圖為航拍海口市國興大道（資料圖）。 中新社記者 駱云飛 攝

調(diào)控之下：房企競速布局

嚴(yán)厲調(diào)控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業(yè)前位，

日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業(yè)洗牌設(shè)下考驗(yàn)

文/趙一葦

5月，全國樓市進(jìn)入燥熱期，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢仍在持續(xù)。住建部10天兩度重申房地產(chǎn)調(diào)控，強(qiáng)調(diào)資金管控和整頓市場雙管齊下。

近期被約談的12個(gè)重點(diǎn)城市中，已有9個(gè)城市出臺了各種類型的加碼調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國累計(jì)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過130次。

由于高壓政策加大資金壓力，房企拿地速度有所放緩，而融資拿地兩手抓的現(xiàn)象加劇。根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)，全國房企在今年前4個(gè)月的海外融資金額已達(dá)233.2億美元，比去年同期大幅上漲107%。與此同時(shí)，截至5月末的招拍掛市場的權(quán)益拿地金額統(tǒng)計(jì)中，拿地超過百億的房企已多達(dá)22家。

嚴(yán)厲調(diào)控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業(yè)前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業(yè)洗牌設(shè)下考驗(yàn)。

融資難，回資慢

銷售回籠和市場融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。當(dāng)前，這兩大渠道都被調(diào)控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

自2018年初起，針對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管重拳頻出。原銀監(jiān)會在今年1月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》等系列文件，明確提到要整治違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的相關(guān)行為，包括直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資等。違反宏觀調(diào)控政策、影子銀行和交叉金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等被列為整治重點(diǎn)。

這一輪融資環(huán)境緊縮，重點(diǎn)管控再融資發(fā)債和銀行貸款，而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時(shí)，“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違規(guī)提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資等行為被重點(diǎn)整治。

銀行開發(fā)貸款、信托融資、債權(quán)股權(quán)融資、各種表內(nèi)外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產(chǎn)業(yè)的融資局勢日趨嚴(yán)峻。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內(nèi)貸款增速和個(gè)人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。至此，一些房企曾慣用的“十個(gè)瓶子三個(gè)蓋”擴(kuò)張模式被堵死。

“在國內(nèi)金融去杠桿的大環(huán)境下，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮，一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《中國新聞周刊》表示。

國內(nèi)融資環(huán)境不利，大型房企迅速把目光轉(zhuǎn)向海外。“轉(zhuǎn)向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國內(nèi)低得多，國內(nèi)融資成本在15%~20%，海外成本從前為6%左右，現(xiàn)在可能8%以上。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》。

據(jù)國家發(fā)改委5月披露的信息顯示，融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、泛海控股、力高地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。但隨后，國家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求嚴(yán)防外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。很快，外匯局也表示，將強(qiáng)化對重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺不得借用外債。

這意味著房企和城投平臺境外發(fā)債也將受限，房企融資的難度進(jìn)一步加大。

在融資困境下，資產(chǎn)證券化(ABS)被一些房企當(dāng)作救命稻草，今年以來發(fā)行總量已接近800億元，呈井噴態(tài)勢。對此，某證券首席房地產(chǎn)分析師陳斌在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示，資產(chǎn)證券化不能直接視為一種融資工具，其經(jīng)營層面的意義更大。

“企業(yè)可以采用資產(chǎn)證券化的手段來盤活資產(chǎn)，以騰挪出更多的注意力來提高生產(chǎn)經(jīng)營水平。”陳斌告訴《中國新聞周刊》，“現(xiàn)在這些房企熱衷資產(chǎn)證券化的核心目標(biāo)是盤活存量資產(chǎn)，有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，但它在融資總量上占比很小。”

在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。“當(dāng)前許多熱點(diǎn)城市實(shí)行限購限價(jià)限售限貸的‘四限’政策，個(gè)人住房貸款審核趨嚴(yán)，放款時(shí)間有所延長。”顧云昌說，“這樣一來，開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。”

愈加嚴(yán)峻的環(huán)境下，房企的資金鏈開始繃緊。“從供應(yīng)到消費(fèi)都會受影響。尤其對于一、二線城市的房企，拿地成本和經(jīng)營成本更高，資金緊張的影響和風(fēng)險(xiǎn)都非常大。”中國房地產(chǎn)協(xié)會會長胡志剛對《中國新聞周刊》坦言。

