房改新政開啟新租房時代

專家認為，解決租賃住房問題顯然主要是依靠市場。首先，租賃住房體系中的市場部分，應該完全由市場解決。政府要做的是改革和完善相關的制度基礎和監管規則，發展和培育供求市場主體，使供求雙方有動力、有條件并且依循規則參與租賃交易。其次，租賃住房體系中保障部分，雖然由政府主導或者引導，仍可以借鑒市場或準市場規則和途徑，解決保障對象的住房租賃消費問題

中國新聞周刊記者/王全寶 實習生/王雅欣

7月20日，住建部聯合八部委印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發展住房租賃市場。

《通知》甫一下發，各地紛紛響應。比如：廣州頒布租賃改革方案，提出租購同權；北京則提出了“共有產權”住房；杭州推出租房創新模式，擬建智慧住房租賃平臺。

在中國房地產開發集團理事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇看來，九部委聯合下發的發展租賃市場的新政力度之大，可謂前所未有。這意味著“住房改革再次出發”，改革方向是改變過去重售輕租的現狀，向租售并舉轉變。

他認為，“只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問題上給予足夠的政策，商品房就應該用市場的方式解決。不同的購買者和租賃者會在市場上找到自己的定位和選項。”

強調“新市民”概念

九部委《通知》提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發展住房租賃市場。同時又要求貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，建立購租并舉住房制度，要解決新市民住房問題。

與以往住房改革政策不同，此次改革突出了“新市民”概念，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

在中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，九部委發文支持12個城市的試點，目的在于通過實踐探索和經驗總結，盡快出臺中國特色住房制度中的租賃政策。

“隨著住房租賃制度改革的進一步推進，滯后的租賃市場也將被放置在風口上。但是也必須認識到，打破一些舊有制度的堅冰還比較艱難，租賃市場發展任重道遠。”倪鵬飛說。

實際上，兩年前中央就已經提出住房租賃改革的新方向。2015年年底，中央經濟工作會議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，將公租房擴大到非戶籍人口；2016年6月，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，要求加快培育和發展住房租賃市場工作；2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

在中央住房租賃政策頻出的情況下，今年年初開始，各地也密集出臺了鼓勵住房租賃市場發展的政策。

今年1月，廣東省就發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，提出搭建市場化、專業化、規模化的住房租賃平臺，用于收購或長期租賃庫存商品房。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市租賃平臺。

今年兩會期間，北京市明確將“培育和規范發展住房租賃市場”作為2017年的主要任務。

此間，北京市住建委相關負責人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問題的重要方式，同時將完善“限房價、控地價”地塊企業自持住房租賃的管理辦法。

最近，上海市發布的住房發展“十三五”規劃中提出，“十三五”期間上海市租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售并舉轉變。

根據國家統計局數據顯示，中國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮租房居住，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主。

通過以上數據可見，中國租賃市場規模巨大。但在房價高企的情況下，如何解決“新市民”住房問題，正在考驗執政者的智慧。

倪鵬飛在接受《中國新聞周刊》采訪時認為，從需求角度看，在中國經濟社會發展進入新階段，居民需求包括住房消費需求更加多樣化，租房成為主要選擇。而城鎮化加速期的大規模的流動人口對租賃需求大大增加。尤其城鎮化邁入以人為核心的新型城鎮化階段，新市民尤其是年輕人住房需求成為住房發展的重要問題，租賃需求相對購買需求更加迫切。從供給角度看，中國住房市場結束短缺邁入了飽和的新階段，目前城鎮家庭與住房套數之比已經超過了1:1.1，富裕居民的投資需求為租賃市場提供了規模不小的房源。

“目前一些城市已經出現不同程度的空置和庫存，這不僅導致當前資源浪費，而且沒有市場信號引導，還有可能導致未來嚴重過剩。發展租賃市場，是解決新市民問題的重要途徑。”倪鵬飛說。

