原標題：5萬元就能定房？濟南一開發商推“首付分期” “低”首付分期背后的“高”風險

來源：山東商報·速豹新聞

原標題：5萬元就能定房？濟南一開發商推“首付分期” “低”首付分期背后的“高”風險

來源：山東商報·速豹新聞

“5萬一套房，訂房再送5萬優惠”“首付5萬，再送5萬”……近日，山東商報·速豹新聞網記者接市民反映，濟南一樓盤打出了“交5萬就能定房”的營銷廣告，是真“福利”還是真“風險”？霎時間吸引了不少購房者的目光。記者尋根溯源找到打著該促銷語的濟南君道歷山啟元項目，所謂“首付5萬”優惠活動實質上就是“首付分期”，該分期政策由開發商墊付，購房者私下再與開發商簽訂合同，并分期還款給開發商。然而，“首付分期”優惠真有看起來那么“香”嗎？

5萬元定房還能再送5萬元

一次買房居然要簽兩份合同

“沖刺紅五月，首付5萬買套房”風風火火的促銷廣告語彌漫在各種短視頻平臺以及中介和置業顧問的朋友圈，但是走進位于濟南市歷山北路的君道歷山啟元售樓處內，記者以購房者身份探訪時留意到，現場并未有任何的促銷廣告牌，更未有關于“首付5萬就能定房”的宣傳橫幅。然而，在正常講解和參觀樣板間后，現場置業顧問卻表示，“開盤一個月我們賣的就剩七八套房子，除了項目品質過硬外，最重要我們有個勁爆的‘優惠’政策。”

上述售樓處置業顧問介紹，假設購房者選擇的房子首付為60萬元，購房者只需要先交5萬元，剩余首付款55萬元由開發商墊付。“但是這個借款無法體現在購房合同中，需要開發商與購房者再另外單獨簽訂一份借款協議。”該置業顧問表示，協議大致內容為開發商無息借給購房者55萬元，需購房者在與開發商簽訂協議后，2年之內分四次還清，平均每半年還一期。按照55萬元計算，每半年購房者需還款137500元。協議簽訂后，開發商會先將55萬元打到購房者的賬戶上，再由購房者將60萬元的首付款交給指定的資金監管賬戶。

不僅如此，置業顧問又放出“大招”，“除了首付5萬元定房外，我們還會再額外給你5萬元。”該置業顧問透露，另外這5萬元購房者可以選擇還月供，抑或是直接在總房款里面減5萬元。具體來看，購房者若選擇5萬元還月供，那么在購房者簽訂完貸款合同后，自第一個還款月開始，每個月開發商會給購房者賬戶上打款6000元左右，直到打滿5萬元為止，預計能抵扣8個月月供。而倘若購房者選擇直接在總房款內減5萬元，隨著總房款減少，相應的月供也會降低。“短期5萬元分成月供能一解燃眉之急，但長期來看，總房款里減5萬元，會讓銀行貸款利息減少，更劃算些。”該置業顧問稱，無論何種方式，都是開發商給予購房者的一項“福利”政策。

首付分期逾期利息較高

借55萬元逾期每月要還11000元

置業顧問又進一步解釋，“這個政策相當于無論首付款多少錢，只需繳納5萬元，剩余款項全部由開發商墊付，那么原本只能買99平方米的房子，如今是不是就可以買100平方米甚至更大的？”不過，記者提出疑問，“若是還不起首付分期款，逾期會有多少利息呢？”該置業顧問在咨詢旁邊工作人員后稱，逾期利息為“月百分之二”，即月利率2%，年利率24%。記者注意到，倘若購房者向開發商借款首付分期55萬元，按照月利率2%計算，若是逾期，則需償還逾期費用每月11000元，年利息為132000元。相較下來，比一般正常購房商貸逾期利息要高出不少，這也就存在著一定風險。

隨后該置業顧問又向記者表示，出臺首付分期“優惠”政策初衷，是為了打消購房者購房時的擔憂。“我們項目開發商來自臨沂，購房者恐怕會擔心存在一定的資金風險，而這個政策就是為了證明開發商有足夠的資金實力墊錢。”公開資料顯示，位于濟南歷山北路的君道歷山啟元樓盤開發商為君道地產（濟南）有限公司，此前君道地產曾在臨沂有過“君道·外灘3號”“君道·蔚藍海岸”項目，此次君道歷山啟元項目為君道地產在濟首開項目。

為打消購房者擔心爛尾風險，該置業顧問介紹稱，項目與購房者簽訂的交付日期為2025年6月，預估2025年3、4月份就能交房，此次項目推出的首付分期政策分期長達兩年時間，倘若在此期間購房者發現樓房存在爛尾跡象，那么無需再繼續交首付分期款。

監管部門將約談涉事開發商

多地已明令禁止首付分期

據了解，首付分期是指在一次房屋交易行為中，先付一定金額的首付款，剩余的房款分多次還清欠款，其中分期付款可分為有息分期付款和無息分期付款兩種，而通常無息分期為商家通過無息分期付款來促銷，刺激消費者的消費行為。對于首付墊付、首付分期的行為，記者了解到，2017年住房和城鄉建設部、央行、銀保監會曾聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。2018年6月25日，住建部發布了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，再次明確規定“通過提供‘首付貸’或者采取‘首付分期’等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款”的行為是整治方面的重點。同年8月23日，濟南市住房和城鄉建設局轉發了該通知，并開展相關專項整治行動。

山東京魯律師事務所黨支部副書記、合伙人律師孫京祥告訴記者，正常分期的流程是從銀行貸款，而首付分期則相當于從開發商處借錢，雖然開發商借貸條件寬松，但相對的違約成本也就更高些。“首付分期雖然沒有法律明文禁止，但實際操作過程中往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”孫京祥律師稱，情節嚴重的，開發商或涉嫌涉及諸如非法吸收存款，非法放貸等。

山東商報·速豹新聞網記者了解到，近段時間以來，隨著購房者購房需求的進一步釋放，樓市熱度不均和明顯分化情況愈加明顯，“首付分期”“首付墊付”等促銷去化手段再度出現在全國各地。有些地方樓盤甚至推出了“零首付”“負首付”等政策。對此，多地監管部門已及時出手，禁止相關人員參與或協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為。其中，廣東省惠州市住房和城鄉建設局印發了《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》，深圳市房地產中介協會也發布了《關于禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》，近期的兩則通知都明確嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

對此，記者采訪了濟南市住建局房地產市場監管處相關工作人員，據介紹，對于濟南君道歷山啟元項目采取的“首期付5萬購房延期”銷售行為，將進行調查并約談該企業負責人，如發現企業存在涉嫌違反商品房銷售管理法律法規的行為，將責令企業整改。

山東商報·速豹新聞網記者 夏子繁?

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。