商業裙樓改公寓

到底買不買得過？

繼珠江新城推出98萬元一套的公寓之后，天河公園板塊也出現號稱80萬元一套復式公寓的項目，這些地段好，總價明顯低于周邊區域的項目都聲稱可銷售給個人投資者，也吸引了不少人關注，記者探訪得知，項目均是多年前的商業裙樓物業重新包裝而成。這是新的投資產品嗎？購買又是否有風險呢？業內人士表示，由于樓市調控政策的影響，樓市投資門檻提升，市場就會出現一些應對政策的產品，不少是打政策擦邊球的，對于消費者而言，除看物業本身的價格和價值，還有注意物業的產權問題，更要提防政策變動帶來的各種風險。

華諾思天河新都會位于疊翠臺裙樓。

文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

裙樓改公寓 價格是周邊住宅一半

近日，天河公園板塊的東方都會廣場附近有不少銷售人員向過往路人推薦公寓物業，“80萬可買一套天河復式公寓”，地段、價格都很吸引人，也引起一些購房者的興趣。記者在現場見到，名為華諾思天河新都會的項目實際是疊翠臺二樓裙樓物業被分割成80多套單位出售，銷售人員告訴記者，項目是華諾思購買后改造分割，面積在19~46平方米，從平面布局圖看，二樓裙樓被分割成四排，望天河公園和小區的部分有窗，而中間的單位都是無窗的，被稱80萬元一套的就是19平方米的小戶型。現場可見，不少周邊客戶在銷售中心咨詢，銷售中心有兩三間樣板房，記者在25平方米的復式公寓樣板房見到，單位層高在3米多，搭建的二樓僅能容人矮身而上，一米六的人都難以站直，這樣的單位價格在120萬元左右，項目均價約4.5萬元/m2。而項目所處的疊翠臺樓棟一至三樓仍有不少正在經營的店鋪和公司，二樓有部分被圍蔽施工。

這樣的項目，很容易讓人想起去年引起關注的珠江新城馬會·鉑金公寓項目，宣傳為全新CBD花園小區產權Loft公寓的馬會·鉑金公館，實際是位于黃埔大道的跑馬地花園的裙樓二三四層改造的，分割產權出售，約有200套，面積涵蓋23~36平方米，主力戶型是25平方米的Loft單位，一半以上的戶型不帶明窗戶。在去年8月一輪熱銷之后，因僅拿著不動產中心產權分割的受理回執就進行銷售而被質疑，日前記者再次前往項目探訪見到，項目所在裙樓二三層正在進行施工改造。銷售人員告訴記者，項目是今年1月再次開始銷售，目前已完成產權分割，200多個產權證已經拿到手，去年購買的客戶有的已經可以去辦理過戶手續，新購買的客戶在付款兩個月后基本可辦理過戶手續，項目今年下半年就可以交付。目前剩余貨量不多，還有些3萬多元/m2的特惠單位，相比去年開盤價已下降不少。

這類裙樓改成的公寓項目面積小、總價低、地段好，相比周邊住宅銷售價格幾乎是一半。由于現在很多人手頭都有閑置資金，位于核心地段的物業一百萬元左右，讓不少人心動，而且項目都表示可以貸款。這樣的物業投資價值究竟如何？業內人士表示，這需要綜合考慮物業的素質、后期運營等，無論珠江新城還是天河公園板塊，地段優越性都非常明顯，而區域內類似產品供應非常有限，因此具有一定的投資價值。中原地產上寓分行高級營業經理廖其榮表示，天河公園板塊二手住宅項目售價達7萬元/m2，華諾思天河新都會這樣的商業物業產品供應很少，與住宅項目也不具有可比性，目前區域內二手物業以四五十平方米的中小戶型供應為主，30平方米的住宅月租金在3500元左右，個別特別殘舊配置不齊全的物業租金在2000元左右。以單身人士、情侶、工作室租賃需求為主，整體確實處于供不應求狀態。

不過，這樣的項目是否具有投資價值則見仁見智了。如馬會·鉑金公館項目并不算便宜，附近3~5年的二手商業公寓如跑馬地大廈、馬賽國際商務中心等，二手價格在3.2萬~3.3萬元/m2。由于這些項目單位面積小、密度高，居住舒適度不高，而目前長租公寓的快速發展布局，讓中低價位的租賃選擇更多，投資回報能否達到宣傳的月租金在4000~6000元具有不確定性。

馬會鉑金公館二三層在進行裝修。

產權界定模糊 政策變動風險大

值得關注的是，裙樓改公寓的產權問題。這些項目都是由裙樓商鋪分割改建而成，以二手物業進行交易。在采訪中不少中介人士對記者表示，這是個敏感的問題而不愿過多回應。而去年受到質疑的馬會·鉑金公館目前銷售似乎也受到些影響，銷售中心外部已看不到項目名，各種宣傳都收在內堂之中。

為何目前不斷出現由裙樓改成的公寓項目？2016年，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許改建房屋用于租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。被業內解讀為允許“商改住”。業內人士表示，國家鼓勵商鋪改公寓，鼓勵出租，但不是出售，很多業主將商業裙樓改成商務公寓出售，有打擦邊球之嫌。且2017年出臺的“3·30”新政規定公寓不可賣給個人，通過產權分割方式進行二手交易也避開了政策的限定。這樣的操作究竟合不合規，目前沒有清晰界定。

這樣的復式單位舒適性低。

按照《市國土房管局印發關于規范商業用房分割登記意見的通知》，已經取得不動產證的商業用房，原規劃許可無標示間隔的，符合以下條件可辦理分割登記：(1)房屋具有固定界限并可以獨立使用。固定界限可以是固定的圍護物或明確的界址點閉合形成的界線。房屋布局應不影響相鄰房屋的獨立通行權、相鄰權。(2)房屋分割符合消防要求，已辦理消防驗收或備案。建筑面積大于一萬平方米的商業用房分割，應當報消防設計審核、消防驗收；小于或等于一萬平方米的商業用房分割，應當報消防設計、竣工驗收備案；法律另有規定的依其規定。(3)分割后的商業用房套內建筑面積不少于1平方米。(4)房屋測繪成果報告與房屋現狀、消防設計平面示意圖等相一致，且有唯一的單元編號和位置標注。(5)涉及修改建筑外立面、建筑結構形式和變更使用性質、功能布局的應先取得規劃許可。規定顯示，已初始登記的商業用房必須辦理分割登記后方可進行分割銷售，交易資金由當事人按有關規定通過銀行托管辦理交割。

由此可見，裙樓商鋪是可以進行分割的，購房者需注意的是要在分割登記以后才可以購買，目前一些項目在申請分割階段就進行銷售，此時購房者的權益是得不到保障的，因為買家要購買的公寓還不存在，如果發展商產權分割失敗，就賣不了了，與發展商簽訂的購買合同不受法律保護。

[責任編輯：楊凡、楊婷婷]

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