◥8月11日,在濟南北部一樓盤,周末來看房的人并不多。　齊魯晚報記者　孫慧麗　攝

編者按

中共中央政治局7月31日召開會議提出,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。在多種調(diào)控政策下,濟南樓市也逐漸進入平穩(wěn)期。即日起,本報推出“直擊樓市”特別策劃。記者深入樓市一線,從市場現(xiàn)狀調(diào)查、行業(yè)深度分析、樓市亂象直擊、土地市場盤點四個方面,解碼濟南樓市。

在調(diào)控大背景下,濟南樓市日趨降溫。上半年,在一些熱點樓盤買房還得托關系,而近一個月,開盤售罄現(xiàn)象已經(jīng)鮮見。不少樓盤為了蓄客,瘋狂給購房者打電話,利用“小紅帽”拉客等。此前以精裝修產(chǎn)品來提價現(xiàn)象普遍,現(xiàn)在有開發(fā)商改為主推低價毛坯房。買房送金子、周末團購節(jié)、一口價等變相促銷手段也推陳出新。

原先買房得托關系

如今“58”電話連環(huán)CALL

今年5月底,市民小靜在濟南東部一樓盤看中一套房子,因其只能付三成首付,購買時早早地就被置業(yè)顧問告知:面積大的根本選不上,小面積的稍有可能性。

“那時候全款和六成首付的會優(yōu)先選,身邊有朋友也在這里買了房,為保證選上心儀的房型,只得東拼西湊了六成首付。”小靜說,自己購買的是首套房,三成首付符合規(guī)定,但是置業(yè)顧問給予的回復讓她心里沒底。最終,小靜也沒能“逃脫”找關系買房。

小靜只是眾多購房者中的一個縮影。數(shù)月前,在濟南買房要先驗資,熱門樓盤托關系也買不上。不少項目深夜偷偷開盤、開盤即售罄成為濟南樓市一大特色。

“最近天天接到樓盤促銷電話,光‘58’開頭的一天不下10個,距離我買房也就兩個多月,濟南樓市這是怎么了。”小靜唏噓不已。她手機里最新一個促銷電話來自歷下區(qū)的某精裝公寓。此前,還接到過像萬達城、中新錦繡天地等樓盤的推銷電話。

記者身邊的朋友也多次反映,稱經(jīng)常接到“58”開頭固話電話推銷,張口就說自家樓盤推出新品,是否要買房,東西南北各個熱門片區(qū)的樓盤都有涉及。

“市場好的時候,一天能接待60到80組客戶,現(xiàn)在也就10來組,到訪量下降明顯。且購房熱情不高,多數(shù)抱著看看的態(tài)度,我們加大了渠道、CALL客力度,就是為了多爭取一些客群。”一樓盤銷售經(jīng)理透露。

“小紅帽”四處出擊

一天拉不來一個看房客

8月11日下午,記者探訪位于濟南東部的雪山片區(qū)和唐冶片區(qū)。行駛在經(jīng)十路上,可以看到路邊有不少為樓盤招攬客戶的人員。有的拉著大橫幅,上面有樓盤的銷售廣告,有的則是在紅燈時,拿著樓盤傳單向過往車輛發(fā)放。

在龍湖春江酈城售樓處門口,記者探盤結(jié)束后,立刻有人圍過來,問去不去周邊的魯能泰山七號等樓盤看房。這些人就是業(yè)內(nèi)常說的“小紅帽”。他們受開發(fā)商和代理公司雇用拉訪客戶,有的在樓盤周邊蹲守,有的騎著電動車四處找尋看房者。

在中新錦繡天地附近,一位“小紅帽”說,她從業(yè)已經(jīng)兩年多了,工作日時間每天需要至少拉一名客戶,可以得到60元的保底工資,不過周末就需要拉兩名客戶。而在記者探盤的當天下午2點左右,她一名客戶也沒拉到。無奈之下,她主動提出給記者20元紅包,帶著去周邊樓盤看房子。

“最近一個月開始明顯感覺到看房的人少了很多。天太熱了,有時候一天都拉不到一個人。”這名“小紅帽”說,周邊樓盤最近促銷活動不少,雖然房價并沒有實質(zhì)性下降,但是已經(jīng)出現(xiàn)了苗頭。“越降價越不好賣。”她根據(jù)自己的從業(yè)經(jīng)驗總結(jié)道。

