質(zhì)疑土地證房產(chǎn)證內(nèi)容不一，意外發(fā)現(xiàn)小區(qū)手續(xù)造假

一個人的80余場“民告官”

朱彩云/制圖

蘇州市虎丘區(qū)人民檢察院關(guān)于偽造變造公文材料的答復(fù)。何林璘/攝

80多場“民告官”的意義是什么呢？對陳瑾榮來說，這雖沒法改變自家房屋“商住房”的性質(zhì)，但小區(qū)環(huán)保竣工驗(yàn)收等多份文件涉嫌偽造的問題，已被她揭開了一個蓋子。

2016年，家住江蘇省蘇州市的陳瑾榮打算出售當(dāng)?shù)鬲{山麗舍小區(qū)的一套房產(chǎn)，她偶然發(fā)現(xiàn)，這套房屋土地證上的使用權(quán)類型是“住宅”，而房產(chǎn)證上的設(shè)計用途是“非住宅”。

在住宅用地上蓋辦公樓，這樣的情況在全國各地并不鮮見。交易市場上，它們的俗名是70年產(chǎn)權(quán)商住房，與普通住宅相比，其契稅等交易成本更高，流通更受限制。

陳瑾榮想搞明白這塊地的來龍去脈。她不斷申請政府信息公開，之后或申請行政復(fù)議，或提起行政訴訟，獲得的證據(jù)材料也由原來的兩本，逐漸堆到了兩米多高。

她沒有得到最初想要的“商住房答案”，卻意外發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)過程中的諸多“變通”，以及房地產(chǎn)行業(yè)的某些現(xiàn)實(shí)。

公司“出生”前已拿規(guī)劃意見書

2007年，陳瑾榮買下了蘇州市高新區(qū)獅山麗舍小區(qū)的一套二手房。小區(qū)地處獅山路十字路口，頗為繁華，周邊有優(yōu)質(zhì)學(xué)校，她房產(chǎn)所在的6號樓也十分“挺拔”，總共20層。

發(fā)現(xiàn)土地證、房產(chǎn)證“住宅”與“非住宅”的表述不一，是2016年賣房過程中的事。陳瑾榮最初以為是“公職人員濫用職權(quán)，把住宅變成商業(yè)”，于是分別給蘇州市國土局、蘇州市高新區(qū)國土局寫了舉報信，希望把房產(chǎn)證上的“非住宅”改為“住宅”。

2016年6月，有關(guān)部門答復(fù)她，小區(qū)共有6棟樓，前5棟都是住宅，唯獨(dú)6號樓是“辦公樓”，屬于非住宅。

事實(shí)確實(shí)如此。小區(qū)周邊一名房產(chǎn)中介告訴中國青年報·中青在線記者，6號樓是非住宅性質(zhì)，不好交易，成交周期基本在半年以上，“因?yàn)槠醵惛撸畮兹f元的房子，要交七八萬元的稅”。而陳瑾榮在購買這套房時并沒有這么高的稅。這也導(dǎo)致了6號樓成為價格洼地：周邊房價每平方米四五萬元，而這里，只能賣到八九千元。

記者實(shí)地探訪獅山麗舍小區(qū)發(fā)現(xiàn)，與全國各地的70年產(chǎn)權(quán)商住房一樣，6號樓不同樓層的房間格局基本一致，均設(shè)計了開放式廚房及油煙機(jī)等廚房家電，表面上看與住宅沒什么區(qū)別。一名中介表示，這些家電是交房時就已經(jīng)配好的。

住宅用地蓋辦公樓，這當(dāng)中有沒有違法行為？陳瑾榮較起了真兒。

2016年下半年，她開始向蘇州市高新區(qū)有關(guān)部門申請信息公開，要求提供小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的申報、審批等歷史資料。

最初，高新區(qū)發(fā)改委在答復(fù)中公開了一份當(dāng)時的蘇州新區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局2001年11月7日《關(guān)于同意建造獅山麗舍項(xiàng)目計劃任務(wù)書的批復(fù)》，批復(fù)稱，該項(xiàng)目包括5幢高層住宅樓、1幢商務(wù)樓，建筑面積31648平方米。

在緊接著的一份行政復(fù)議中，陳瑾榮獲得了1999年5月蘇州第二建筑集團(tuán)公司蘇州商品房經(jīng)營公司（以下簡稱“蘇州商品房經(jīng)營公司”）關(guān)于土地劃撥的資料。

