)措施和方案，經(jīng)專家論證通過后方可實施，并承擔(dān)相應(yīng)增加的費用。因不可抗力以及重污染天氣、重大活動保障等原因停工，建設(shè)單位調(diào)整合同約定的，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整相關(guān)費用。建設(shè)單位應(yīng)嚴格執(zhí)行施工合同約定的節(jié)點工期和總工期，若工程建設(shè)工期壓縮定額工期的幅度超過10％（不含）的，應(yīng)組織市級以上工程技術(shù)專家對相關(guān)技術(shù)措施進行質(zhì)量安全符合性和可行性論證，并承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任；合同工期一旦確定，原則上不得更改；確需更改的，應(yīng)主動征求施工總承包單位的意見，雙方達成一致后，建設(shè)單位應(yīng)組織市級以上專家論證通過，并及時告知質(zhì)監(jiān)機構(gòu)。建設(shè)工期壓縮不得降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4．規(guī)范工程價款計價行為。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理確定工程造價。編制建設(shè)項目概預(yù)算時，根據(jù)質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)、住宅工程質(zhì)量常見問題專項治理技術(shù)措施和智慧化工地創(chuàng)建要求列支相關(guān)費用。建設(shè)單位壓縮定額工期和合同工期的，應(yīng)當(dāng)通過工程建設(shè)專家的技術(shù)評審，并應(yīng)承擔(dān)因壓縮工期增加的趕工費用。編制招標(biāo)文件和簽訂合同條款時，應(yīng)合理設(shè)置計價風(fēng)險條款，明確約定材料調(diào)整范圍、風(fēng)險幅度及超出幅度后的調(diào)整辦法，不得采用無限風(fēng)險、所有風(fēng)險或類似語句規(guī)定計價中的風(fēng)險內(nèi)容和幅度。新開工的大中型政府投資工程項目鼓勵推行施工過程結(jié)算，簡化竣工結(jié)算。

（三）加強建筑工程施工過程質(zhì)量管理

1．嚴格責(zé)任主體管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)加強勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位合同履約管理，督促各單位全面落實投標(biāo)文件中承諾設(shè)置和投入的機構(gòu)和人員。建立并留存對參建單位管理的相關(guān)記錄資料，包括對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和檢測等單位質(zhì)量保證體系文件的檢查記錄，檢查工程實體質(zhì)量的記錄和相關(guān)影像資料等以備質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)抽查。

2．嚴格設(shè)計質(zhì)量管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將施工圖設(shè)計文件送施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)審查，對施工圖設(shè)計文件（含設(shè)計變更文件）的質(zhì)量承擔(dān)首要責(zé)任。建設(shè)單位不得擅自修改已經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件，確需變更的，涉及《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改＜房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法＞的決定》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第46號）規(guī)定的應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容，須送原審查機構(gòu)重新審查。嚴禁先建后補變更程序，規(guī)避現(xiàn)場監(jiān)管、審查驗收；嚴禁以“優(yōu)化設(shè)計”等名義違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)擅自變更圖紙，降低結(jié)構(gòu)安全度和抗震性能，影響工程結(jié)構(gòu)安全和使用功能，不得明示或者暗示勘察設(shè)計單位違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，降低工程質(zhì)量。

3．嚴格工程質(zhì)量檢測。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴格質(zhì)量檢測管理，委托具有相應(yīng)資質(zhì)且與工程項目相關(guān)單位無隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的第三方檢測機構(gòu)進行檢測，不得明示或者暗示檢測機構(gòu)出具虛假檢測報告。建設(shè)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定單獨列支并及時足額支付工程質(zhì)量檢測經(jīng)費，非建設(shè)單位委托的檢測機構(gòu)出具的檢測報告不得作為工程質(zhì)量驗收依據(jù)。

4．嚴格工程竣工驗收管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到工程竣工報告后組織有關(guān)單位進行竣工驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格不得交付使用。竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定在建筑物明顯部位設(shè)置竣工永久性標(biāo)識牌，并建立質(zhì)量終身責(zé)任信息檔案，強化質(zhì)量主體責(zé)任的追溯。

5．嚴格工程資料管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立工程質(zhì)量資料按驗收節(jié)點歸檔制度，加強工程驗收資料的管理，督促項目參建責(zé)任主體按工程資料的編制要求編制歸檔，對各責(zé)任主體歸檔的資料進行驗收，使其完整、準(zhǔn)確，應(yīng)當(dāng)在竣工驗收時組織工程檔案專項驗收，建設(shè)工程竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案。

二、切實加強住宅工程質(zhì)量管理

（一）強化住宅工程交付監(jiān)管

1．全面實行先驗房后收房。住宅工程完工后，建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定要求，將分戶驗收的內(nèi)容、檢查部位、各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)留取的照片等內(nèi)容按戶形成“一戶一檔”二維碼，建立電子檔案，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格的住宅工程，不應(yīng)組織竣工驗收。交付前，按照相關(guān)規(guī)定編制業(yè)主開放活動實施方案，組織先驗房后收房活動。開放活動后，建設(shè)單位根據(jù)業(yè)主反饋的合理意見進行整改，調(diào)整電子檔案內(nèi)容，交房時將最終的“一戶一檔”二維碼電子檔案交到業(yè)主手中。

