原標題：濟南二手房價跌量升

來源：經濟導報

原標題：濟南二手房價跌量升

來源：經濟導報

業內人士表示,樓市現在是否已經見底,不太好說。整體來看,市場平淡期可能會持續很長時間。“以價換量”或成未來新趨勢

◆導報記者 劉勇 濟南報道

“今年剩下這幾天就這樣了。”12月23日,濟南一家樓盤的項目經理馮澤瑞這樣對經濟導報記者說道,“我們已經開始準備明年的工作了,多搞點活動,爭取來個開門紅。”

經濟導報記者在采訪中了解到,距離2023年結束還有一周的時間,濟南大多數樓盤開始準備明年元旦的活動,期待有個好兆頭。

與此同時,二手房市場價降量升成為主旋律,濟南市主城區不少老舊破小二手房的價格已經降到6000多元一平方米。在談及2024年的情況時,受訪的業內人士表示,樓市現在是否已經見底,不太好說。應該說市場正在筑底,可能更合適。“整體來看,市場平淡期可能會持續很長時間。‘以價換量’或成未來新趨勢。”山東錦美房產營銷有限公司副總經理袁杰說。

市場有回暖跡象

馮澤瑞告訴經濟導報記者,整個2023年樓市比2022年強一些,回暖跡象比較明顯。“下半年的市場比上半年好一些,而上半年的后3個月比下半年更好一些,總體來說,回暖跡象比較明顯。”

經濟導報記者梳理發現,自2022年11月開始濟南新房價格開始下跌,截至今年1月已經三連降。2月濟南新房價格首次止跌上漲,截至7月實現六連漲,8月新房價格開始下降,截至11月實現四連降。

而從新增房源看,自今年4月份之后,濟南樓市新增房源量一直呈下降趨勢,9月和10月份因為中秋、國慶假期影響,樓市供應量止跌上漲,環比暑期近乎翻番。10月濟南推盤量出現明顯下滑,基本與8月持平,11月供應量又再次上漲。

根據濟南房產網統計數據顯示,11月份濟南新建商品房共成交6764套。

在過去,期房銷售如火如荼,是樓市的主流模式。然而,隨著爛尾樓項目的增多,購房者風險意識也隨之提高。現房銷售逐漸嶄露頭角,成為市場的新常態。

“現房銷售讓購房者能夠更加直觀地了解房屋的質量和周邊環境。這不僅減少了購房的風險,也給購房者帶來了安全感。”袁杰表示。

“從今年的成績看,剛需房源銷售情況不盡人意,但改善型房源則比較受歡迎。”袁杰表示。

據經濟導報記者了解,袁杰所在的公司代理了同一個區域的2個樓盤,一個是改善型樓盤,一個是剛需性樓盤。“從銷售結果上看,改善型樓盤的銷售情況好一些,賣3套改善型房子才能賣出一套剛需型房子。”

看房的客戶少了

經濟導報記者在濟南鑫匯房地產經紀公司的店門口看到,幾個銷售顧問在門口閑聊,而在門店內,幾個銷售顧問在打電話與客戶溝通。

“這幾天冷,看房的人少了一些,店里外出的一共4個人,2個人在帶客戶看房,還有2個人在總部簽合同。”該公司負責人初鑫告訴經濟導報記者,10月份,他們店一天至少帶看十幾組客戶,有時晚上8點還在帶看,現在的帶看量一天也就四五組客戶。

初鑫告訴經濟導報記者,二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在5%-10%左右,現在擴大到15%-20%左右,也就是說,一套掛牌價200萬元的二手房平均降20萬元以上,才有望達成交易。

徐鵬告訴經濟導報記者,目前改善性的房源價格一直比較平穩,但是剛需性質的小戶型房源,降價幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源,降價的幅度會更大,大概在20%左右。“但是那些次新小區,還有位置好一些的小區,就沒有這么高的降幅,大概在10%左右。”

經濟導報記者梳理發現,在成交價下跌的同時,二手房的掛牌量和成交量均出現了上漲。數據顯示,目前濟南的二手房掛牌量已經接近8萬套。濟南房地產業協會公布的數據顯示,濟南11月二手房成交量4637套,成交面積達到了47.63萬平方米,較同月新房成交套數還要高一點。

而濟南前11個月新房網簽6.24萬套,共計835萬平方米,二手房住宅網簽5.63萬套,共計584萬平方米,單從數據看,濟南二手房成交量正在迎頭趕上新房。

“現在濟南主城區的二手房價格好多都回到了2016年,有些‘老破小’的報價都在6000多元一平方米。”另外一家二手房中介公司的負責人徐鵬說。

明年情況或更好

經濟導報記者在采訪中了解到,盡管距離2024年還有幾天的時間,但開發商已經開始為2024年的“開門紅”做準備。

“我已經安排銷售人員對曾到訪的客戶或者意向客戶打電話,告知他們2024年元旦有活動,可以來看看。”馮澤瑞表示。

實際上,大多數開發商都在準備打響2024年的“開門炮”。“我們當然也要準備,無非就是特價房、送裝修送家電、低價車位、免物業費、送地下室等活動。”濟南另外一家樓盤的項目經理王力林表示。

在談及明年的情況時,上述人士均表示,情況肯定好于2023年。

袁杰說:“隨著全面解除限購政策效應的逐步傳導,外加調整優化最低首付款比例、降低存量首套住房貸款利率等友好政策所帶來的信心支持,未來市場整體將持續向好。市場情緒漸趨穩定,在市場信心進一步提振后,未來市場短期或有好的表現。”

“對剛需者來說,部分小戶型房價基本趨穩,跌無可跌。但改善型房產市場難降溫,好的改善型房還是比較受歡迎的。”王立林表示。

在徐鵬看來,不管是新房還是二手房,“以價換量”將成為常態。“‘以價換量’可能會成為房地產發展的一個趨勢,這是市場發展的規律。隨著市場情緒進一步抬升,后期市場有望回暖,但‘以價換量’的現象或將會一直存在。”

持有同樣意見的還有袁杰。他認為,新房市場熱度分化明顯,熱銷區域的明星盤成交量持續上升,非熱銷區域大幅促銷,依靠“以價換量”保持一定成交額。二手房市場,熱點交易片區房源成交周期短、成交價格偏上,而不占有學區和地理位置優勢的非熱點片區二手房,房東為求快速成交,也只能降價讓步,其實質也屬于“以價換量”。

“預計2024年的市場成交量呈現溫和上升的局面,但依然存在一定的壓力,市場情緒難以在短時間內扭轉,全年成交量預計高于2023年,房價跌幅有望收窄。”袁杰預測道。

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