這份文書顯示，小區(qū)所在的地塊，最初是以劃撥的形式建設(shè)國企分公司的辦公樓。更早些時候，1992年6月1日，蘇州市河西新區(qū)土地規(guī)劃管理局也曾出具《建筑設(shè)計-規(guī)劃意見書》，載明該棟樓用于蘇州二建獅山分公司辦公樓使用，建筑為15層，總建筑面積20000平方米。

事實(shí)上，蘇州二建獅山分公司1992年6月5日才正式注冊成立。

1992年6月9日，蘇州二建獅山分公司作為乙方與原蘇州市河西新區(qū)管委會簽訂了《土地有償使用協(xié)議書》，面積8660平方米（12.99畝）的劃撥土地即將收入囊中。

拿地8年后變更土地用途

這塊原本用于建辦公樓的土地，后來為什么變成了住宅用地呢？

按照前述《協(xié)議書》，蘇州二建獅山分公司必須按規(guī)定用途和規(guī)劃使用該土地，若需改變土地用途，需要經(jīng)規(guī)劃部門和蘇州市新區(qū)開發(fā)指揮部同意后重新辦理相關(guān)手續(xù)。

該地塊的定價為255元每平方米，最終總價為149.5萬元，協(xié)議要求在1992年12月31日前全部付清錢款。

然而，中國青年報·中青在線記者發(fā)現(xiàn)，1993年4月，這宗地上辦公樓原本的“主人”蘇州二建獅山分公司就已注銷。

《土地管理法》規(guī)定，當(dāng)用地單位已經(jīng)撤銷的、或未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意連續(xù)兩年未使用的土地，應(yīng)予以收回用地單位的土地使用權(quán)，注銷土地使用證。

1993年4月2日，蘇州河西新區(qū)改稱蘇州新區(qū)。這塊地此后轉(zhuǎn)由蘇州二建公司主導(dǎo)。

2001年6月，蘇州二建公司遞交了辦理土地用途變更報告，稱此前幾年，由于國家宏觀調(diào)控等因素，公司被迫幾度中斷對該地塊的開發(fā)實(shí)施計劃。

蘇州二建在2001年的請示報告中稱，“近期經(jīng)管委會領(lǐng)導(dǎo)的督促和新區(qū)相關(guān)主管部門的要求下，并在請示我公司主管單位的意見下，擬將地塊開發(fā)事項(xiàng)列入本年度下半年工作計劃之內(nèi)。”該公司稱，開發(fā)的項(xiàng)目也擬由原計劃建造“二建辦公樓”調(diào)整為“住宅（沿街為商住樓）”。

該公司在報告中表示，這個調(diào)整方案已呈報新區(qū)規(guī)劃局。

但根據(jù)《土地管理法》，劃撥用地的用途并不包括建設(shè)商品房。2001年9月28日，這塊面積為8660平方米、原本被劃撥用作國企辦公樓的土地重新以《國有土地使用權(quán)出讓合同》的形式出讓給蘇州商品房經(jīng)營公司，土地使用權(quán)出讓期限是70年，用途為“住宅及配套”，補(bǔ)繳出讓款194.85萬元。

此外，該公司稱，2001年測繪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目土地實(shí)際面積比1992年約定的12.99畝（8660平方米）多出了3.78畝，應(yīng)該一并辦理土地用途變更手續(xù)。不過，由于此前投入了地塊填平、臨建、圍墻道路等費(fèi)用500余萬元，增加了開發(fā)成本，為此蘇州二建請求在辦理土地用途變更手續(xù)方面給予優(yōu)惠。

此后國土部門要求蘇州商品房經(jīng)營公司補(bǔ)繳土地出讓金，包括原本劃撥面積的補(bǔ)繳出讓款194.85萬元，此外，還有新增測繪土地的部分定價為每畝5萬美元。根據(jù)2001年12月28日簽訂的前述土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，多出的出讓土地面積又變?yōu)榱?.223畝，約定按40萬元人民幣/畝來結(jié)算，多出的土地補(bǔ)繳款128.92萬元。

誰偽造了公文？

項(xiàng)目繼續(xù)推進(jìn)。2001年11月5日，蘇州新區(qū)環(huán)保局對蘇州商品房經(jīng)營公司審批的《獅山路住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》作出批復(fù)，同意該項(xiàng)目建設(shè)。

2002年9月，蘇州市政府對新區(qū)、虎丘區(qū)等重新進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整，成立蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。

2004年，高新區(qū)住建局收到了該項(xiàng)目開發(fā)商提供備案的《建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收申請登記卡》。登記卡顯示，驗(yàn)收內(nèi)容包括獅山麗舍小區(qū)五幢住宅共2.4萬平方米和一幢辦公樓，五幢住宅共計150戶，開發(fā)區(qū)環(huán)保局落款蓋章的時間是2004年6月28日。

