原標(biāo)題：7月青島樓市數(shù)據(jù)出爐：新房成交量環(huán)比下滑 二手房市場小幅增長

來源：青島新聞網(wǎng)

原標(biāo)題：7月青島樓市數(shù)據(jù)出爐：新房成交量環(huán)比下滑 二手房市場小幅增長

來源：青島新聞網(wǎng)

樓市觀察

進(jìn)入7月以來，政策層面持續(xù)發(fā)聲，不斷重構(gòu)樓市信心。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島新房成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，二手房市場則表現(xiàn)出小幅增長。7月，部分區(qū)域競爭激烈，以價(jià)換量吸引了不少購房者，但市場整體表現(xiàn)較為平淡。業(yè)內(nèi)人士分析，目前市場仍處于低位運(yùn)行狀態(tài)，區(qū)域市場的分化加劇強(qiáng)化了市場的優(yōu)勝劣汰，未來核心區(qū)域有望企穩(wěn)反彈。

高品質(zhì)改善需求領(lǐng)跑

從商品住宅各區(qū)域成交情況來看，7月青島新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、城陽區(qū)和膠州市。數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)簽約1004套、約12．35萬平方米，占全市簽約總量的23．6％；緊隨其后的是即墨區(qū)，簽約559套、約6．63萬平方米，占比12．7％；城陽區(qū)位居第三，簽約474套、約5．96萬平方米，占全市簽約總面積的11．4％；膠州市緊隨其后，簽約497套、約5．9萬平方米，占比11．3％。

從區(qū)域數(shù)據(jù)來看，青島市場依舊分化，影響到整體成交數(shù)據(jù)，也影響到房企的戰(zhàn)略版圖。前7個(gè)月去化較好的項(xiàng)目，要么占據(jù)核心位置，具有支撐性要素，要么是價(jià)格優(yōu)惠力度較大。改善型產(chǎn)品增配明顯，中高端產(chǎn)品成為市場供應(yīng)主力。從板塊來看，東李世博園板塊和張村河板塊由于地理位置優(yōu)越和大量的土地上市，吸引了眾多房企進(jìn)駐，成為競爭激烈區(qū)域。張村河片區(qū)定位相對高端，各樓盤在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫的同時(shí)，部分樓盤在價(jià)格上出現(xiàn)了一定的松動(dòng)。東李世博園片區(qū)則因在售、待售樓盤眾多，競爭壓力更大，青山湖岸、招商璀璨公園、昆侖天麓灣等多個(gè)樓盤已紛紛加入到以價(jià)換量的行列。

1－7月新建商品房銷售金額TOP20的開發(fā)商，合計(jì)總銷售金額約451．96億元，占青島整個(gè)市場45．0％，占比略有下滑，本地房企占據(jù)半壁江山。海信地產(chǎn)在青島市場份額占比越來越高，海信君璽、海信海德山莊、海信依云小鎮(zhèn)等樓盤熱銷，帶動(dòng)海信地產(chǎn)簽約量坐上冠軍寶座，共計(jì)簽約64．03億元、30．63萬平方米。海信地產(chǎn)的這一成績反映了其在產(chǎn)品開發(fā)、市場定位和營銷策略方面的成功。憑借其品牌影響力和高質(zhì)量的產(chǎn)品，滿足了市場對高品質(zhì)住宅的需求，特別是在改善型住宅市場方面表現(xiàn)出色。中國金茂以簽約37．74億元位居第二，金茂中歐國際城、西海岸創(chuàng)新科技城、大云谷金茂府項(xiàng)目簽約活躍。在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉國際項(xiàng)目簽約活躍的帶動(dòng)下，瑞源集團(tuán)簽約量猛增，排名躍至第三位，共計(jì)網(wǎng)簽28．27億元。天一仁和以簽約27．94億元緊隨其后，特別是嶗山區(qū)前海地段的高端豪宅項(xiàng)目——天一仁和吾疆，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，為整體業(yè)績貢獻(xiàn)了顯著的份額，單獨(dú)簽約金額11．47億元，簽約套數(shù)為63套。華潤置地以簽約25．43億元躋身房企榜單第五位。