滯后的租賃市場

據孟曉蘇回憶，實際上，從住房貨幣化改革之初，政府就提出了培育住房租賃市場。但是由于種種因素，住房租賃市場發展極為緩慢。

從 2000 年開始，政府文件中就已經提出培育住房租賃市場。只是在不同時期，對于住房租賃市場的政策定位各有差異。

比如，2000 年左右的政府文件，將發展住房租賃市場視為健全市場體系和開放市場改革的一部分；2009 年的一些政府文件，則將住房租賃市場的發展放在擴大內需和減輕居民、企業負擔的框架下推進。

隨著房價的不斷高漲，2010 年開始，政府文件強調住房租賃市場是房地產市場健康發展和保障民生的重要手段。

2010年4月，房地產調控“國十條”明確提出，住房和城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。

為了平抑高漲房價，住房租賃政策相繼出臺。比如2011年，住建部先后制定實施了《商品房屋租賃管理辦法》與《房地產經紀管理辦法》。

一位參與上述政策制定的人士表示，《房地產經紀管理辦法》試圖明確房地產經紀行業的主管部門，卻沒有觸動該行業“多龍治水”的監管架構。更重要的是，這個部門規章法律位階較低，并且偏重于技術性行業管理，無法為中國租房市場厘定發展方向，在全局性、前瞻性和操作性方面，皆有不足。

從2014 年開始，一些地方政府開始將住房租賃市場放在新型城鎮化的國家政策框架下推進。比如，安徽省人民政府下發《安徽省人民政府關于深入推進新型城鎮化試點省建設實施意見》，文件重點提到“建立滿足新市民需求的住房制度”，并要求大力發展專業化住房租賃市場，住房保障采取實物與租賃補貼相結合，并逐步轉向租賃補貼為主。

2015 年年初，《住房和城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》出臺，被視為高層開始推進住房租賃市場的信號。“但由于這是住建部一家出臺的文件，力度偏弱。”上述人士說。

去年5月，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(簡稱《若干意見》)明確，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。”

在倪鵬飛看來，《若干意見》的出臺，意味著住房改革從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。

住房租賃面臨幾大難題

根據2015年住建部在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進行的專項調查顯示，由于市場上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達到50%。而在熱點城市部分地區，房源數量與租客數量更是相差懸殊。2011~2015年住房租金類居民消費價格指數呈連續上漲態勢，年均漲幅達3.6%，遠高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上廣深四個城市，藍領合租的租房成本均超過其月收入的30%。

今年全國兩會期間，全國人大代表、龍湖地產董事長吳亞軍表示，從滿足居民住房需求的角度來看，目前中國商品租賃住房市場還存在諸多方面的問題。首要的問題就是市場供給不足，租金居高不下。

“由于房源主要由個人提供，缺少統一規范管理，群租房等違規租賃形式廣泛存在。這些不合規的租賃形式帶來治安狀況惡化、消防安全隱患嚴重、環境衛生臟亂等一系列問題，顯著影響租戶及周邊生活質量。”吳亞軍說。

去年出臺的《若干意見》在明確住房租賃市場是住房供應體系的重要組成部分的同時，也指出沒有發育完善的租賃市場的弊端：“居民對住房的合理消費就得不到滿足、住有所居的目標就難以實現、人口有序流動就會受到制約、承租人的合法權益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用”。

倪鵬飛從三個方面分析了阻礙住房租賃市場的因素：一是租賃供給短缺。首先，由于預售制度的存在，房地產企業通過商品房預售，利用購房者的資金和金融機構的借款，通過高杠桿，以較少的資金投入可以獲得較大利潤，而房地產企業通過自持物業從事出租，資金占用多，單位資金利潤低，因此，房地產企業更愿意選擇開發出售，而不愿意從事持有出租。

其次，從稅費方面看，目前房地產租賃需要繳納所得稅、增值稅、房產稅等，這些稅收存在重復征收問題，加上稅負過重，在目前的租價水平下，租賃企業利潤低甚至面臨虧損。

再次，由于缺乏規范的法律約束，業主出租住房也面臨權利受損的威脅。

二是租賃需求不足。租房居住等權益得不到應有的保障。房東可以隨時趕走租戶，可以隨時提升租金，租戶必須接受許多苛刻使用限制和約束。租戶缺乏基本的安全感；租購不同權即租房者無法取得與購房者相等的權益，包括教育、醫療等公共服務，這是導致只購不租的重要原因。