這份登記卡中分別提到的兩個依據(jù)文號是審批意見單（2001）45號和蘇新排（03）許字28號。

這并沒有什么異樣，然而，陳瑾榮在“民告官”中又發(fā)現(xiàn)了另一份由蘇州市高新區(qū)環(huán)保局存檔的《建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收申請登記卡》（以下簡稱“《登記卡》”）。這份登記卡的落款日期同樣是2004年6月28日，援引的文號也與前一份《登記卡》完全相同，不過，在驗(yàn)收內(nèi)容里僅有獅山麗舍小區(qū)五幢住宅，沒有提及“辦公樓1幢”，也就是陳瑾榮房屋所在的6號樓。

同樣的登記卡抬頭，同樣的援引文號，甚至是同樣的簽字、蓋章時間，為什么會出現(xiàn)兩個版本？

陳瑾榮認(rèn)為，其中涉嫌偽造、變造公文，于是向高新區(qū)環(huán)保局舉報，也向警方報了案。

問題浮出水面。高新區(qū)環(huán)保局在答復(fù)中稱，蘇州商品房經(jīng)營公司更名后的現(xiàn)公司中億豐建設(shè)集團(tuán)股份有限公司稱，同時存在兩份不同版本的原件。核對發(fā)現(xiàn)其中一份與蘇州市高新區(qū)檔案局所調(diào)出的存檔完全相同，無涂改痕跡；而另一份《登記卡》則存在涂改、添加痕跡，“涉嫌偽造、變造公文”。

該環(huán)保局回復(fù)陳瑾榮稱，已將“涉嫌偽造、變造公文的違法線索”移送公安機(jī)關(guān)。

事實(shí)上，同樣的問題不止存在于環(huán)保驗(yàn)收環(huán)節(jié)。

在蘇州市規(guī)劃局虎丘分局，陳瑾榮獲得了一份《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》復(fù)印件。同樣的，這與開發(fā)商在不動產(chǎn)登記中心備案的兩證復(fù)印件也有出入。

該規(guī)劃局存檔的兩證載明“物業(yè)管理房，一棟兩層，190平方米”，而在虎丘區(qū)不動產(chǎn)登記中心存檔的卻是“配套服務(wù)用房，一棟兩層，190平方米”。

不過，陳瑾榮在另一起“民告官”中拿到的2005年6月15日“蘇州高新區(qū)國土房產(chǎn)局配套房屋確認(rèn)審核表”，卻顯示前述樓房的配套服務(wù)用房面積只有67.49平方米。

剩下的120多平方米去哪里了？

陳瑾榮試圖到不動產(chǎn)登記中心查詢7幢201室的產(chǎn)權(quán)歸屬，不動產(chǎn)登記中心卻告知她沒有查詢權(quán)限，因?yàn)?01室已登記在私人名下。

蘇州市高新區(qū)住建局也在2018年7月給她的答復(fù)中表示，該小區(qū)已有物業(yè)用房辦理了產(chǎn)權(quán)登記，未查到物業(yè)用房的銷售合同備案信息。

陳瑾榮表示，紀(jì)委有關(guān)負(fù)責(zé)人也在口頭答復(fù)中稱，這部分配套服務(wù)用房被登記在了私人名下，此過程沒查到有買賣合同。

“本來作為物業(yè)管理房時，這幢房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于獅山麗舍小區(qū)全體業(yè)主，結(jié)果作為配套用房后，沒有經(jīng)過買賣就直接劃到了某個個人的名下。”陳瑾榮質(zhì)疑。

該201房屋目前由一個叫信義房屋的公司承租。該公司工作人員告訴中國青年報·中青在線記者，他們是從個人的手中租得此房屋，每年租金20多萬元。

檢察院復(fù)函稱不排除涉嫌犯罪的可能

陳瑾榮還在為小區(qū)的問題找個說法，哪怕有的事情與她最初想要了解的“商住兩用房”性質(zhì)沒有直接關(guān)系。

2018年8月13日，中國青年報·中青在線記者陪同陳瑾榮來到高新區(qū)管委會。相關(guān)部門甚至具體處室的樓層、房間號，她幾乎可以脫口而出。

一些官員的答復(fù)讓她略感安慰。高新區(qū)環(huán)保局局長欽納新對她直言，從未見過像這樣環(huán)保批文同一個文號出現(xiàn)兩份不同內(nèi)容的情況，“這是有問題的，我們已經(jīng)（把線索向公安）移交了”。

