原標題：青島市學位預警頻發 購買學區房得多方面綜合考量

來源：觀海新聞／青島早報

7月30日晚，青島市市南區教體局發布《2022年市南區義務教育學校入學學位預警》。其中明確規定，2025年將在青島萊蕪一路小學、青島德縣路小學、青島市市南區實驗小學、青島鎮江路小學入學的學生，落戶時間需限定在2022年8月1日前。而在這之后落戶的，將由區域統籌安置就讀。這就意味著，想上這幾所小學需要從之前的提前一年落戶，變為需提前2至3年。這還只是今年眾多學位預警的一部分，在此之前已經有18所學校先后發布了學位預警，但大多數需要提前一年落戶。學位越來越緊張，學區房也成了緊俏貨。從今年的學位預警來看，學區房已經不再僅僅局限于市南老城區，嶗山區、浮山后等區域選擇更多，讓買學區房的煩惱不再局限于“價格”。

問題?入學預警為何密集發布？

家長都想給孩子提供更好的教育，按照就近入學的政策，在好學校的學區內買房基本就能實現，這也就催生了學區房的誕生?，F如今，頻發的學區預警在提醒你，僅僅靠買房也可能沒辦法入讀名校。是什么原因促使學區預警頻發？記者查詢到了市教育局每年招生季公布的數據：按照市教育局每年招生季公布的數據，2020年全市小學一年級計劃招生11．6萬人，2021年全市小學一年級計劃招生12．08萬人，2022年全市小學一年級計劃招生12．8萬人，數據確實在每年遞增。

綜合各區來看，其中市南區2022年一年級入學計劃比畢業班增加1300余人。今年市北區小學一年級預計招生12500人，較畢業生增長2700余人。李滄區今年小學一年級計劃招生約1萬人，較今年六年級畢業生增加了3900人。嶗山區今年一年級新生招生計劃增加600余人。

不斷增加的入學人數背后有客觀原因，也有主觀原因。其中客觀原因方面，有教育從業者告訴記者，2016年二孩政策全面放開后，如今他們即將到達入學年齡，所以今明兩年將是“二孩”入學高峰。除此之外，也有家長的主觀原因，對于孩子教育的重視，讓很多家長開始追求更好的學校，對優質教育需求更加旺盛，如此帶來更多家長爭搶相對稀缺的教育資源。

問題?學區房還會只漲不跌嗎？

學區學位預警，最直接的影響當然是房價的變化。過去很多人熱衷于買學區房，除了給孩子提供優質的教育資源，還有其強大的保值功能。尤其是市南老城區的學區房，因為資源稀缺，價格增速一直超過普通住宅。只漲不跌，給了很多人買學區房的底氣。可進入2020年，人們發現學區房漲不動了，而在今年分析數據后會發現，學區房價格真的出現了下跌。

家長王先生兩年前在市南某小區購買了一套學區房，“小區很老，房子也只有50平方米左右?！比缃駜赡赀^去，孩子已經成功入學，王先生正著急把這套房子賣掉，“去中介打聽價格，房子比買的時候跌了超過20萬元，而且還不一定好出手?！蓖跸壬f以前都說買學區房像擊鼓傳花，不知道何時起政策改變房子卻砸在手里，他感覺這“花”可能傳不下去了?！艾F在就想趕緊把房子賣掉，本來孩子不去這所公辦學校，要去私立學校，這筆錢就當做是給他交學費了。”王先生這樣自我安慰。

不只有王先生這樣的實際案例，學區房價格下跌也是有具體的數據支撐。以這次學位預警的市南區實驗小學為例，在學區范圍內的湛山小區，安居客給出的小區均價，2020年9月為5．2萬元／平方米，而2022年8月最新的均價僅有4．6萬元／平方米，房價幾乎跌回了2017年的水平。而市南區最熱門的江蘇路周邊，同樣是安居客提供的數據，周邊均價從一年前的8．5萬元／平方米回落至7．3萬元／平方米。

問題?是啥影響學區房價回落？

家長對優質教育的巨大需求沒有改變，那學區房為什么會出現價格回落的現象？記者在市南實驗小學附近采訪中介得知，這次的學位預警的確給房價帶來了不小的影響?！斑@里的房子比大學路那邊新一些，但房齡也不短，談不上好的居住體驗，說白了家長們看好的還是這片的學區。”有中介直言，現如今就算在這里買了房，未來兩三年孩子也沒辦法保證能去片區的學校，于是很多家長就開始打退堂鼓。“而且現在學區也有了更好的選擇，比如浮山后，還有嶗山區、李滄區，都有很多不錯的學校?！痹撝薪槿耸糠治龅?。

而另一位房產業內人士則告訴記者，以往是學區來影響地產市場，如今卻出現了倒掛的現象。“市南區近幾年幾乎沒有新小區出現，直接導致了大量居住人口的外流，他們也帶走了很多優質生源。”這位業內人士告訴記者，在市南區除了沿海新添的少數高端住宅外，這幾年幾乎沒有新盤出現，而老市南糟糕的居住體驗，無論停車還是小區環境都沒辦法與嶗山區和市北區很多新建小區相比。外流的居住人口帶走了很多優質生源，這也是近幾年市北區、嶗山區學校在中考中表現優異的原因之一。

當然，學區房價格的回落也離不開近幾年教育資源均衡地發展。除了頂級名校之外，其他優質教育資源變得不再那么稀缺，過去的老學區房價格自然也就繃不住了。由此，也帶來了很多新興學區的學區房價開始高位運行。

問題?現在該怎么買學區房？

過去，想買學區房，整個過程還是比較簡單，優質學區數量不多，只是價格較貴，只要籌到錢買上房，再等孩子入學后把房子一賣，也許還能小賺一筆?？涩F在情形不同，且不說不斷出臺的學位預警，即便買了房都不一定能拿到入學資格。就算是順利入學，房子也有可能出現價格下跌的風險。

想買學區房，有業內人士建議，首先買學區房謹慎購買那些僅有學區屬性的老房子，目前學區房政策風險在加大，不確定性因素增加。一旦買了學區房，隨著政策調整，都可能對房價帶來波動和影響。其次，目前正處于二孩上學的高峰期，從頻發的學位預警已經能看出趨勢，所以有這兩年入學的孩子，最好提前布局學區問題，以防政策調整。

但從長期發展趨勢來看，一方面出生率并沒有顯著增長，另一方面房價還是在走下坡路。而且隨著教育資源越來越均衡，學區屬性在全部的居住屬性中所占的比重日益降低。若想購買學區房，還是要從交通、商業、居住環境以及教育資源等方面進行綜合考量。

觀海新聞／青島早報記者劉鵬

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