隨著濟(jì)南市既有建筑加裝電梯事業(yè)的推進(jìn),越來越多的老舊小區(qū)業(yè)主都期盼著過上出入乘電梯的便捷生活。但現(xiàn)實(shí)中卻有眾多小區(qū)的加裝電梯項(xiàng)目因高層與低層之間的利益博弈,而卡在“100%同意”的民意關(guān)。

歡喜:

吸引來好多取經(jīng)者

多的時(shí)候十幾撥

“比我們預(yù)想得好太多,通透敞亮而且噪音很小。”25日上午,家住經(jīng)十一路某單位宿舍的宋先生來到英雄山路201號(hào)院4號(hào)樓,親自體驗(yàn)了這棟樓剛加裝不久的電梯后,心里懸著的那塊石頭總算落了地。“直觀感受過,才知道采光、噪音等擔(dān)心都是多余的,回去之后就是我們業(yè)主間商量安裝費(fèi)用分?jǐn)偙壤膯栴}。”

英雄山路201號(hào)院4號(hào)樓兩個(gè)單元的加裝電梯全景。

“少的時(shí)候五六撥人,多的時(shí)候能有十幾撥。”4號(hào)樓業(yè)主代表王其章介紹:自打去年12月4號(hào)樓加裝電梯項(xiàng)目一開工,便吸引了全濟(jì)南的關(guān)注,每天都有宋先生這樣的市民前來“取經(jīng)”。“最普遍的情況是:高低層業(yè)主之間因電梯噪音、采光等問題,達(dá)不成一致意見,只好都來親身感受一下。”

“4號(hào)樓起了帶頭作用。”負(fù)責(zé)4號(hào)樓加裝電梯項(xiàng)目的山東泉順達(dá)裝配式建筑有限公司經(jīng)理段連存介紹,隨著4號(hào)樓電梯加裝工作的開展,該小區(qū)內(nèi)其他單元樓的業(yè)主紛紛活動(dòng)起來,目前該小區(qū)內(nèi)另外11個(gè)單元的加裝電梯項(xiàng)目已經(jīng)開工。

4號(hào)樓加裝電梯內(nèi)部寬敞明亮。

目前,濟(jì)南市內(nèi)五個(gè)試點(diǎn)區(qū)共計(jì)有353個(gè)單元居民有加裝電梯意愿并已初步協(xié)商一致,130個(gè)單元正在辦理規(guī)劃審查和施工備案手續(xù)；57個(gè)單元已經(jīng)開工建設(shè),其中經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收備案投入使用的有11部電梯。盡管進(jìn)展喜人,但濟(jì)南市房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露:“因增設(shè)電梯后,樓上、樓下業(yè)主固有的收益不均,導(dǎo)致了業(yè)主之間矛盾突出,雖然我們加強(qiáng)了街道辦事處的組織協(xié)調(diào)工作,但是仍有部分項(xiàng)目因此告吹。”

濟(jì)南市市中區(qū)七里山中路的亞圣園小區(qū)便是如此。小區(qū)建成距今已有18年,居民老齡化日益嚴(yán)重,如今近七成的業(yè)主為60歲以上的老年人,不少老人出行都得乘坐輪椅。小區(qū)業(yè)委會(huì)曾一度設(shè)計(jì)出電梯加裝方案,但最終因?yàn)橐粯菢I(yè)主的反對(duì)而擱淺。

至于反對(duì)原因,除了擔(dān)心電梯影響采光、有噪音污染,還有一個(gè)重要原因是——擔(dān)心房屋貶值。“一樓業(yè)主說,一旦加裝電梯,高層都會(huì)升值,自家就相對(duì)貶值。”亞圣園一位業(yè)主說。

尷尬:

十多年鄰里關(guān)系被沖淡

樓上樓下躲著走

類似的情況在濟(jì)南不少老舊小區(qū)發(fā)生著。“現(xiàn)在低層業(yè)主看見我們,都躲著走。”家住千佛山東路一小區(qū)的王女士稱,加裝電梯一事讓原本滿是祥和氣氛的單位小區(qū)變得暗流涌動(dòng),“多年的老朋友,甚至避而不見。”

