隨著6月30日長清區(qū)東鋪社區(qū)競拍結(jié)果出爐，一個在濟南人看來有些陌生、業(yè)內(nèi)卻再熟悉不過的地產(chǎn)豪門——招商蛇口，借此次拿地成為進入濟南市場的第17家全國房企Top20強。一方面濟南地鐵建設順利，城市拉開了新的框架，巨大的發(fā)展?jié)摿ξ吮姸嗟禺a(chǎn)豪門;另一方面，本土中小房企拿地變得困難，被地產(chǎn)豪門擠出主城區(qū)后轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊縣城，毫不夸張地說濟南市場已成為“豪門戰(zhàn)場”。

【豪門云集】Top20強來了17家濟南成豪門眼中熱土

作為來濟新貴，招商蛇口有著央企背景，和其他早先進入濟南的地產(chǎn)豪門一樣，看好濟南作為省會城市的未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在中國房協(xié)等發(fā)布的2017中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單中，Top10強全部為全國性房企，前三強恒大、萬科、碧桂園銷售額均在3000億元以上，綠地、保利、中海、萬達、融創(chuàng)、華夏幸福分列四到九位，龍湖和富力并列第十位，最后一名的富力去年銷售額超過600億元。仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，Top10強中多是濟南人熟悉的老面孔，華夏幸福基業(yè)今年剛通過“產(chǎn)業(yè)新城+”的業(yè)務模式，要在黃河北投資600億打造新城，至于富力，據(jù)國土系統(tǒng)有關人士稱其今年下半年也將進入濟南，或在東部布局商業(yè)地產(chǎn)。這樣一來，進入全國房企Top10強的企業(yè)將悉數(shù)進入濟南市場。

剛在長清拿地的招商蛇口位列500強榜單第15位。和招商蛇口一樣，第17位的旭輝今年也在章丘拿地，首次進入濟南。第12-20名中的華潤、綠城、世茂在濟南布局多年，金地集團雖在濟南設立分公司，但尚未拿地，而新城控股則通過在濟收購獲得項目。因此，在Top20強中，目前看來僅有三家沒進入濟南。

地產(chǎn)豪門偏愛濟南，還與一線城市調(diào)控趨嚴，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線熱點城市補庫存有關。一方面，熱點城市樓市銷售向好，增加土地供應、優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)成為這些城市的重點調(diào)控方向;另一方面，部分三四線城市則繼續(xù)推進去庫存，落實暫停或減少土地供應等政策，也讓品牌大房企調(diào)整布局，集中在濟南等熱點地區(qū)拿地，只要有地出讓，就會積極參與拿地。因此，在濟南拉開城市框架的過程中，不排除有更多的地產(chǎn)豪門來濟，這意味著濟南土拍將進入“搏大”時代。

【強強聯(lián)合】豪門打聯(lián)合開發(fā)牌拿地玩排列組合

越來越多的地產(chǎn)豪門進入濟南，各自又有拿地任務，否則完不成總部定下的銷售任務。而在土地資源緊缺、拍地資金巨大的現(xiàn)實情況下，與其單打獨斗，不如搞聯(lián)合開發(fā)，并且自去年下半年以來這種現(xiàn)象在濟南越來越多。上個月剛結(jié)束的章丘土拍中，出讓面積最大、競爭最激烈的賀套村盡管最終由章丘碧桂園以約22.5億元拿下，但業(yè)內(nèi)傳出至少還有5家房企參與。

“現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)模式漸成主流了，從去年下半年的彩石地塊、小鴨地塊等都能見到這種聯(lián)合體拿地的情況，這是大勢所趨。”據(jù)合富輝煌山東公司副總經(jīng)理許傳明分析，房企采用聯(lián)合體拿地，一方面減少了在拿地階段的競爭，有利于控制成本，另一方面在土地資源相對緊缺的情況下，聯(lián)合拿地可保障各家業(yè)務能正常開展。

去年11月底的土拍中，停留在大家印象中的是工業(yè)北路小鴨地塊被世茂地產(chǎn)拿下，但今年4月該地塊的建設用地規(guī)劃許可批后公示顯示，項目用地單位濟南世茂新紀元置業(yè)背后站著3個股東：世茂、保利、新城控股，且都是全國房企Top20強。其實，濟南市場房企之間聯(lián)合開發(fā)的案例并不少，比如海爾與綠城、融創(chuàng)與建邦等，這是外來房企進駐新市場的一種經(jīng)常性手段。

