原標(biāo)題：2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭，改善及高端需求更加旺盛

來源：海報(bào)新聞

原標(biāo)題：2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭，改善及高端需求更加旺盛

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1月17日，濟(jì)南市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況暨銷售排行榜。

2022年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)回落狀態(tài)。受外部因素影響，5月、9月我市房地產(chǎn)調(diào)控政策也做出了兩次大調(diào)整，市場(chǎng)活躍度明顯增加，市場(chǎng)預(yù)期和信心進(jìn)一步提升。一是市場(chǎng)成交逐步回暖。成交規(guī)模大幅增長，外地購房人占比增加，進(jìn)一步釋放了剛需和改善性需求。二是市場(chǎng)信心進(jìn)一步提振。從調(diào)研情況來看，政策出臺(tái)后，濟(jì)南主城區(qū)在售項(xiàng)目來訪量、成交轉(zhuǎn)化率明顯增加。市場(chǎng)信心提升，市場(chǎng)預(yù)期企穩(wěn)。目前市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步回暖狀態(tài)。

記者從會(huì)上獲悉，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出6個(gè)特征：

一是市場(chǎng)規(guī)模保持穩(wěn)定。2022年有網(wǎng)簽記錄的商品房項(xiàng)目1543個(gè)。2018年—2022年（除2021年外），我市商品房銷售規(guī)?；颈３衷?500—1600萬平方米左右，商品住宅銷售規(guī)模保持在1000—1200萬平方米左右。總體看來，全市房地產(chǎn)規(guī)?；痉€(wěn)定，運(yùn)行趨勢(shì)基本不變，開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目數(shù)量的基本穩(wěn)定成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展較好的支撐力。

二是庫存去化周期保持在合理區(qū)間。從去化周期變動(dòng)來看，1-8月穩(wěn)步攀升至高點(diǎn)14.3個(gè)月，伴隨著政策調(diào)整，去化周期逐漸企穩(wěn)，基本保持在14個(gè)月左右，處于合理區(qū)間，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡。

三是價(jià)格整體平穩(wěn)。根據(jù)2022年以來國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，濟(jì)南新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲1.9%（在22個(gè)重點(diǎn)城市中排名第6）；二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)下降3.5%（在22個(gè)重點(diǎn)城市中排名第13）。

四是改善及高端需求更加旺盛。近年來，城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目置業(yè)需求增加，此類項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量較少、目標(biāo)客群適配度較高，價(jià)格堅(jiān)挺且有上升趨勢(shì)，項(xiàng)目去化速度更快、轉(zhuǎn)化效率更高。通過對(duì)成交面積段分析可以發(fā)現(xiàn)，90-144平方米剛需及首次改善產(chǎn)品銷售套數(shù)占比為79.24%，剛需及首改群體仍占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位；144平方米以上改善產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比為18.01%，較去年顯著提升，改善性需求表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，在我市限購區(qū)域調(diào)整后，需求持續(xù)釋放。

五是區(qū)域分化明顯，購買力及區(qū)域市場(chǎng)冷熱不均。從區(qū)域供求及去化情況來看，核心區(qū)項(xiàng)目熱度提升顯著，標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)片區(qū)效應(yīng)明顯；而非核心區(qū)項(xiàng)目銷售增量有限。歷下、市中、高新、歷城等核心區(qū)去化周期在9-12個(gè)月之間，去化周期處于合理區(qū)間。槐蔭、長清、萊蕪等非核心區(qū)庫存較多，去化周期較長。

六是二手住宅價(jià)跌量增。受市場(chǎng)下行等因素影響，二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)好過新房市場(chǎng)，原因是市場(chǎng)預(yù)期變化帶來的結(jié)構(gòu)性的變化。購房者選擇準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房或二手房，所見即所得，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；二手房市場(chǎng)“以舊換新”的市場(chǎng)帶動(dòng)作用發(fā)揮不明顯。

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長李剛對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行了判斷。

政策研判。政策定調(diào)逐漸明朗。政府將進(jìn)一步研究政策措施，做好政策儲(chǔ)備，增強(qiáng)政策精準(zhǔn)度，適時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)，支持剛需和改善型購房需求；加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，滿足合理購房需求，營造良好的輿論環(huán)境；提振行業(yè)信心，助力企業(yè)紓困，全力推進(jìn)“保交樓”工作，提振市場(chǎng)信心。

信貸政策環(huán)境相對(duì)寬松。11月23日，《中國人民銀行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》明確支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

市場(chǎng)規(guī)模方面。近年來，我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸向好，城市吸引力增強(qiáng)，將吸引新市民、大學(xué)生來濟(jì)南落戶就業(yè)，尤其對(duì)周邊城市的虹吸作用明顯，作為人口凈注入城市，剛需和改善購房需求強(qiáng)勁，并具有可持續(xù)性。新市民、原市民剛需改善性需求穩(wěn)定。從住宅供應(yīng)方面來看，雖然2022年住宅用地供應(yīng)量小于往年，但是考慮到已取得預(yù)售許可的商品住宅庫存約在1200萬平方米，未取得預(yù)售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，市場(chǎng)整體供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)短缺，但是局域不平衡，局部或階段供應(yīng)不足仍然存在。商品住宅銷售規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，新建住宅保持在約1000-1200萬平方米，二手住宅保持在約400萬平方米。我們認(rèn)為2023年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)會(huì)好于2022年。預(yù)計(jì)上半年將呈現(xiàn)逐漸平穩(wěn)回升的狀態(tài)。商品房整體銷售規(guī)模應(yīng)保持在1500萬平方米以上（依據(jù)住宅銷售量1000萬平方米以上，占比70%計(jì)算）。

會(huì)后，李剛接受記者采訪，總結(jié)指出2022年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，對(duì)2023年的房地產(chǎn)呈現(xiàn)出向好發(fā)展的走勢(shì)。

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