原標題：買房“以舊換新”,青島市場如何

來源：半島都市報

原標題：買房“以舊換新”,青島市場如何

來源：半島都市報

半島全媒體記者 張亭旺

“以舊換新”的春風吹到了樓市。

進入4月,全國多地推出購房“以舊換新”政策。比如,4月1日,鄭州市發布相關政策,2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日,無錫市梁溪區也發布了“以舊換新”公告；4月7日,江蘇海安“以舊換新”政策引發行業關注。

為何要實施購房“以舊換新”?“以舊換新”有哪些置換模式?青島版“以舊換新”又是怎樣的?半島全媒體記者對此進行了采訪。

超30城支持“以舊換新”

地方國企參與成亮點

目前,各地推出的購房“以舊換新”主要有兩種情況:一是購房者交納定金鎖定新房后,中介掛牌舊房并在一定期限出售,賣出則合同生效,反之則退還定金；二是購房者通過補差價購得新房,房企或其他第三方出手收購舊房。

商品房“以舊換新”并非新操作。2023年9月,“以舊換新”的樓市創意誕生于山東淄博等地。此后,類似政策不斷被揚州、連云港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州、太倉等多地復制。

只不過,彼時“以舊換新”仍是小眾模式,多由房產中介、開發商、房地產協會等組織實施。比如,淄博的“以舊換新”就是由淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會聯合發起的。

隨著房地產市場環境的變化以及“試點城市”的不斷嘗試,“以舊換新”模式開始被官方采用。

4月1日,鄭州市房管局等部門印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》,制定了兩套實施方式,并明確相關實施步驟和激勵政策,2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

該試行方案顯示,鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作按兩種方式進行:

一是城發集團收購二手住房,促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房,先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點；二是政府政策鼓勵,群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。通過以上兩種方式換購新建商品住房的,均可享受契稅補貼30%的優惠。

4月7日,關于江蘇海安推行“以舊換新”政策受到行業關注。該市依據“誰回收、誰置換、誰受益”的原則,在城區核心區內組織實施,今年計劃實施“以舊換新”100套。

據了解,回收后的房源,將由專門成立的資產管理公司負責運營。此外,政府還將優先考慮將這些房源用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內。

對此,易居研究院研究總監嚴躍進表示,海安此次推行以舊換新政策,和最近兩年各地政策操作是相似的。這進一步說明以舊換新的操作越來越成為今年各地主流的政策工具,從過去的試點性質、自發性質逐漸轉變為有系統謀劃、覆蓋面廣的政策。

另據機構數據,2023年以來,已有超過30個城市表態支持住房市場的“以舊換新”,其中,地方國企參與收購的方式成為當前的受關注點之一。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示,短期來看,“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯動,有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用,同時多地已經發布保租房籌集計劃,未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看,預計未來或有更多城市參與“以舊換新”,促進改善性住房需求釋放。

“以舊換新”的青島版本

目前成交規模仍較小

購房“以舊換新”在青島有另外一個名字——優鮮賣,而且早在2022年9月就存在了。

彼時,青島房協、貝殼找房青島站聯合打造“優鮮賣”服務模式,這也是貝殼找房在全國首創的一種房屋交易模式。

據了解,優鮮賣通過保底(舊房未售出、新房定金退還)方式保障購房者認購風險,并可在短期內幫助購房者成功置換。優鮮賣大體分三步:

第一步,買房者與開發商、貝殼簽署三方協議,之后與開發商簽訂認購協議,并與貝殼平臺合作經紀公司簽署“好贊”協議。

第二步,在認購協議、“好贊”協議中,會約定時間周期,在此期間,開發商幫助購房者鎖定看好的房源,貝殼平臺合作經紀公司通過“好贊”產品,幫客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速房子銷售。

第三步,若舊房成功售出,則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出,則開發商退還定金,客戶無需承擔違約風險。

可以看到,該模式最大亮點是讓房主獲得了更大的選擇權。如果房主后續因二手房交易失敗,其新房可買也可不買,沒有違約風險或心理負擔。

在住房存量時代,青島版的“以舊換新”迅速得到認可。

2023年3月,在青島居住消費品質論壇上,山東省住建廳房地產市場監管處處長婁保來明確了貝殼“青島模式”的標桿作用,稱其大大降低了城市改善性需求的實現門檻,并向山東省全行業發出推廣和號召；2023年6月,青島市住建局等三部門聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,其中指出,全面推行二手房“帶押過戶”“優鮮賣”模式,促進“賣舊買新”“賣小換大”。

不過,由于目前存在二手房市場整體信心不足、交易環節多周期長等堵點,該模式下的商品房成交規模仍較小。

貝殼找房青島站相關負責人告訴半島全媒體記者,青島有近百個樓盤支持貝殼優鮮賣服務模式,目前有171個家庭選擇通過優鮮賣完成“賣舊買新”,有41個家庭成功通過優鮮賣實現換房,其中最短周期為2天。

對于“以舊換新”模式能否成為青島商品房的主流交易模式,半島全媒體記者致電了青島市住建局,相關工作人員稱,尚未接到類似“以舊換新”政策的相關通知。青島某德佑門店經理亦向半島全媒體記者表示,目前并未聽說青島有“以舊換新”政策。

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