原標(biāo)題：青島今年新房供應(yīng)大縮水！供需矛盾加劇，純剛需卻有一大機(jī)會(huì)

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

原標(biāo)題：青島今年新房供應(yīng)大縮水！供需矛盾加劇，純剛需卻有一大機(jī)會(huì)

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

隨著市場(chǎng)回暖，青島樓市新房供應(yīng)不足的問題愈加明顯。

2025年，青島新房?jī)r(jià)格連續(xù)兩月環(huán)比上漲，2月成交量同比增11.77%。但3 月份，青島有加推計(jì)劃的項(xiàng)目依舊是熟悉的面孔，純新盤少的可憐。

供需矛盾加劇

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月中旬，全市僅有十余個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售，核心城區(qū)的新房供應(yīng)更是近乎 “斷檔”，這使得市場(chǎng)供需矛盾日益尖銳。以市北區(qū)為例，中海寰宇時(shí)代雲(yún)境憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品亮點(diǎn)，單月到訪量強(qiáng)勢(shì)突破1300組，房源去化率高達(dá) 80% 以上。與此同時(shí)，通和悅章新推房源上調(diào)價(jià)格，海信悅瀾山小戶型幾近售罄，種種跡象表明，市場(chǎng)正逐步向 “賣方主導(dǎo)” 轉(zhuǎn)變。

造成這一局面的原因錯(cuò)綜復(fù)雜。從土地市場(chǎng)來看，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，2024年青島宅地成交同比減少30%，核心區(qū)域土地供應(yīng)減少明顯。

有業(yè)內(nèi)專家分析指出：“土地供應(yīng)是新房市場(chǎng)的源頭，土地成交規(guī)模的下降直接導(dǎo)致新房市場(chǎng)后續(xù)動(dòng)力不足。” 開發(fā)商面臨 “無地可建” 的困境，新房市場(chǎng)自然難以為繼。

另外，購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，促使房企在產(chǎn)品打造上精益求精。以部分嶗山張村河項(xiàng)目為例，這些項(xiàng)目引入第四代住宅理念，從戶型設(shè)計(jì)到園林景觀、智能配套等方面進(jìn)行全方位升級(jí)，這雖然提升了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，但建設(shè)周期較傳統(tǒng)項(xiàng)目延長(zhǎng)了半年左右。同時(shí)，政府嚴(yán)控增量用地，優(yōu)先消化存量，這一政策導(dǎo)向在優(yōu)化土地資源配置的同時(shí)，也加劇了主城新房供應(yīng)的緊張局面。

區(qū)域分化突出

在當(dāng)下的青島樓市，區(qū)域分化現(xiàn)象極為突出。

市北區(qū)、嶗山區(qū)等核心區(qū)域，憑借稀缺的地段和優(yōu)質(zhì)的配套，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。上周周中，市北區(qū)的濱海國(guó)際中心?九著加推34套房源時(shí)，吸引了50組客戶搖號(hào)爭(zhēng)搶，成為 “金三” 樓市的現(xiàn)象級(jí)事件。

這也側(cè)面印證了一個(gè)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的現(xiàn)象，核心區(qū)域的房產(chǎn)具有較強(qiáng)的保值增值屬性，在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)往往更受購(gòu)房者青睞。

與主城形成鮮明對(duì)比的是，近郊區(qū)域呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。城陽(yáng)白云山、西海岸靈山灣等地鐵沿線板塊，憑借便捷的交通優(yōu)勢(shì)，成功承接了主城區(qū)外溢的購(gòu)房需求。青特濱湖國(guó)際2期上周末單日成交破10套；而據(jù)業(yè)內(nèi)透露，青特觀山賦首開蓄客量超推盤量2倍……而膠州、即墨等遠(yuǎn)郊區(qū)域，由于地理位置偏遠(yuǎn)、配套滯后，不得不依賴降價(jià)促銷，部分項(xiàng)目單價(jià)跌破 5000 元 /㎡，但銷售去化依舊艱難。

春節(jié)過后，青島二手房市場(chǎng)一改往日的低迷，呈現(xiàn)出火熱的景象。日均成交超 130套，2月總成交量達(dá)3939套，同比上漲64.26%。而主城區(qū)新房供應(yīng)短缺，也使得大量剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，90㎡以下小戶型成交占比提升至45%。同時(shí)，政策寬松刺激了改善型需求的釋放，“賣舊買新” 加速了二手房房源的流轉(zhuǎn)。

剛需機(jī)會(huì)來臨

為緩解住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，青島積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)。3613套配售型保障房將于3月下旬啟動(dòng)選房流程，均價(jià)約11000元 /㎡（帶精裝修），約為同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的60%。

市北區(qū)開封路和李滄區(qū)京口路項(xiàng)目，主打建面約75-107㎡可變戶型，并配備先進(jìn)的智慧社區(qū)系統(tǒng)，涵蓋 24 小時(shí)監(jiān)控、人臉識(shí)別進(jìn)出等功能，精準(zhǔn)滿足新市民及青年群體的住房需求。

有業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，這些保障房將分流30%的剛性需求，將有效緩解主城供需失衡的壓力。此外，森林公園等項(xiàng)目推出小面積人才住房，也給剛需置業(yè)者帶來新選擇。而這，正是島城剛需需要抓住的一大機(jī)會(huì)。

有深耕島城多年的從業(yè)人士分析，2025年青島樓市分化將進(jìn)一步加劇。核心區(qū)域，如市北、嶗山等區(qū)域，由于土地資源稀缺，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊年均漲幅可達(dá)2%-3%，高品質(zhì)改善盤將持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)上漲。近郊的 “地鐵 + 產(chǎn)業(yè)” 板塊，如城陽(yáng)白云山、西海岸靈山灣，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和交通完善，也將吸引更多剛需購(gòu)房者。

對(duì)于購(gòu)房者而言，不同需求對(duì)應(yīng)不同策略。剛需群體應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注主城保障房及近郊地鐵盤，抓住政策寬松、房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的窗口期及時(shí)上車。改善型購(gòu)房者則優(yōu)先考慮核心區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目，注重物業(yè)水平、科技住宅屬性等方面，以提升居住品質(zhì)。

提示：本文僅代表作者觀點(diǎn)及立場(chǎng)，僅供參考；文中涉及面積若無特殊說明均為建筑面積；本文部分?jǐn)?shù)據(jù)綜合自青島銳理。

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