高新區(qū)紀(jì)委相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴陳瑾榮，他們進(jìn)行了大量的調(diào)查，“但到目前為止，沒有發(fā)現(xiàn)有政府或機(jī)關(guān)的人員參與造假。所以，我們現(xiàn)在只能懷疑是當(dāng)時蘇州二建的相關(guān)人員存在作假，但他那個作假，機(jī)關(guān)審批的過程中是沒辦法發(fā)現(xiàn)的。”

他稱，《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》的確實(shí)存在問題，目前已聯(lián)系不動產(chǎn)登記中心，“現(xiàn)在不動產(chǎn)登記中心唯一能做的就是凍結(jié)（7號樓），不準(zhǔn)交易”。

在高新區(qū)不動產(chǎn)登記中心，陳瑾榮被告知目前并未接到需要凍結(jié)房產(chǎn)的通知，中心主任許喆明的說法是，“如果我們登記程序或材料有錯誤有瑕疵，定有相關(guān)部門來調(diào)查”。

在他看來，從現(xiàn)有材料來看，不動產(chǎn)登記中心是沒有問題的。陳瑾榮的“維權(quán)”隨后遇到尷尬，許喆明對她說：“你不是業(yè)主代表。這個事情不必跟你個人解釋。不接受你個人的咨詢。”

對于被登記在私人名下的“物業(yè)管理用房”，高新區(qū)住建局副局長朱蘭勝告訴陳瑾榮，“規(guī)劃（局）那邊把它變成物業(yè)用房，這個我們不知情。按照（當(dāng)時的）國土房產(chǎn)局規(guī)定，我們確定的配套用房沒有少，全部已經(jīng)登記了，只有一套房子沒登記，但也在物業(yè)管轄范圍內(nèi)。”

該局房管二處負(fù)責(zé)人潘閩華則說：“我們這邊存檔顯示報批的配套用房都在非個人名下，你說的有規(guī)劃批文，是物業(yè)配套用房，（登記）在個人名下，這也不是我們的問題啊，對不對？”

有的部門讓陳瑾榮更無奈一些。比如，高新區(qū)國土局局長李潔以“案件已經(jīng)進(jìn)入司法程序”為由，婉拒了陳瑾榮的咨詢。在李潔看來，這是歷史遺留問題，不是某一個人能說清楚的，“要結(jié)合當(dāng)時的情況來看，因?yàn)闅v史問題延續(xù)到現(xiàn)在很多年，不能用現(xiàn)在的眼光和法律環(huán)境解釋當(dāng)時的法律問題。”

80多場“民告官”中，盡管只贏了10多場，但勝負(fù)對她來說并不是最重要的。

“我的目的就是想獲得相關(guān)證據(jù)資料。”陳瑾榮說，在行政訴訟當(dāng)中，“政府部門需要提供證據(jù)證明自己的行政行為是合法的。舉報、申請信息公開、行政復(fù)議也是同樣道理。”

從住建局、國土局、規(guī)劃局、新區(qū)管委會、工商局、不動產(chǎn)登記中心，再到后來的物價局等各部門，都曾在“被告席”上與陳瑾榮對壘。

“我信法，不信邪不信訪。”陳瑾榮說，80余場“民告官”均是她獨(dú)自完成，沒請律師。現(xiàn)在，她最常“光顧”的蘇州市姑蘇區(qū)人民法院立案庭、行政庭的不少工作人員都能認(rèn)出她。

曙光似乎到來。兩個月前，陳瑾榮收到了蘇州市虎丘區(qū)人民檢察院的一封答復(fù)函，函中稱，目前證據(jù)“不排除相關(guān)人員涉嫌偽造、變造國家公文、印章犯罪的可能”。

緊接著，該函話鋒一轉(zhuǎn)：即便構(gòu)成犯罪，但犯罪情節(jié)尚未達(dá)到“情節(jié)嚴(yán)重”的情形，法定最高刑是3年有期徒刑。根據(jù)刑法關(guān)于追訴期限的規(guī)定，上述犯罪的法定追訴期限是5年，目前也已超過法定追訴期限，故依法不再追訴。

如今，在中國裁判文書網(wǎng)以當(dāng)事人“陳瑾榮”為關(guān)鍵詞，檢索到的法律文書可達(dá)78條。問及為何堅(jiān)持訴訟，陳瑾榮答：“我想讓一些人知道，老百姓也是懂法的，也會利用法律武器維護(hù)權(quán)益，沒那么好敷衍、糊弄。”

本報蘇州8月30日電

中國青年報·中青在線記者 何林璘 實(shí)習(xí)生 喬永禎 來源：中國青年報

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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