8月唐冶土拍在即，居住用地出讓將首次實(shí)施最高限價，觸發(fā)最高限價后房企將在配建政府儲備性安置房面積環(huán)節(jié)展開競爭，且只有一次報價機(jī)會。7月17日，記者從濟(jì)南市國土資源局了解到，除了競政府儲備性安置房面積，今后濟(jì)南熱點(diǎn)地塊達(dá)到最高限價后還將競軌道設(shè)施建設(shè)資金、市政建設(shè)項目，報價最高者為土地競得人。

根據(jù)濟(jì)南“4·19”調(diào)控政策，國土部門設(shè)定居住用地出讓最高限價要求，調(diào)整掛牌出讓方式，規(guī)定市本級居住用地設(shè)定出讓最高限價。這樣一來，濟(jì)南主城區(qū)和長清、章丘今后熱點(diǎn)地塊土拍中將實(shí)施最高限價。

需要指出的是，競買人通過交易系統(tǒng)提交申請，并在報價時限內(nèi)通過交易系統(tǒng)報價;競買人報價達(dá)到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為軌道設(shè)施建設(shè)資金、配建政府儲備性安置房面積或市政建設(shè)項目競價方式。

競軌道設(shè)施建設(shè)資金：通過土拍為軌交建設(shè)籌集資金

設(shè)定最高限價的地塊，按競軌道設(shè)施建設(shè)資金出讓是濟(jì)南首次提出。據(jù)報道，濟(jì)南軌道交通正探索利用多渠道融資模式，而居住用地按競軌道設(shè)施建設(shè)資金出讓一旦落地，就為軌交建設(shè)提供了新的籌集資金渠道。

軌道設(shè)施建設(shè)資金采取網(wǎng)上交易系統(tǒng)20分鐘內(nèi)一次性報價的方式，即當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為“軌道設(shè)施建設(shè)資金”競價環(huán)節(jié)(若在掛牌期內(nèi)達(dá)到最高限價，則待掛牌期結(jié)束限時競價開始后轉(zhuǎn)入)，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規(guī)定時間內(nèi)一次性提交有效報價。

網(wǎng)上報價達(dá)到最高限價的，系統(tǒng)將詢問除最后報價人之外的其他競買人是否同意以相同報價進(jìn)入軌道設(shè)施建設(shè)資金競價環(huán)節(jié)，若同意則系統(tǒng)自動以最高限價為該競買人報價，若其他競買人未同意，以最后報價(也是最高限價)為土地成交價款。

軌道設(shè)施建設(shè)資金起始價為零，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，各競買人一次性報出軌道設(shè)施建設(shè)資金數(shù)額，報價最高者確定為土地競得人，報價相同的以先報價者為土地競得人;20分鐘倒計時內(nèi)無人報價，交易系統(tǒng)自動關(guān)閉報價通道，先報最高有效報價者為競得人。

競政府儲備性安置房面積：儲備性安置房要與商品房同標(biāo)準(zhǔn)

即將到來的8月唐冶土拍，是按配建政府儲備性安置房面積進(jìn)行土地出讓的首次落地。網(wǎng)上交易系統(tǒng)轉(zhuǎn)入配建政府儲備性安置房面積競拍環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)自動啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規(guī)定時間內(nèi)一次性報出本標(biāo)的內(nèi)配建政府儲備性安置房面積。競拍起始面積為零，進(jìn)入該環(huán)節(jié)后，20分鐘倒計時內(nèi)各競買人一次性報出配建政府儲備性安置房面積，報配建政府儲備性安置房面積最大者為土地競得人，報面積相同的以先報面積者為土地競得人。

土地競得人應(yīng)于宗地成交后10日內(nèi)簽訂政府儲備性安置房建設(shè)移交協(xié)議，并持政府儲備性安置房建設(shè)移交協(xié)議與國土部門簽訂出讓合同，逾期不簽訂建設(shè)移交協(xié)議視為違約，取消競得資格。

國土部門有關(guān)人士稱，競儲備性安置房面積其實(shí)就是從商品房中劃出的房屋，開發(fā)商無償提供后由全市統(tǒng)籌安置，建設(shè)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和商品房一樣。政府儲備性安置房的建設(shè)移交須由相關(guān)責(zé)任部門監(jiān)督，其設(shè)計、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與宗地內(nèi)商品房相當(dāng)，不低于拆遷安置房標(biāo)準(zhǔn)，并與商品房同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，竣工后無償移交給市政府指定單位(市級平臺熟化項目指定為市土地儲備中心，區(qū)級平臺熟化項目為區(qū)政府指定單位)。

競市政建設(shè)項目：相關(guān)部門提供項目庫讓競買人選

最高限價環(huán)節(jié)第三種競價方式就是競市政建設(shè)項目。不同的是，這種方式將采取現(xiàn)場投標(biāo)方式，即當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為在約定時間和地點(diǎn)，由競買人在市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)等部門提出的基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施項目庫中選取建設(shè)項目(可多選)，按照所選項目建設(shè)價值高者為土地競得人。選取項目價值相同的，相同方在第一次報價基礎(chǔ)上再次投標(biāo)。市國土資源局有權(quán)在報價價值范圍內(nèi)調(diào)整建設(shè)項目。

不過，國土部門有關(guān)人士稱，目前競軌道設(shè)施建設(shè)資金和市政設(shè)施的相關(guān)配套辦法和措施還在研究中，近期暫時不會實(shí)施，所以最高限價環(huán)節(jié)只會按配建政府儲備性安置房面積競價。

●連鎖反應(yīng)

新規(guī)下房價影響幾何?

“這個政策出臺的調(diào)控目標(biāo)是高地價，只有高地價降溫，才會穩(wěn)定市場的預(yù)期并進(jìn)一步穩(wěn)定房價預(yù)期。”對于土拍新規(guī)則，濟(jì)南房地產(chǎn)市場一人士認(rèn)為，土地供應(yīng)中因?yàn)榕浣ǜ黝惞才涮祝_發(fā)商的成本壓力不會降低，但是會讓過熱的土地市場降溫，市場的風(fēng)向標(biāo)也會有所變換。

另一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商拿地取決于對未來房價的預(yù)期，如果預(yù)期房價還在漲，那就意味著所有的拿地成本都是可以接受的;反之，通過最高限價環(huán)節(jié)拿的地可能只會成為一個包袱。最高限價后拿地會不會推動房價上漲?該人士認(rèn)為要取決于未來國家出臺的金融政策，從最近召開的全國金融工作會議來看，未來的金融政策可能會有一些調(diào)整，對抑制房價上漲會有一定的效果。

由于濟(jì)南現(xiàn)在房價增幅趨于緩和，不顧成本拿地就存在一定風(fēng)險，這是小型房企承受不了的。因而，上述業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，高昂的土地成本包括風(fēng)險會迫使一些中小型公司逐漸退出市場，大型房企逐漸占據(jù)更高的市場份額，向“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面高度集中。

[責(zé)任編輯：楊凡、于國奇]

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