聯(lián)合開發(fā)看上去實現(xiàn)了1+1>2，但也不是沒有障礙。許傳明分析說，房企搞聯(lián)合普遍采用合資成立項目公司的形式，但不同公司業(yè)務操作風格、經(jīng)營關注重點各有區(qū)別，在業(yè)務開展過程中難免有爭議。不僅后期開發(fā)如此，在前期聯(lián)合拿地中也面臨拆臺風險。有業(yè)內(nèi)人士稱，去年在一宗捆綁地塊出讓中，互不相讓的幾家房企競到最后商量后期聯(lián)合開發(fā)，但后來一方拆臺退出，另外一方不得不面臨獨自將項目撐下去的賠本局面。

【產(chǎn)業(yè)開發(fā)】 引來世界500強，濟南地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條延伸

地產(chǎn)豪門相繼進入濟南，帶來的不僅是有保證的開發(fā)項目，還有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的拓展。

比如在今年“6·30”土拍中，潘田片區(qū)拿地競買人為世界500強企業(yè)，這是濟南市一年多來至少第四次提出類似的土地出讓條件。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，通過一些房地產(chǎn)項目開發(fā)引進高端產(chǎn)業(yè)，延伸了房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，有利于城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。如今年華潤摘得CBD的230米超高層捆綁地塊，其中2塊文化產(chǎn)業(yè)用地將引入2個中大型劇場以及4個娛樂體驗中心，促進東部城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而綠地、平安將來引入金融機構(gòu)地區(qū)總部，有力地支持濟南“四個中心”建設。

根據(jù)去年公布的《濟南市加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進體育消費實施方案》，到2025年，濟南市體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模將達到1000億元。方案提出，濟南要利用旅游資源，打造群眾日常休閑健身基地和節(jié)假日體育旅游精品線路，因地制宜發(fā)展攀巖、登山、冰雪等運動項目，促進體育與旅游的融合。此次潘田片區(qū)最大特色之一正是打造文化旅游產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合的休閑健身基地，項目地塊將建設世界一流的有10000座席的冰球、籃球合一場館，既可舉辦重大國際賽事，也可作為職業(yè)冰球俱樂部、職業(yè)籃球俱樂部的比賽主場，激發(fā)濟南人對冰雪運動的熱情。而且，將來濟萊城際高鐵投運后，還可以吸引萊蕪、臨沂消費人群。

因此，通過房地產(chǎn)項目引進產(chǎn)業(yè)開發(fā)的模式，對產(chǎn)業(yè)投資、城市發(fā)展來說是件好事。

●延伸閱讀

本土中小房企路在何方?

這邊地產(chǎn)豪門在濟南市場縱橫捭闔，那邊本土中小房企拿地愈發(fā)困難。“作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)基本和小型企業(yè)說再見了。”許傳明說。

一方面土拍門檻提高，濟南本土中小房企手里沒有足夠資金，幾乎不可能與地產(chǎn)豪門掰手腕;另一方面，本土中小房企拿不到地，一旦坐吃山空，就意味著離出局為期不遠。而一個殘酷的現(xiàn)實是，去年土拍中濟南本土中小房企在主城區(qū)(含長清)地塊出讓僅拿到一兩宗地塊，今年上半年更是無一斬獲。

“在這一輪資本盛宴中，中小房企基本沒戲了，我們可以看到主要是央企、上市公司聯(lián)合體領銜拿地。”世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說，中小房企當然也有出路，但不是在拍地中“硬碰硬”，而是尋求城市差異化的發(fā)展機會，比如說舊改棚改項目中的小型地塊，另外的話就是企業(yè)之間的合作。

“去三四線城市，或者周邊衛(wèi)星城尋找機會，也不失為一條出路。”朱江說。在6月28日平陰縣剛剛結(jié)束的一場土拍中，銀豐地產(chǎn)、濟南楚天置業(yè)就到此地布局，在拿地的同時，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場開始升溫。再往前，平陰縣剛成交的一宗面積36262平方米、起始價4570萬元的居住地塊，由于每次報價增幅只有5萬元，結(jié)果兩位競買人從上午9點一直拼到晚上6點半，競價1140輪后方才成交。

[責任編輯：楊凡、于國奇]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。