面對多變的樓市格局，各房企也在不斷調(diào)整自己的拿地及推盤節(jié)奏。縱觀今年1－7月各房企的成交金額排行榜，不難發(fā)現(xiàn)：一些前些年表現(xiàn)強(qiáng)勁的全國性房企，名次正在倒退；一些拿地積極的青島本土房企，正開創(chuàng)出新的局面，房企排名出現(xiàn)了不小的“洗牌”。

從榜單中也可以發(fā)現(xiàn)，高品質(zhì)改善型樓盤在市場上占據(jù)優(yōu)勢，購房者不僅關(guān)注地段、配套等要素，同時(shí)隨著購買力提升，更加關(guān)注低密、園林、戶型等產(chǎn)品屬性。而高端改善市場的活躍反映了購房者對高品質(zhì)生活的追求，以及對稀缺資源的需求。

二手房市場表現(xiàn)平穩(wěn)

二手房方面，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，7月，青島市二手房成交6267套，環(huán)比上漲2％。

具體來看，西海岸新區(qū)成交1467套，市北區(qū)成交977套，城陽區(qū)成交958套，即墨區(qū)成交621套，李滄區(qū)成交621套，膠州市成交466套，市南區(qū)成交448套，嶗山區(qū)成交329套，平度市成交235套，萊西市成交145套。從熱搜小區(qū)來看，據(jù)青島貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月，魯信長春花園居熱搜榜首，維多利亞灣和山海灣位居第二和第三。從熱銷戶型來看，140平方米以上面積段房源成交占比11．2％，為近5個(gè)月來最高值。

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，通過7月的交易數(shù)據(jù)可以看到，青島二手房市場表現(xiàn)相當(dāng)亮眼，尤其是在整體市場低迷的情況下，二手房成交量不降反升，這說明了二手房市場的自由化和均衡性更強(qiáng)。新房市場雖然在一些熱門項(xiàng)目上依然保持熱度，但整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)。對于購房者而言，二手房的現(xiàn)房和價(jià)格優(yōu)勢明顯，使得在選擇時(shí)更具吸引力，但購房者在選擇時(shí)要注意不同區(qū)域的市場表現(xiàn)，做出更理性的決策。

購房門檻不斷降低

樓市政策也在變動(dòng)。7月，5年期LPR降到3．85％，青島首套房利率降至3．15％。城陽區(qū)和西海岸新區(qū)推出了“以舊換新”政策，其中城陽區(qū)每套房補(bǔ)貼1．5萬元到2萬元，西海岸新區(qū)有17個(gè)項(xiàng)目參與，還保留舊房所在學(xué)區(qū)的入學(xué)資格。

從需求結(jié)構(gòu)來看，據(jù)卓易數(shù)據(jù)，1－7月全市商品住宅去化中，100平方米以下商品住宅的占比19．03％，100－120平方米面積段商品住宅成交最多占比37．5％，與120－150平方米面積段商品住宅加起來合計(jì)約占69％。從住宅項(xiàng)目本身來看，市場需求對品質(zhì)及產(chǎn)品的創(chuàng)新要求更高，改善型產(chǎn)品增配明顯。隨著產(chǎn)品檔次升級，中高端改善產(chǎn)品成為供應(yīng)主力；另一個(gè)趨勢是，去年年底以來，主城區(qū)的剛改產(chǎn)品項(xiàng)目增加，尤其是老四方和東李出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，毛坯也成為一個(gè)趨勢，目的是降低總價(jià)和購房門檻。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認(rèn)為，當(dāng)下品質(zhì)改善及高改需求更為活躍，同時(shí)要想實(shí)現(xiàn)熱銷，離不開三大要素：核心地段——土地本身具備高價(jià)值屬性；高品質(zhì)產(chǎn)品——不但產(chǎn)品設(shè)計(jì)好、品質(zhì)細(xì)節(jié)也要好、實(shí)景展示更要好，才能真正觸動(dòng)改善者心聲；優(yōu)質(zhì)服務(wù)力——不只是案場服務(wù)，還有交房口碑、物業(yè)服務(wù)口碑等等，誰能保障交房和入住品質(zhì)，誰才能真正贏得客戶。

呂蕾

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