“都說遠(yuǎn)親不如近鄰,可加裝電梯這事,把多年的鄰里關(guān)系都沖淡了。”65歲的張麗在燕子山西路某單位宿舍住了十多年,樓上樓下都是同事加鄰居,親如一家。然而這種關(guān)系,卻因她所在單元樓加裝電梯的事,面臨空前考驗(yàn)。根據(jù)加裝方案,電梯井道將緊貼原有建筑,井道轎廂緊挨著一樓窗口。

因采光、噪音等問題,家住一樓的張麗遲遲不愿在安裝意向書上簽字。“如果安裝,臥室窗臺(tái)外面就是電梯井,影響采光也影響睡眠,過得憋屈；如果因?yàn)槲覀円粦舴磳?duì),攪黃了鄰居的電梯,心里也不是滋味。”張麗對(duì)此很犯愁。

據(jù)悉,目前濟(jì)南市老樓加裝電梯成功的項(xiàng)目大都發(fā)生在單位集體宿舍樓——樓上樓下既是鄰居也是同事,有事好商量。英雄山路201號(hào)院、閔子騫路14號(hào)1號(hào)樓2單元、青后小區(qū)便是典型例子。“從業(yè)主簽字、交費(fèi),到備齊全部手續(xù),10天之內(nèi)就全辦齊了。”王其章表示,對(duì)于電梯加裝項(xiàng)目,4號(hào)樓的全部業(yè)主尤其是一樓二樓業(yè)主,特別理解支持。

“鄰里關(guān)系已經(jīng)成為阻礙加裝項(xiàng)目的首要障礙。”負(fù)責(zé)閔子騫路14號(hào)1號(hào)樓2單元的電梯加裝項(xiàng)目的山東重華機(jī)電公司經(jīng)理陳連亮認(rèn)為,2單元電梯加裝項(xiàng)目進(jìn)展之所以領(lǐng)先濟(jì)南其他小區(qū),離不開該單元樓內(nèi)和諧的鄰里關(guān)系。

如今,已有數(shù)十個(gè)小區(qū)業(yè)主代表向陳連亮咨詢加裝電梯事宜,其本人也多次參加過不少小區(qū)召開的加裝電梯業(yè)主大會(huì)。“一樓不同意裝,也不簽字,第一步‘業(yè)主協(xié)商、簽訂協(xié)議’申請(qǐng)流程就過不去。”陳連亮稱,不同居民的利益如何協(xié)調(diào)、溝通,讓不少小區(qū)犯難。

無奈:

糾紛關(guān)鍵在利益分配

解決還得靠鄰居協(xié)商

針對(duì)低層業(yè)主民意關(guān)難過的現(xiàn)實(shí)情況,濟(jì)南房地產(chǎn)專家、電梯專家牟青國認(rèn)為:加裝電梯不可避免地會(huì)對(duì)低層業(yè)主產(chǎn)生采光、噪音等問題,“有一定協(xié)商難度的老舊小區(qū),或許可以采用給低層業(yè)主補(bǔ)貼的方法來進(jìn)行協(xié)商談判。”

牟青國認(rèn)為,雖然安裝電梯后,高層房屋會(huì)升值,但是具體升值多少還有待于市場觀察。“畢竟不是新建的高層住宅樓,具體升值多少?zèng)]有定論；加裝電梯后,一樓房屋可能相對(duì)貶值,但一樓依然具有出行方便等優(yōu)點(diǎn),并不存在實(shí)際貶值。求同存異,聯(lián)合制定合情合理的補(bǔ)償方案。”

“糾紛的關(guān)鍵,在于利益的重新分配。買房時(shí),低樓層的房子比高樓層的貴；加裝電梯之后,高層房價(jià)比低層的貴。對(duì)于低層業(yè)主來說,他們買房的成本高,而現(xiàn)實(shí)的收益低,必定難以接受。”

山東大學(xué)法律專家、北京大成律師事務(wù)所(濟(jì)南分部)律師李友震稱,高低層業(yè)主之間的類似經(jīng)濟(jì)糾紛屬于民事領(lǐng)域,按照我國憲法精神,應(yīng)盡量由利益相關(guān)方自行協(xié)商,政府可以規(guī)定協(xié)商規(guī)則,并進(jìn)行必要的指導(dǎo),但不應(yīng)過深地參與其中。

