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《北京市物業管理條例》施行半年多，全市業委會（物管會）組建率提升至79.7%。新組建的物管會充分發揮管理和組織優勢，健全業主、物業、社區等多方參與的協商共治機制，調解物業矛盾糾紛，推動解決居民煩事、難事，成為破解社區物業管理難題的一把新“鑰匙”。

今年5月1日起，《北京市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）開始施行。該條例創新設立“物業管理委員會”作為臨時機構，代為行使業委會權利，旨在協調解決物業管理相關問題，維護小區居民合法權益。

半年多過去，物管會組建工作進展如何？實際又發揮著怎樣的作用？

近日，北京市人大常委會組成執法檢查組，對《條例》實施情況進行檢查。據介紹，截至11月20日，北京市共新組建物管會5206個，業委會547個，業委會（物管會）組建率從11.9%提升至79.7%，推動解決了一大批“無人管”“管不了”“管不好”的治理難題。

破解“無人管”

打破行政壁壘，創新物管會組建模式

修補破損路面、安裝太陽能路燈……豐臺區新福小區物管會的成立，讓小區居民多年來改善居住環境的心愿終于得以實現。

“新福小區地處云崗街道、王佐鎮交界處，受行政區劃、土地性質等因素影響，小區內同一樓院卻分屬不同鎮街管理。”時任云崗街道南二社區黨委書記高秋芳說，因管理權問題，小區長年未能引入物業，給居民生活帶來很大不便。

長期以來的交叉管理，使得同一樓院內的居民辦事，有的找云崗街道，有的找王佐鎮，居民也無法共同決定院內公用設施設備維修等事務。

《條例》施行后，困擾新福小區居民的難題迎來轉機。《條例》規定，在不具備成立業主大會條件或成立確有困難的小區，以及業主大會成立后未能選舉產生業主委員會的小區，由街道、鄉鎮負責組建物管會，共同決定物業管理事項。今年8月，云崗街道、王佐鎮打破行政壁壘，達成了跨區域合作共同組建物管會的新思路，組建了新福小區物管會。

此后，物管會召開居民代表協商議事會，申請社區公益金修補破損路面，增設太陽能路燈，還向街道申請了智慧社區治理項目。久拖不決的難題通過物管會解決了，居民參與社區事務管理的積極性更高了。現在，更換安全扶手、施劃停車位也已納入議事日程。

破解“無人管”，物管會為類似小區探索出了治理之道。

北京市人大常委會城建環保辦主任郝志蘭說，到2022年，北京將全面建成黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，物業管理長效機制基本形成，業委會（物管會）組建率將達到90%以上。

診治“管不了”

協調多方資源，化解社區矛盾

在朝陽公園西路，有一個外觀時尚現代的小區，可鮮有人知的是，這個始建于2004年的小區，業主和物業、開發商之間的矛盾已持續10余年。

今年初，小區電梯因缺乏維護而停運，200多戶居民只能步行上下樓。經專業機構檢測，小區電梯需徹底更換。然而，由于開發商違規建設、無法辦理房產證等歷史問題，絕大部分業主多年未繳納物業費，也不愿意將數百萬電梯采購資金交給物業。“想成立業委會，又因為專有面積未過半而作罷。”社區居委會主任丁建光說，換電梯的事一時之間沒法推進。

矛盾環環相扣，要想解決還得從管理入手。《條例》施行后，朝陽區麥子店街道第一時間啟動組建物管會工作程序。6月3日，小區物管會正式組建。當天，物管會就決定召開臨時業主大會，就自籌資金更換電梯等事宜進行投票表決。同時，通過“街道吹哨”，朝陽區組織房管局、市場監管局、專家律師、業主代表、電梯廠家等直面居民需求，共同想辦法、開藥方。

6月16日，在公證員、街道辦、居委會和業主代表的見證下，物管會正式開票，同意自籌資金更換電梯，并與現有物業公司終止合同。截至目前，15部電梯中已有13部恢復運行或正在調試，困擾居民10多年的物業問題正得到解決。

“物管會從成立到舉行票決，短短幾天時間就有效化解了矛盾，促進了問題解決。”麥子店街道相關負責人認為，這得益于物管會的組織優勢。一方面，物管會成員有居民（村民）委員會代表，也有業主和相關物業使用人代表，多方都能發聲。另一方面，業主代表都是老街坊，人熟、地熟、事熟，能有效地和居民溝通，這也是物管會發動群眾的優勢所在。

監督“管不好”

回應業主訴求，為居民辦實事、辦好事

經過現場唱票、計票一系列環節，7月9日，石景山區魯谷街道六合園南西院社區明確了北京誠智慧中物業管理有限公司為社區新的物業服務公司，告別了以前物業服務缺位的局面。

過去，由于產權單位多，西院物業管理單位多達五六家。權責不清、服務水平低，物業收費率不到30%，致使小區物業基本處于失管狀態，投訴量居高不下，改善社區環境、提升物業服務水平的呼聲越來越高。

今年4月，六南西院物管會正式成立。7名委員都是黨員，社區黨委書記擔任主任。物管會成立后，選聘新物業很快有了進展。

緊接著，老舊小區改造也拉開帷幕。“架子搭得安全嗎？天空會不會有墜物？”7月15日一早，物管會成員黃克順一邊仔細地詢問著施工進度，一邊排查安全隱患。曾在物業公司工作數十年的黃克順，對樓體改造十分熟悉，進入物管會后，他在社區物業管理方面提出了很多專業意見，也當起了社區改造的“監督員”。

物管會被視為破解社區物業管理難題的一把新“鑰匙”，未來如何運轉、如何真正發揮作用，需要探索的難題還不少。“物管會、業委會建起來只是第一步，相關部門的指導和資源配置還得跟上，要真正參與到社區治理中去。”北京市人大常委會執法檢查組負責人說，按照相關要求，業委會、物管會委員培訓制度應在明年5月1日前出臺。

此外，北京還將進一步加強對業委會、物管會運行的業務培訓和交流，明確職責邊界和運行規則，幫助新成立的業委會、物管會走上正軌，使其為居民辦實事、辦好事。

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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