原標(biāo)題：超級房探｜濟(jì)南西城改善樓盤“同臺競技”，銷售分化明顯

來源：大眾報業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

原標(biāo)題：超級房探｜濟(jì)南西城改善樓盤“同臺競技”，銷售分化明顯

來源：大眾報業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

記者 高茹 實(shí)習(xí)生 閆鑫慧

歷經(jīng)多年發(fā)展，目前濟(jì)南西部片區(qū)改善樓盤撐起主場。近日，記者走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)在售產(chǎn)品從之前剛需主導(dǎo)向改善過渡，整體市場價格穩(wěn)定，產(chǎn)品力各有千秋但銷售分化明顯，改善置業(yè)的邏輯并沒發(fā)生變化。

市場供應(yīng)由剛需向改善過渡

樓盤銷售分化明顯，有的賣到了準(zhǔn)現(xiàn)房

作為濟(jì)南西部核心置業(yè)區(qū)域，濟(jì)南西客站片區(qū)已開發(fā)了十年之久，如今這里高樓林立，商業(yè)、醫(yī)療、交通及休閑配套日臻完善，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)也從之前剛需主導(dǎo)向改善轉(zhuǎn)變。目前濟(jì)南西客站附近在售樓盤包括龍湖御湖境、國融｜龍湖·熙宸原著、天風(fēng)錦都、臘山御園、中建錦繡首府、楊柳春風(fēng)、保利瑯悅等。

與濟(jì)南東部樓市相比，西客站周邊片區(qū)整體房價相對平穩(wěn)，高層、小高層以及洋房產(chǎn)品均價維持在12000-20000元/㎡之間，部分項目現(xiàn)房以及尾盤的促銷低至每平米10000元起步。新晉改善樓盤位置較為集中，但銷售情況卻是“冰火兩重天”。

龍湖御湖境售樓處購房者在看房

2023年11月底，龍湖御湖境項目首開，從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺的數(shù)據(jù)顯示，目前項目網(wǎng)簽套數(shù)177套，這個去化速度放在當(dāng)下的濟(jì)南樓市，成績不錯。此外，作為龍湖龍智造與槐蔭國資平臺合作開發(fā)的項目，國融｜龍湖·熙宸原著于2023年12月底開盤，洋房、疊拼、別墅同時銷售，濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺的數(shù)據(jù)顯示，目前網(wǎng)簽17套。

位于青島路以北的天風(fēng)錦都整體銷售要慢許多，該項目是濟(jì)南萬融置業(yè)在西客站片區(qū)的第一個住宅項目，一期規(guī)劃11棟樓，534套房源，于2022年10月首開A-1地塊。開盤一年多來，從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺顯示網(wǎng)簽量155套，還有370多套房源待售。

置業(yè)顧問表示，目前項目主體均已封頂，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。與其同期拿地的龍湖天越項目則在2023年三季度就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了890套房源的清盤。“天風(fēng)錦都15000元/㎡的毛坯價格優(yōu)勢，并沒有很好地助力銷售。在同一地段里，改善客群還是把產(chǎn)品力排在了第一位。”談及天風(fēng)錦都賣到了準(zhǔn)現(xiàn)房，有業(yè)內(nèi)人士表示，相比較龍湖、中建等企業(yè)，萬融置業(yè)在商務(wù)商業(yè)運(yùn)營方面確實(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富，但在住宅產(chǎn)品方面市場認(rèn)知度不足。

改善需求不斷提升

產(chǎn)品力各有千秋

隨著住房市場進(jìn)入改善時代，改善客群在當(dāng)下對于“品質(zhì)居住”也提出了更高需求，高品質(zhì)、智能化、配套全、物業(yè)好的改善型住房成為購房者的首選。因此各開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品的時候，越來越多地專注于對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的提升。

為了吸引客群，龍湖御湖境在入市之初將整個項目格調(diào)整體拉高，吊足了購房者胃口，實(shí)際成交情況也不錯。為了滿足不同需求的購房者，御湖境打造了114—226㎡多個面積段戶型，并在1400㎡的會所內(nèi)為業(yè)主配備了恒溫泳池、健身房、兒童樂園等設(shè)施，吸引了不少改善購房者的目光。

相比較龍湖御湖境，與其一起拿地開發(fā)的保利瑯悅算得上是純改善型樓盤，項目分三個地塊，其中兩個地塊位于經(jīng)十路以南，一個地塊位于經(jīng)十路以北，主要產(chǎn)品以6層洋房和16層小高為主。不同于龍湖的全線產(chǎn)品推售，保利瑯悅在2023年12月23日首開，憑借“綠建三星”建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，均價超過21000元/㎡，主推143㎡和168㎡戶型產(chǎn)品。記者從濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息查詢平臺顯示，目前其經(jīng)十路北C-2地塊網(wǎng)簽17套。

改善置業(yè)邏輯未變

看“里子”也要看“面子”

盡管西城這些改善樓盤產(chǎn)品以及配套資源都有重疊之處，但在區(qū)位以及城區(qū)面貌方面卻有較大差異。龍湖御湖境、天風(fēng)錦都更接近于濟(jì)南西站核心區(qū)域，業(yè)主可享城市配套資源相對齊全；緊鄰經(jīng)十路的龍湖熙宸原著，交通便利，臨近1號線地鐵，對于改善也有吸引力。

興濟(jì)河-段興東路周邊商街

作為老城區(qū)的高端改善項目，保利瑯悅介于和諧商圈與西客站商圈的中間位置，兩個片區(qū)的配套資源對于保利瑯悅輻射有限。記者沿著項目外興濟(jì)河一路走下來，沿街小商鋪、老社區(qū)人來人往，單行車道讓出行略顯擁擠，路邊電線桿電線散落矗立，相比較濟(jì)南西站區(qū)域，城市界面老舊，基礎(chǔ)設(shè)施老化明顯。

興濟(jì)河-段興西路河段現(xiàn)狀

“定位高端改善的項目，除了自身產(chǎn)品，外在環(huán)境因素也很重要。”有業(yè)內(nèi)人士表示，老城區(qū)地塊出讓十分難得，這也決定了保利瑯悅的產(chǎn)品定位，但城市界面老舊、環(huán)境混雜，與樓盤高端定位很難契合。“對于改善客群來講，具備高城市價值的房產(chǎn)，品質(zhì)與宜居這兩大要素都是不可或缺的，這個買房邏輯是沒有變化的，目前保利瑯悅項目周邊并沒有新規(guī)劃發(fā)布，想要改變周邊的老破環(huán)境，還尚需時日。”

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