高負(fù)債真相

在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，房企的資金狀況也備受關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高走的負(fù)債率一時(shí)間成為市場焦點(diǎn)。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，已經(jīng)達(dá)到2005年以來的最高點(diǎn)。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計(jì)，2018年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

“2017年大多數(shù)房企的負(fù)債率都有所提高，是因?yàn)橘I地金額同比上漲了50%，房地產(chǎn)投資增長了10%。”顧云昌認(rèn)為，“一方面，上一輪的房地產(chǎn)高潮后地價(jià)飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產(chǎn)去杠桿的政策環(huán)境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負(fù)債率自然高走。”

高負(fù)債壓力下，部分房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)引起交易機(jī)構(gòu)警覺。在今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，近日天房集團(tuán)、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因?yàn)橘Y金鏈問題被交易所問詢。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)則因網(wǎng)傳負(fù)債超1萬億元，被推上輿論浪尖。

面對被傳超高負(fù)債的消息，萬科內(nèi)部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由于國內(nèi)房企實(shí)行預(yù)售制度，對客戶的銷售都算負(fù)債。“衡量房企的財(cái)務(wù)狀況要扣除預(yù)收賬款，否則銷售越好的房企可能負(fù)債越高。”

談及這一點(diǎn)，陳斌向《中國新聞周刊》證實(shí)：“將預(yù)收賬款算進(jìn)企業(yè)負(fù)債率的做法是不太恰當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)轭A(yù)收賬款本質(zhì)上不屬于負(fù)債，而屬于銷售回款。衡量房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率，最通用的指標(biāo)是凈負(fù)債率，需要從有息負(fù)債的角度衡量。”

根據(jù)萬科一季度財(cái)報(bào)顯示，截至2018年3月末，公司剔除預(yù)售房款后的資產(chǎn)負(fù)債率為44.9%，居行業(yè)低位。申萬宏源研報(bào)也指出，萬科現(xiàn)金流穩(wěn)健，杠桿率較低，業(yè)績確定性居于行業(yè)前列。

胡志剛則認(rèn)為，這一輪調(diào)控目的在于整頓行業(yè)秩序，也提高了房地產(chǎn)行業(yè)門檻，加快房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，融資管控對龍頭企業(yè)的影響不大，中小企業(yè)比較危險(xiǎn)。

“從有息負(fù)債的角度看，目前絕大多數(shù)行業(yè)龍頭公司的財(cái)務(wù)狀況，并沒有網(wǎng)傳的那么緊張，中小企業(yè)面臨調(diào)控的壓力更大。”前述分析師也表示。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強(qiáng)，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。“建議規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)。”孟祥娟說。

“當(dāng)前并非擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，中小房企在去年跟風(fēng)拿地、賭一把高負(fù)債都是下錯(cuò)了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)非常大。”胡志剛對《中國新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”

中小房企的末路

據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

胡志剛對大型房企表示看好：“第一輪市場開發(fā)大潮后，房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)沉淀定局。龍頭企業(yè)在融資、拿地、經(jīng)營上都具優(yōu)勢，只要穩(wěn)健經(jīng)營，未來也會保持行業(yè)前列。”

行業(yè)集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強(qiáng)實(shí)力，市場認(rèn)可度也進(jìn)一步提高。“以大型房企為主的行業(yè)格局對政府和民眾都有利好。”陳斌分析認(rèn)為，“一方面，政府調(diào)控主體減少，調(diào)控難度較低，對政府調(diào)控利好；另一方面，大企業(yè)的流程操作相對規(guī)范，整體產(chǎn)品質(zhì)量較高，出現(xiàn)惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。”

“強(qiáng)者恒強(qiáng)已成趨勢。”顧云昌說，“房地產(chǎn)早在四五年前就進(jìn)入了白銀時(shí)代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點(diǎn)在今后會越來越明顯。”

“可以說，產(chǎn)業(yè)龍頭時(shí)代即將到來。”陳斌表示。

與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之后償債高峰期到來，中小房企的現(xiàn)金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)劇增。

市場集中度進(jìn)一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來越大。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大房企發(fā)債成本仍保持較低水平，中小房企發(fā)債成本明顯上升，今年以來發(fā)行債券的成本普遍高達(dá)7%以上。

