在這輪去庫存的過程中,不少投資者面對濟青等一二線城市相對嚴格的調控措施,轉而將目光投向三四線城市。不少當地居民看到當地量價齊漲的現象,也想出手入市,期待獲得回報。對于省內三四線城市來說,投資當地房地產是否合理呢?未來這些城市的樓市能否持續今年年初的火爆呢?

有市民擔心未來更貴，現在便急于出手

今年年初以來,濱州房價出現了一波上漲。因為濱州目前沒有房屋限購的政策,所以有一部分人不再單純選擇把錢存進銀行,反而投在房地產上買了房子。“二手房更是供不應求,只要有房子就被一搶而空。”濱州某個樓盤的銷售顧問表示,目前市面上新房已經不多了。

濱州市民劉女士說,自己也看了一段時間的房子了,雖然現在有一套房子住著,但是看到如今房價這個走勢,還是決定先買一套。目前先用作投資,以后孩子長大了,可能就給孩子。而市民王先生則表示,自己買的房子剛開盤的時候房價是4000多元,位置稍差的甚至3000多元,“現在剛開盤的房子價格已經翻了一番,漲到8000元,而且來買房的比房子還要多。”王先生說道,實驗學校的學區房更是非常搶手,往往好幾個人會同時看中一套房子,為了買下來,還會加價購買。

而在濟寧太白湖新區,前來購房的外地人也是不少。“預計用來投資的購買量能占到30%。”一家樓盤負責人表示,很多購房者如今并沒有住房需求,但是擔心未來這里的房子更買不起,于是就提前出手。

舊城改造正在進行，將帶來充足土地

三四線的房子值得投資嗎?這恐怕還得回到“金融、土地、人口”這三個關鍵因素上。目前,國內防范金融風險、去杠桿任務較重,央行堅持穩健中性的貨幣政策,一二線城市房貸利率已幾乎沒有折扣,甚至還要以1.1倍的利率放貸。隨著不少三四線城市也出臺限購限貸政策,金融很難再成為拉動樓市的因素。

在這輪三四線城市去庫存中,不少城市出現供不應求的狀況,與2015年供地減少有關。目前,住建部要求庫存消化少于6個月的城市應加快供地,大于36個月的城市應停止供地。而目前,臨沂、聊城、濟寧等地由于舊城拆遷基本完成、外地房企扎堆拿地等原因,未來兩年土地供應相對充足。以聊城為例,2018-2019年,僅通過棚改推出的商品房源就接近1500萬平米,完全可以滿足廣大市民的購房需求。

而從人口方面來說,省內大部分三四線城市并沒有濟青這樣能夠持續吸引外地人大規模涌入的能力,其未來主要購房需求要靠市轄區縣農業人口城市化拉動。有分析認為,這種三四線城市在未來很難保持房地產市場整體高漲,易出現部分熱點區域和其他普通區域分化的現象。

一段上漲之后，樓市發展或放緩

以濟寧太白湖新區為例,其作為未來的濟寧城市主中心,已經扔掉了先前“價格洼地”的帽子。新區不僅有恒大等大型房企入住,其基礎設施、生態環境等都得到了認可。從一個小區域看,它可能會成為未來的人口凈流入地,但這并不代表濟寧整座城市的房地產市場都具有極高的投資價值。

而對于臨沂來說,由于其地理位置和產業結構,其房地產市場也有自己的特點。“臨沂的商貿、物流等第三產業發達,對外地購房者的吸附能力較大,購房者既有剛需也有改善需求。”世聯行臨沂市場研究部研究員陳建雪說。

即使如此,陳建雪也認為,臨沂樓市只是會在今后一段時間內還有上漲的后勁,將來會逐步放緩。據了解,近期陸續有20多家外地開發商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國內排名前50的企業。從他們拿地到供應市場大約需要半年的周期,過了這個周期后就會改變市場緊張的局面。

因此,對于三四線城市樓市的前景,更要仔細分析其是否帶來城市價值的提升。特別是在供地增多、競爭力并不突出的城市,投資買房并不被專家所鼓勵。

[責任編輯：楊凡、于國奇]

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