2．深化住宅工程質(zhì)量公示。建設(shè)單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定將工程基本建設(shè)程序履行情況（規(guī)劃許可證、施工許可證等）、責(zé)任主體單位及負責(zé)人、工程建設(shè)過程中使用的涉及結(jié)構(gòu)安全及重要使用功能的重點建筑材料檢測試驗結(jié)果、工程設(shè)計使用年限、各分部保修時限、分戶驗收結(jié)果等信息向業(yè)主進行公示或公開說明。倡導(dǎo)全裝修商品房預(yù)售前在工程實體內(nèi)做實體裝修樣板房，實體裝修樣板房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及主要建筑材料品種應(yīng)符合商品房買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

3．提倡按套（戶）出具質(zhì)量合格證。建設(shè)單位在住宅工程竣工驗收合格后，宜按套（戶）出具住宅工程質(zhì)量合格證，并加蓋建設(shè)單位的公章。住宅工程質(zhì)量合格證內(nèi)容應(yīng)包含工程項目名稱和住宅地址、建設(shè)單位名稱和項目負責(zé)人姓名、竣工驗收時間和驗收結(jié)論、住宅售后服務(wù)部門名稱和聯(lián)系電話等信息。

4．加強與房屋預(yù)售聯(lián)動管理。住宅工程項目建設(shè)單位因發(fā)生質(zhì)量安全事故、重大質(zhì)量隱患等違法違規(guī)行為被住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正或處罰的，將該建設(shè)單位及其負有責(zé)任的建設(shè)參與方列為重點監(jiān)管對象，在商品房預(yù)售資金、合同網(wǎng)簽備案等方面采取監(jiān)管措施。建設(shè)單位整改符合要求后，方可解除相應(yīng)措施。

（二）強化質(zhì)量保修責(zé)任落實

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)（出）售合同中應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷后承接質(zhì)量責(zé)任的其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者具有承接能力的法人，并明確其法律責(zé)任。

1．明確質(zhì)量保修期限。建設(shè)單位是工程質(zhì)量保修的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量回訪、質(zhì)量維修制度和投訴、糾紛協(xié)調(diào)處理機制。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和商品房銷（預(yù)）售合同約定對房屋所有權(quán)人履行保修責(zé)任義務(wù)，對房屋所有權(quán)人的質(zhì)量保修期限自交付之日起計算。經(jīng)維修合格的部位可重新約定保修期限。

2．推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險。建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定要求購買工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，在住宅預(yù)（銷）售時，應(yīng)向購房人書面告知工程質(zhì)量潛在缺陷保險購買情況。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合承保保險公司及第三方風(fēng)險管理機構(gòu)做好質(zhì)量風(fēng)險控制工作；承保范圍內(nèi)的質(zhì)量投訴發(fā)生后，建設(shè)單位應(yīng)督促承保保險公司履行保修義務(wù)。

三、全面加強對建設(shè)單位的監(jiān)督管理

（一）強化監(jiān)督檢查。建立日常巡查和差別化監(jiān)管制度，監(jiān)督機構(gòu)首次進場檢查時，應(yīng)及時查驗建設(shè)手續(xù)、施工圖、施工合同（包括工期壓縮的專家論證意見）、檢測計劃及項目管理班子等有關(guān)內(nèi)容；對質(zhì)量責(zé)任落實不到位、有嚴重違法違規(guī)行為的建設(shè)單位，加大對其建設(shè)項目的檢查頻次和力度，發(fā)現(xiàn)存在嚴重質(zhì)量問題的，堅決責(zé)令停工整改。督促建設(shè)單位嚴格整改檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，整改報告經(jīng)建設(shè)單位項目負責(zé)人簽字確認并加蓋單位公章后報工程所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。工程質(zhì)量監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的涉及主體結(jié)構(gòu)安全、主要使用功能的質(zhì)量問題和整改情況，及時向社會公開。

（二）強化信用管理。按照相關(guān)規(guī)定，記錄建設(shè)單位和項目負責(zé)人在項目建設(shè)過程中以及保修期限內(nèi)涉及質(zhì)量安全等受到行政處罰或處理的違法違規(guī)不良行為，并采用考核扣分、評價等級等方式加以應(yīng)用，對在一個考核周期內(nèi)累計扣分達到40分以上的失信主體，在日常監(jiān)管中列為重點監(jiān)管對象，增加監(jiān)管頻次，加強現(xiàn)場檢查。

（三）強化責(zé)任追究。建設(shè)單位存在工程質(zhì)量違法違規(guī)行為的，依法予以查處，并依法追究企業(yè)法定代表人和項目負責(zé)人責(zé)任；項目負責(zé)人因調(diào)動工作等原因離開原單位，或者已退休的，仍依法追究相應(yīng)責(zé)任。政府投資的工程，除依法追究責(zé)任主體單位和人員的直接責(zé)任外，還要依法追究分管該項目相關(guān)人員的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。發(fā)生較大及以上質(zhì)量事故或者發(fā)生影響公共安全、公共利益質(zhì)量事件的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門將嚴格追究其首要質(zhì)量責(zé)任。

本通知自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。

信息來源：青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局