原標題：現房銷售代替預售制不能一蹴而就

來源：中華工商時報

原標題：現房銷售代替預售制不能一蹴而就

來源：中華工商時報

2023年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位”，緊接著包括山東、河南、安徽、四川在內的多個省份均提出提高預售門檻，開展“現房銷售”試點。

這一消息引發市場關注，但也可謂是“幾家歡喜幾家愁”。對消費者而言，可以減少對樓盤爛尾問題的擔憂，但對于高周轉模式的房地產企業來說，則意味著資金回籠周期變長。

商品房預售制是中國香港地產商霍英東70年前創立的，通俗地說，商品房還沒建好，開發商就可以拿出來開盤預售。拿到預售資金后，不僅能完成后期建設，還能繼續拿地。商品房預售制對應的是“高周轉、高杠桿、高負債”開發模式，在過去中國大陸城鎮化發展過程中，該開發模式高度適應房地產市場的需求，能夠有效扶持處于成長期的開發商，通過資金和銷售的快周轉，達到提振市場行情、擴大市場規模的目的。但隨著目前城鎮化發展進入新的階段，疊加市場變化因素，房地產市場告別黃金時代，在“房住不炒”政策定位下，預售制權責失衡等交易困局逐漸暴露出來。

近三年受疫情影響，不少開發商資金鏈斷裂，出現了很多爛尾樓，也出現了停貸現象，這就使得預售制風險被放大。而現房銷售沒有那較長時間的交付期，可以降低房屋爛尾風險，也會促使開發商在房屋質量安全方面多下功夫。有一些市場人士認為，不妨利用好這個時機，加速推進預售制向現房銷售改變。這不僅可以恢復消費者信心，為消費者提供全新家居體驗，大大提高購房舒適性，便捷地完成購房手續，減少在購房過程中不必要的煩惱，而且可以在一定程度上減少房地產市場交付風險，助力房地產市場平穩運行。

2月24日，瑞銀財富管理投資總監辦公室發表機構觀點稱，為保交樓，大部分中國大陸開發商認同預售制長期或逐漸轉向現房銷售，“未來，中國的住房銷售安排可能從百分百預售，轉向10%-25%的預付加上竣工后付款的模式，類似于新加坡和澳大利亞。”近期多地試點部署，也都強調是“鼓勵”和“探索”，而并非硬性要求。

筆者認為，商品房預售制向現房銷售轉變很有必要，但短期內現房銷售也不能完全代替預售制。

首先，現房銷售要求開發商提前將樓盤的房屋修建完成，如果樓盤面積較大，可能需要較長的施工時間和投入更多人力物力才能完成，不太可能在短期內完全實現現房銷售。其次，現房銷售對開發商資金實力、質量管控水平提出了高要求，但房地產市場還處在轉型階段，不少開發商運營壓力較大，推進現房銷售還需要考慮行業發展實際情況，也需要出臺并落實好各種配套政策，這是一個長期的過程。再者，預售制有利于促進開發商經濟效益，為他們提供更多開發資金，可以更好地滿足開發商的經濟需求，而現房銷售沒有這些優勢。最后，預售制已經運行了將近30年，早已與土地出讓、城市開發等深度關聯，若要完全完成向現房銷售轉變，涉及很多系統性優化調整，難度不小，若是目標定位將現房銷售規模占比提升一定的百分點，或許更符合現狀。

可以說，全國住房和城鄉建設工作會議所提出的正是最為穩妥的方式，預售制和現房銷售兩者都要抓好。按照現在房地產市場發展趨勢，預售制向現房銷售轉變是必然的，適應時代發展潮流。但這種轉變不能一蹴而就，預售制作為較長時間內房地產主流銷售模式，也需要不斷完善，不斷趨利避害，例如不斷加強并落實好資金監管等等。

（作者單位：北京工商大學）

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