談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

“現(xiàn)在金融和土地都在向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)得不到養(yǎng)分，發(fā)展會越來越艱難。”胡志剛說，“小企業(yè)既沒有資金實(shí)力也沒有品牌效應(yīng)，住房的品質(zhì)和品位都難以保障，市場份額會越來越小。”

在這一輪調(diào)控沖擊下，資金和實(shí)力雙雙吃緊的中小房企被業(yè)內(nèi)普遍看衰。“一是土地門檻提高，中小企業(yè)很難獲得土地；二是融資約束后缺乏必要的補(bǔ)充渠道，資金緊張；三是缺乏市場認(rèn)同感，難以獲得民眾信任。”陳斌認(rèn)為，“整體的行業(yè)格局確實(shí)對中小房企很不利，尤其是百名開外的小企業(yè)，未來確實(shí)可能缺乏生存空間。”

顧云昌也認(rèn)為，除非個(gè)別中小房企能做到小而強(qiáng)，否則必遭淘汰。

對此，胡志剛對中小房企的發(fā)展轉(zhuǎn)型道路提出三點(diǎn)建議，即精準(zhǔn)調(diào)研市場、精心策劃、精益求精做好產(chǎn)品。“中小房企想在第二輪開發(fā)大潮中站住腳，必須注重工匠精神和企業(yè)信譽(yù)度，從前那種按照供需慣性思維打一槍就跑的企業(yè)絕對得不到市場認(rèn)可。”胡志剛說，“中小房企需要進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，在生產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)品、信念上轉(zhuǎn)型升級，規(guī)模化要服從于品質(zhì)化。”

在資金方面，胡志剛則表示，中小房企更需要慎重舉債，需要加快資金回籠，加大自有資金比重，把杠桿控制在合理范圍內(nèi)。在發(fā)展模式上，胡志剛認(rèn)為，中小企業(yè)只能以股權(quán)形式合作，抱團(tuán)進(jìn)行規(guī)模化。

租購并舉

近幾年龍頭房企已經(jīng)開始在長租市場跑馬圈地，萬科、龍湖、碧桂園、恒大等企業(yè)在長租領(lǐng)域的布局力度均不斷加大。其中，萬科的長租公寓品牌“泊寓”已覆蓋全國29城市，開業(yè)房間數(shù)超3萬間；龍湖的長租公寓品牌“冠寓”則已布局全國17個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)逾1.5萬間房量。近期，旭輝集團(tuán)、招商蛇口、中駿集團(tuán)、富力地產(chǎn)等規(guī)模房企也強(qiáng)勢入局。

最近，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，穩(wěn)定房價(jià)去庫存取得積極成效，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)。未來將繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時(shí)加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。

針對當(dāng)前的房地產(chǎn)政策環(huán)境，胡志剛認(rèn)為，房地產(chǎn)高壓政策可能持續(xù)到2020年。“中央本意是穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場常態(tài)化，而政策是否加碼則取決于市場熱度。房地產(chǎn)不能絕對市場化，市場化和政府調(diào)節(jié)需要結(jié)合，政策也要把握力度。”

顧云昌則認(rèn)為，盡管中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，但地方已經(jīng)通過人才引進(jìn)方案變相松動限購政策。“地方需要協(xié)調(diào)好人才政策和調(diào)控政策的關(guān)系，結(jié)合考慮人才的吸納量和城市供應(yīng)量，盲目引進(jìn)人口會加劇資源緊張，造成市場波動。”

“政府鼓勵房企發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，這會延長開發(fā)商的回資周期，對中小企業(yè)而言是難以承受的。住有所居，住有宜居，住有好居。”在胡志剛看來，住宅品質(zhì)上已經(jīng)出現(xiàn)了供需矛盾，無論租購，民眾都在追求更高質(zhì)量，住宅產(chǎn)品的革命性改革已經(jīng)迫在眉睫。

“住宅市場應(yīng)該梯度化，租購并舉也要滿足各層次匹配需求。以后的住宅產(chǎn)品趨勢是，面積可以小，品質(zhì)必須好。悶罐子式的房屋品質(zhì)已經(jīng)跟不上現(xiàn)代需求了。”胡志剛說。

《中國新聞周刊》2018年第21期

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[責(zé)任編輯：楊凡、楊婷婷]

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