近段時間，濟南樓市出現全款優先、六成首付才能買到房的趨勢。甚至有人寫了段子：“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。”不少市民會疑惑，濟南咋有這么多有錢人？記者調查發現，其實有部分人違規使用“消費貸”付首付。不過，消費貸挪用做首付款是違規行為，部分剛需購房者可能會被擠出市場。

要求首付60%以上，擋住大量剛需客

最近濟南新房市場上，全款優先買房漸成趨勢，很多樓盤在明里暗里都打出了全款優先，六成首付優先的口號。如西客站附近一樓盤近期開盤選房，置業顧問表示，僅接受60%以上首付的客戶，驗資金額至少80萬放到儲蓄卡里，來售樓處方便核驗，核驗成功才能認籌。選房時一次性付款客戶優先選擇，按揭客戶第二批次選擇。

在這個背景之下，剛需買房者很難買到合適的房子，“東部一個樓盤近期開盤，單價很低，面積不大，定位其實是剛需盤，但是要求至少六成首付，很多剛需其實是買不起的。”一位業內人士說。

首付款門檻提高，與供應和銷售兩方面都有關系。山東合富輝煌房地產顧問有限公司副總許傳明分析道：“調控偏緊縮，銀行放款的額度和周期都有控制，而開發商的稅收、銀行利息、貸款等都是年底結算，項目公司全年考核指標也都集中在下半年，開發商會覺得把大量放款壓在銀行回款上不可控，因此傾向于少貸甚至不貸。”

而對于購房者來說，購房的心理預期依然較高，很多人認為調控下房價仍然偏低，所以買房熱情持續。“能夠付全款或者六成首付的，大多是改善型的購房者，甚至是升級改善、多次改善型的客戶，其中也包括一些投資者，入門級的剛需客戶不太多見。”許傳明說。

首付差30萬，竟能通過銀行搞定

即使是改善型購房者，六成首付的門檻依然很高。在這個背景下，一些付不起首付，或者不愿意使用流動資金付款的人，則轉而尋求其他途徑籌錢。市民王女士最近打算買第二套房子給父母養老，她看中了東部某樓盤的一套房子，價格在120萬左右，因為她是二套房，所以需要提供六成首付，算下來要拿出72萬的首付款，這讓她很為難。“湊了半天，只有三十多萬，還差一半。”她說。

在糾結之際，有朋友告訴王女士稱，買房首付款不夠，可以采用消費貸。消費貸是一種貸款形式，一般針對消費者個人，用于購置耐用消費品或支付其他費用，貸款額度多在三十萬到五十萬之間。

于是，王女士咨詢了幾家銀行，最終選定了一家做了消費貸。消費貸的年利率一般在5.5%-6.9%之間，與房貸利息相比，并不高。王女士貸款30萬，三年后本息一并還清。“三年后還的利息其實不多，而且套房子三年后應該會漲價，所以覺得劃算。”王女士說。

記者從銀行方面了解到，目前樓市上采用消費貸的客戶并不少見，消費貸業務也漸成為熱門。濟南某銀行的負責人表示，在今年之前，消費貸還是一個邊緣的冷門業務，很少有人申請，但是今年這小半年來，業務量增長很快。“一個普通網點一個月大約能接十幾筆到二十幾筆，總金額在五六百萬左右，全行業務量增長都很快，其他銀行也挺火的。”該負責人表示。“消費貸原則上是不允許用來買房的，但是其實絕大部分客戶還是用來買房了，網點上來咨詢的人也不少。”他說。

該負責人表示，消費貸火起來的時間與限購時間相契合。限購提高了很多購房者的首付比例，市場上房企又要求全款優先，因此不少購房者轉向消費貸。

銀行審核有差異，有的不問貸款用途

據了解，大多數銀行都有消費貸的業務，一般來說都需要提供貸款的用途，如果買車，需要提供購車發票，如果用于裝修，需要提供裝修合同。但是熟悉消費貸的業內人士稱，一般來說消費貸的用途都會填裝修，因為偽造裝修合同很簡單。

但是不同的銀行審核程序不同，以王女士為例，她選擇的銀行并沒有要求這么嚴格。“只要了身份證明、結婚證明、駕駛證、行駛證、房產證明、工資流水、收入證明等。”她說。由于她是一家大型國企的員工，所以銀行很放心她的條件，不需要提供貸款用途，也貸給了她。

雖然消費貸用途的審核并不像想象中的嚴格，但是其實銀行對客戶的要求是比較高的。記者走訪了位于濼源大街的一家銀行，貸款顧問說消費貸只提供此種信用貸給事業單位和公務員，國企一般也不行。一家國有銀行的負責人告訴記者，消費貸的客戶資質一般都比較好，多為優質單位的員工，月收入至少七千以上，而且必須提供房產證。

“客群是比較優質的，一般都是國企和公務員為主，多為四十多歲，買房是改善和投資，而且高品質樓盤比較多。”該負責人表示。“我們很少做剛需，剛需的年輕人也不符合貸款要求。”該負責人表示，目前行里所辦理的消費貸業務，還沒有逾期的。

消費貸入樓市違規，擠走剛需購房者

按照規定，消費貸款的用途應該用于買車、裝修等業務，是不可以做首付的。去年銀監會曾令銀行檢查是否存在個人消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于支付購房首付款等，利用貸款付首付的“首付貸”去年也被叫停。

消費貸款由于用途審核不嚴格，被不少購房者挪用做首付款，其實相當于變身為“首付貸”，其實是違規的。

“去年市場監管不嚴的時候，有炒房者利用消費貸來進行短期炒房，現在網簽后改名基本被制止，利用消費貸投機炒房的人少了，但是很多改善型、投資型的購房者開始利用消費貸。”一位對炒房有了解的知情人士說。

而由于剛需群體很難申請消費貸，消費貸的盛行其實擠占了剛需人群的購房空間。“開發商要求全款或者六成首付，改善型人群即使錢不夠，也可以利用消費貸填補首付缺口，那么三成首付的剛需人群就沒辦法買房了。”濟南樓市一業內人士說，據他透露，8月東部某樓盤開盤，共推出60余套房子，其中20多套是全款，占三分之一，剩下的則全是六成首付，而三成首付的客戶直接不予通知。

山東財經大學當代金融研究所所長陳華說：“首付的意義就在于控制杠桿，限購后提高首付比例，其實是為了降低樓市的風險。如果通過消費貸的形式來支付首付，那就失去首付的意義了。”他認為，如果市場出現波動，樓市到達拐點轉而下行，那么利用消費貸的購房者會還不上貸款，這些貸款也會形成不良資產，對金融系統造成很大影響。

許傳明表示，消費貸如果用作購房的話，其實是放大了杠桿。“對于樓市來說，杠桿放大系統性風險增強；對于購房者來說，個人金融風險也增加了，因為投資的資金流向超出了自己的正常的流向。”他說，他提醒購房者，在買房時要量力而行。

監管機構的罰單也印證了上述人士的說法。銀監會網站信息顯示，8月21日，山東銀監局開出多張罰單，其中就有某商業銀行濟南分行因未按規定對信貸資金用途進行監管，被罰款35萬元。

齊魯晚報·齊魯壹點記者 魏新麗 見習記者 趙夏曄

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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