原標題：青島二手房成交量同比上漲64%

來源：青島日報

原標題：青島二手房成交量同比上漲64%

來源：青島日報

樓市觀察

2023年青島二手房市場熱度頗高，數據統計顯示，2023青島全年二手住宅成交65532套，同比2022年大幅增長64%！最值得關注的是，有的月份二手房成交量力壓新房，成為近年來青島房地產市場罕見一幕。且二手房“熱”這一新變化不僅僅表現在青島房地產市場，也同樣出現在全國多個重點城市的房地產市場上。業內預測，2024年二手房的成交比重或將進一步上升。

據青島銳理數據顯示， 2023年青島新房住宅成交約85660套，同比減少4.6%，成交面積約1040.25萬平方米，同比減少5.7%。與新房市場的冷淡表現截然相反，青島二手房數據表現異常耀眼：2023年青島二手房住宅成交65532套，同比大漲64%，成交面積約622.85萬平方米，同比大漲62%，且各區域均表現出不同程度漲幅。

二手房年終考成績優異

銳理數據山東區域總經理劉元婧分析指出，從月度走勢來看，青島樓市2023開年明顯回暖，此后簽約量下滑，二手房市場表現同樣如此。2月份到3月份，在前期積壓需求集中釋放以及學區因素影響下，青島二手房市場迎來“小陽春”。彼時，青島二手房市場活躍度很高，2月份、3月份青島二手房網簽套數環比增長超101%和52%，其中3月份二手房網簽量達到8744套，為全年峰值，隨后，二手房價格開始走低，成交量持續保持穩定。

在各區域板塊方面，2023年二手房成交集中區域為西海岸新區、市北區、李滄區等。主城區市南區、嶗山區、李滄區、市北區成交達30390套，占據全市成交額的46.37%，幾近一半。西海岸新區2023年二手房成交16211套，單區域占比最高，高達24.74%。同比2022年，2023年二手房市場所有區域同比均實現大漲，最低漲幅也超20%，市南區、市北區、西海岸新區同比漲幅超70%，非常可觀。

諸葛數據研究中心數據顯示，2023年12月監測重點10城（監測重點城市包括北京、深圳、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門）二手住宅成交61161套，同比上升33.58%。12月二手住宅成交量較上月有所回落，并未實現翹尾收官，但仍高于下半年的月均平均水平。從單月同比來看，12月重點10城成交規模較去年同期上升3成。

從全年成交走勢來看，大致呈現“先升后降再穩”態勢。首先，在前期積壓的購房需求加速釋放以及政策延續寬松態勢下，一季度內成交量逐月大幅上升；隨后由于積壓需求消耗以及政策持續性減弱，4月份起成交復蘇放緩，成交量持續下滑；進入下半年以來，二手房成交凸顯穩態，各月成交量維持在6.5萬套。雖然年內二手房成交存在階段性下滑局面，但整體成交規模仍然可觀。數據顯示，2023年重點10城二手住宅成交約77.43萬套，同比上漲31.47%，創近5年新高。

“以價換量”催生二手房“熱”

青島二手房成交量大幅提升的原因之一是“以價換量”。業內指出，2023年是青島二手房市場價格持續走低的一年，不少片區年內成交價格波動超過15%甚至20%，且在掛牌量攀升的背景下，二手房價格下跌預期仍在。

據房天下青島站的數據，以李滄中海國際社區為例，此前二手房價格在3萬元/平方米左右，2023年底中海國際社區部分二手房成交價已跌至2.4萬元/平方米左右。新都心保利葉公館有的房源2023年下半年掛牌價較2022年降去一百萬左右。

另外，在掛牌量方面，2023年年初青島二手房住宅掛牌量約在8萬套左右，9月份青島全面解除限購、限售，二手房掛牌量單月沖高近兩萬套。11-12月份青島二手房掛牌量穩定在11.8萬套左右。

現在誠心賣房的業主基本都會給議價空間，想快速成交，只有“卷價格”。1月15日，嶗山區一中介機構置業經理傅俊告訴記者，目前青島二手房價飄忽不定，存在持續下跌趨勢，“雪上加霜的是掛牌量卻持續攀升，買方市場下，房東割肉賣房成常態?！辈贿^他同時認為，二手房房價總有探底之時，經過最終的博弈與洗牌，預計今年一季度末，二手房價格將基本上趨于穩定。

倒逼新房降價促銷

記者了解到，盡管2023年青島二手房總的成交量仍不如新房，但是情況在下半年發生變化。數據顯示，從7月份起，青島二手房成交量就偶有超過新房。至10月份，青島新房成交5213套，其中新房住宅只有4135套；二手房則成交5431套，二手房的成交量歷史性地超過新房。

“青島開發商永遠想不到，有一天把他們干傻眼的不是周邊新盤競品，而是同小區的二手房東?！币晃粯I內人士表示，“以前行情好的時候，同一小區已經交付的二手房價格要比新房貴。開發商也會以此為賣點，給看房者說，看以前那些房東買得早都賺錢了?？涩F在不行了，有些二手房東直接成了砸場子的了，這讓開發商情何以堪？”

像汽車東站某小區，房東當初647萬元總價、單價4.43萬元買的樓王位置的次頂房，現在550萬元總價、單價3.76萬元賣；而同小區的新房單價平均在4萬元左右，屬實尷尬。

“二手房不像新房那樣受到價格管制，房東一旦著急用錢，或者對未來不看好，即使賠錢也會賣。這種砸場子的房東多了，開發商就只能跟著降價搞促銷，別無他法?！?/p>

除了價格優勢，二手房“干翻”新房的另外一個原因，在于二手房的穩妥安全。近年來，包括青島在內的全國房地產行業進入變革期，不少房企的暴雷以及延期交付等情況，嚴重沖擊購房者信心，讓很多的購房者的選擇重心由新房轉向二手房。

改寫中介收費慣例

記者了解，青島二手房市場的各種博弈，不僅僅影響到新房市場層面，在二手房交易環節也出現新的深層次變化。在青島西海岸新區、即墨區、膠州市這三個區域，二手房傭金一直執行“買賣雙方各半”的模式。而隨著青島房地產市場由賣方市場轉為買方市場，青島其他區域也開始出現業主承擔傭金的現象。“在法律層面，中介費到底由誰來支付沒有明文規定，買賣雙方可以洽談協商，以最終的協商結果為準?！笔斜眳^新都心商圈的一名中介門店負責人表示。

“此前，青島處于賣方市場，相當優質搶手的房源，買方會獨自承擔中介費、稅費，賣方只管拿‘凈房價’；如今，青島已經進入買方市場，客戶選擇性大，著急賣房的業主會承擔一定的傭金，包稅費的情況也開始出現，相當于變相降價。”據該門店經營者介紹，進入下半年以來，店里70%的二手房成交單是通過“雙邊收傭”完成的?！耙话闱闆r下，業主會承擔1%—1.5%的傭金，具體情況與房屋的優質程度和賣方業主售房的急迫程度有關?！?/p>

記者從諸葛數據研究中心了解到，2023年以來，二手房成交表現好于新房，尤其下半年表現明顯，預計2024年該趨勢還將持續。

也有業內人士認為，一旦新房市場洗牌完成并重新崛起，二手房的部分優勢將被“打回原形”，畢竟新房的“房齡新”“舒適度強”等核心優勢是大多數二手房欠缺的，到時新房與二手房之間將出現新的博弈。

李鵬飛

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