三是租賃中介混亂。由于缺乏完善租賃市場的監管(包括事前準入、事中監管和事后獎懲制度)和行業自律制度，以及嚴重的監管和自律缺位，導致亂收費、隱瞞房屋真實情況、發布虛假房源等亂象，嚴重損害和挫傷了租賃供求雙方的權益，大大降低了供求雙方租賃住房的意愿。

同樣，居理新房數據研究院主任陽洋也向《中國新聞周刊》表示，目前租賃市場并沒有成體系的監管機制，并且在租賃體制下的法律法規還不完善，房產中介、流動人口、基層社區等多方面涉及租賃的監管并為落實，導致惡性租賃事件時有發生；租賃市場缺少規模化、專營租賃服務的企業，缺乏一個專業的市場品牌，整個市場供給還是以散戶狀態為主，中介機構大面積存在欺瞞租賃價格、違規收費、隱瞞房屋真實情況、提前解約等情形；中國的國情相對特殊，人數基數大，城市化率、發達程度、價值理念等一系列都比不上德國、法國等一些租房市場非常成熟的發達國家，在廣大人民群眾中的推廣落實也面臨重大難題。

構建多元化市場主體

今年兩會期間，吳亞軍建議，政府應該增加土地供給，鼓勵開發企業興建商品租賃住房，建立穩定供應主體。在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對突出的區域，向開發企業以一定的價格優惠供給自持物業租賃地塊，僅用于建設商品租賃住房及指定配套設施。

在九部委新政公布后，一些城市也公布當地的供地計劃。比如，上海公布《上海市住房發展“十三五”規劃》稱，“十三五”期間，上海預計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房70萬套，保障性住房55萬套。

此外，《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應計劃》明確未來五年內全市計劃供應租賃住房 1300公頃，其中2017 年供應租賃住房 227 公頃。而住建部選定的廣州、深圳、廈門、南京等12個試點城市也都有加大租賃住房的供地計劃。

對此，復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民認為，未來上海新增住房將以租賃住房為主，“上海未來的一手土地供給將進入租房時代”。

在蔡為民看來，部分城市住房土地供應正從“重售輕租”轉向構建“租售并舉”態勢，住房租賃市場將迎來新格局。

實際上，去年出臺的《若干意見》，已經從財稅、金融、戶籍等方面對住房租賃市場提出了解決手段。

陽洋認為，這些手段有助于改變“重售輕租”的現狀，推動住房市場向租售并舉轉變，有效激活房屋租賃市場。“但房屋租賃市場規范發展非一時之功，不可能一蹴而就，具體效果需要看政策執行情況以及市場反應情況。”

根據《國民經濟和社會發展第十三個五年2016-2020年規劃綱要》內容顯示，中國將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對于具備購房能力的城鎮居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其從市場上租房居住；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。

孟曉蘇認為，推進住房租賃市場改革，各地應該根據不同情況推進租售并舉，由市場來主導，不需要有政府過多的干涉。

同樣，倪鵬飛也認為，解決租賃住房問題顯然主要依靠市場。首先，租賃住房體系中的市場部分，應該完全由市場解決。政府要做的是改革和完善相關的制度基礎和監管規則，發展和培育供求市場主體，使供求雙方有動力、有條件并且依循規則參與租賃交易。其次，租賃住房體系中保障部分，雖然由政府主導或者引導，仍可以借鑒市場或準市場規則和途徑，解決保障對象的住房租賃消費問題。

倪鵬飛還建議，應該充分利用互聯網等新技術發展租賃市場。借鑒出租車服務的經驗和模式，政府可以支持企業和機構搭建住房租賃平臺，利用互聯網收集適時的租賃住房信息，為供求匹配提供準確、高效、經濟的服務。

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[責任編輯：楊凡、徐琳琳]

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