在不少樓盤,記者發(fā)現(xiàn),由“小紅帽”帶來的客戶,售樓處會給予飲料等贈品。東部片區(qū)不少樓盤,都舉辦到訪有禮活動。在魯能泰山七號售樓處,只要發(fā)送“來魯能看房”的朋友圈廣告,即可獲贈一提飲料。

雖然開發(fā)商使出各種招數(shù)來招攬客戶,但是到訪量依舊不容樂觀。在魯能泰山七號,截至下午兩點左右,登記表上到訪客戶僅為14組,且渠道都顯示為拉訪。

有的打折有的送黃金

促銷手段不斷翻新

從開盤售罄到去化率走低、從價格堅挺到特惠房出現(xiàn),僅2個月時間,濟南樓市反差明顯。記者通過探盤發(fā)現(xiàn),開發(fā)商促銷、優(yōu)惠手段不斷翻新。

搶在“金九銀十之前”萬科近期就開展了十盤聯(lián)動,推出了“逢8必惠”活動,每月8號、18號、28號推出特惠活動。三盛峪璽臺則在促銷海報中打出“買房子、分金子”的噱頭,吸引購房者眼球。

在中新錦繡天地售樓處,擺著特價房的牌子,寫著“一口價搶好房”。該樓盤置業(yè)顧問說,周末推出了10套特價房,總價優(yōu)惠一萬多元。不過這些房子都是變異戶型和居住性公寓,并不是普通住宅。

在力高君御世家,前期還在賣均價18000元/㎡左右的精裝房,目前即將推出毛坯房,雖然價格還未定,但置業(yè)顧問介紹,性價比非常高。據(jù)了解,該區(qū)域政府限價1.5萬元/㎡,毛坯房的價格應該不會高于此價格。同時,該樓盤也有優(yōu)惠政策,據(jù)置業(yè)顧問介紹,開盤優(yōu)惠交5萬抵8萬,后期根據(jù)不同的付款方式也有相應的優(yōu)惠。“一次性付清會有9.6折,貸款的話是9.7折,這么算下來大概能省個15萬元。”置業(yè)顧問表示。

為快速回籠資金

或推更多促銷活動

持續(xù)的去杠桿、加息,讓不少開發(fā)商資金偏緊,即便拿到錢,資金成本也較高。“資金是核心問題,如果開發(fā)速度慢、銷售周期長就會影響資金回籠進度。加上嚴厲的調(diào)控政策,為了沖年底任務,不排除后期有更多促銷活動推出。”業(yè)內(nèi)一地產(chǎn)人士表示。

目前濟南樓市降價促銷苗頭正旺,接下來的三四季度,又是一個怎樣的走勢呢?山東財經(jīng)大學山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任孫大海分析,目前市場行情轉(zhuǎn)向,也屬于正常現(xiàn)象,一是因為從2015年年中到現(xiàn)在,購買力釋放得差不多了,需求還需要積攢。

另外,政府各項調(diào)控政策的出臺,導致很多人不能買,還有更多人心理預期不佳,已經(jīng)嚴控資金走向,銀行方面也嚴格控制資金向房地產(chǎn)市場流出。至于接下來的市場情況,孫大海說,樓市下半年進入平穩(wěn)、觀望、調(diào)整期,下行談不上,雖說有大量樓盤會相繼推出,但是就目前市場情況而言,開發(fā)商在定價和推盤時間上持有謹慎態(tài)度。

孫大海表示,濟南規(guī)范市場秩序可能會出一些政策,在交易環(huán)節(jié)、中介、代理商、開發(fā)商銷售方面采取嚴格規(guī)定,營造良好的市場交易氛圍。

現(xiàn)在營銷手段層出不窮,銷售公司容易制造概念混淆視聽,有的在法律邊緣打著擦邊球進行違規(guī)操作,而營銷手段包括打電話、小紅帽拉客等,讓很多市民叫苦不迭。“一天接到很多營銷電話,已經(jīng)嚴重影響到了市民的工作和生活,下一步濟南將在這些層面規(guī)范市場秩序。”孫大海說。（喻雯　魏新麗 趙夏曄　孫慧麗　谷婉寧）（完）

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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