李友震舉例稱,2012年,廣州市出臺(tái)了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》,對(duì)破解舊樓加裝電梯的困局起到了推動(dòng)作用。然而令人始料未及的是,《試行辦法》推行后,因舊樓加裝電梯而起的鄰里糾紛、官司層出不窮。僅以高校教師為訴訟主體狀告市規(guī)劃局的官司就超過十起。

“法院大多數(shù)情況下會(huì)支持低層業(yè)主的訴求,在沒有達(dá)成賠償協(xié)議的情況下,舊樓維持原狀、不加裝電梯。”李友震稱,出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮,沒有人利益受損總比有人得益、有人吃虧的情況好,所以不加裝電梯合情合理。

“要解決這個(gè)問題,光靠法律不行,只靠政府也不行,除了多談幾次沒有別的辦法。鄰里關(guān)系鬧僵了,再住下去誰也沒有好心情。不如盡量友好協(xié)商,和平解決。”李友震建議公眾對(duì)于舊樓加裝電梯應(yīng)有理性認(rèn)識(shí),盡量達(dá)成共識(shí)。

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資金難籌措比例難劃分不少城市推廣租賃式電梯

濟(jì)南大多數(shù)老舊小區(qū)加裝電梯項(xiàng)目難產(chǎn),除了低層戶主不同意,加裝電梯資金難籌措也是面臨的最現(xiàn)實(shí)難題。如果按照一部電梯至少50萬元的造價(jià)計(jì)算,三樓業(yè)主最少也需交費(fèi)3萬多元,高層業(yè)主動(dòng)輒十多萬元,業(yè)主自籌往往困難重重。

“業(yè)主的費(fèi)用分?jǐn)偙壤恢崩_著我們。”文化東路某單位宿舍王女士稱,小區(qū)業(yè)主盡管對(duì)加裝電梯一事達(dá)成一致,但因?yàn)橘M(fèi)用分?jǐn)偙壤辉傺悠凇！坝械闹鲝埌礃菍訑?shù)來確定比例,有的則主張均攤。說來說去,還是因?yàn)殄X的事。”

為此,不少城市開始探索租賃式電梯模式,如今北京、福州等城市已經(jīng)慢慢推廣開來。與以往單位撥款、居民自籌不同的是,租賃式電梯最大的亮點(diǎn)就是不需要居民一次性付清電梯全款,只要按月付費(fèi)即可。所付費(fèi)用既包括了電梯的造價(jià),也將維護(hù)保養(yǎng)和電費(fèi)計(jì)算在內(nèi)。

2017年6月,北京海淀區(qū)大柳樹5號(hào)院的兩部電梯加裝成功,這是北京首家租賃式電梯試點(diǎn)小區(qū)。此前2年間,因業(yè)主難以籌措資金,5號(hào)院1單元和6單元的電梯加裝項(xiàng)目一拖再拖。

據(jù)悉,該小區(qū)幾部電梯的前期設(shè)計(jì)安裝費(fèi)用(每臺(tái)約60萬元)皆由建設(shè)方墊付,計(jì)劃通過20年的租賃服務(wù),回收投資成本并收取日常維保、運(yùn)營費(fèi)用。該單元共6層18戶,收費(fèi)基數(shù)預(yù)計(jì)為15戶,平均每月每戶收費(fèi)額為190元,其中二層住戶為72元/戶月,頂層住戶為328元/戶月,一次躉交五年的費(fèi)用,用戶可刷卡乘坐電梯。

此外,福州、廣州等城市也在大力推廣租賃式電梯。福州快科電梯工業(yè)有限公司便是福州一家主要從事租賃式電梯行業(yè)的廠家。據(jù)該公司工作人員介紹:該電梯是專門針對(duì)投放租賃業(yè)務(wù)模式量身定制的專用產(chǎn)品,實(shí)行免費(fèi)投放,免費(fèi)維保,租賃使用。租賃使用微梯的用戶需要按期交納租賃費(fèi),付費(fèi)后才能使用,“用戶不使用微梯就不用交費(fèi)。”

山東大學(xué)社會(huì)學(xué)專家王忠武認(rèn)為:適老型電梯從一次性買斷,到分年度租用,思路變革有了突破,不必再受制于資金阻礙。“這個(gè)模式最大的示范意義,就是它變化了權(quán)屬重點(diǎn)。運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)和資本運(yùn)作理念,變傳統(tǒng)模式中的不可能為可能。”（記者 王杰）

[責(zé)任編輯：楊凡、韓薇]

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