“物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)委會要召開業(yè)主大會，炒物業(yè)公司的‘魷魚’，卻處處受阻！”近日，市民趙女士反映，在市南區(qū)八大湖街道亢家莊社區(qū)博思公寓，老物業(yè)公司合同期滿拒不離去，業(yè)主想換新物業(yè)卻舉步維艱。

27日上午，在博思公寓二號樓，記者看到該樓座共有兩部電梯，其中一部已經(jīng)停擺。“另外一部運(yùn)行起來也是時好時壞。炎炎夏日，我們有時候只能走步梯出行，十分不便。”據(jù)該小區(qū)業(yè)主趙女士介紹，這是因?yàn)楸拘^(qū)的物業(yè)公司——青島恒宜宏物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽署的《博思公寓物業(yè)管理合同》已經(jīng)于2018年6月28日到期終止，目前沒有人幫助居民解決問題。趙女士說，前期在合同約定時間內(nèi)，青島恒宜宏物業(yè)公司的服務(wù)很不到位，諸如物業(yè)費(fèi)相對較高、封閉小區(qū)車輛隨意進(jìn)入、有門衛(wèi)但形同虛設(shè)，人防工程低價轉(zhuǎn)租、費(fèi)用不予公開，小區(qū)電梯廣告費(fèi)存爭議等現(xiàn)象，讓很多業(yè)主感到不滿。近期，合同到期后，小區(qū)業(yè)委會要召開業(yè)主大會，炒掉物業(yè)公司的‘魷魚’，選擇更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)，卻受到轄區(qū)多方阻力。記者了解到，目前小區(qū)衛(wèi)生、路燈設(shè)施、水管損壞等多處難題都無人解決。

“青島恒宜宏物業(yè)公司合同期滿就是賴著不走！我們撥打過市長公開熱線12345，找過街道、居委會，到現(xiàn)在都沒有合理解決問題！”采訪中，多名業(yè)主表示，對于小區(qū)業(yè)委會要更換物業(yè)公司的做法，街道、居委會多次出面協(xié)調(diào)，到現(xiàn)在社區(qū)工作站竟然有人要求業(yè)委會不要開業(yè)主大會，并且要求與原有的物業(yè)公司繼續(xù)續(xù)簽合同。“真是匪夷所思！”采訪中，多名業(yè)委會成員介紹，他們堅(jiān)決拒絕違反國家規(guī)定，做損害業(yè)主利益的事情。

“不續(xù)簽合同就沒人維修電梯，保證小區(qū)的正常運(yùn)行。”居民李先生說，更令他和鄰居們感到驚恐的是，近日竟然有不明身份的社會人士，半夜跑到小區(qū)業(yè)委會使勁敲門，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的正常生活。“這樣的做法無疑是在恐嚇。”李先生表示，以前自家單元門對講機(jī)壞了，電梯壞了，都是他們業(yè)主湊錢才給修理。“物業(yè)服務(wù)差，基本設(shè)施不維護(hù)，多年不公布收支明細(xì)，電梯壞了從不積極解決，幾十萬的電梯費(fèi)擺在那兒不用。”李先生說，針對小區(qū)亂象，業(yè)主們多次反映要求物業(yè)提升服務(wù)，不僅沒有改進(jìn)，反而越來越差。一有問題就推諉，業(yè)主反而做不了自己的主。

“雖然老物業(yè)公司服務(wù)合同已經(jīng)到期，但依據(jù)相關(guān)物業(yè)法律法規(guī)，他們不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)。作為業(yè)主我們多么希望新的物業(yè)公司能趕緊入駐，讓我們過上正常小區(qū)的生活！”記者了解到，截至目前，博思公寓小區(qū)業(yè)委會已經(jīng)選中了一家口碑較好的物業(yè)公司準(zhǔn)備入駐小區(qū)。“能否如愿更換老物業(yè)還不確定。真心希望相關(guān)部門能幫我們解決難題”多名業(yè)主表示。

山東省物業(yè)治理?xiàng)l例第六十八條明確規(guī)定：解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)。

針對博思公寓業(yè)主、物業(yè)之間的爭執(zhí)，律師介紹，如果業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾難以調(diào)和，博思公寓業(yè)委會可以召開業(yè)主大會，通過全體業(yè)主投票，來決定物業(yè)公司的去留。另外，若老物業(yè)與業(yè)委會之間的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期，就意味著合同已經(jīng)終止。老物業(yè)繼續(xù)服務(wù)小區(qū)不具備法律依據(jù)。若轄區(qū)辦事處、以及小區(qū)所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)不成，業(yè)委會可以訴諸法律。

此事后續(xù)進(jìn)展，本報將持續(xù)關(guān)注。

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老物業(yè)耍無賴賴著不走，怎么辦？

選聘了新物業(yè)公司，但是老物業(yè)拒不撤離，業(yè)主該怎么辦？先來看看換物業(yè)時的交接程序。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”因此，正確的流程應(yīng)該如下：

1．書面告知老物業(yè)。當(dāng)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)以書面形式告知老物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料和撤離的具體時間和要求等。

2．制定交接計(jì)劃。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)確定擬另行選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，就要著手制定交接初步計(jì)劃，明確交接時間、具體資料、財(cái)產(chǎn)、費(fèi)用結(jié)算等事項(xiàng)。當(dāng)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)會同新（老）物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同制定交接正式計(jì)劃，細(xì)化所有交接事項(xiàng)。必要時可以邀請居民委員會、房管辦等有關(guān)單位、部門參與指導(dǎo)。計(jì)劃制定后，應(yīng)告知所在街鎮(zhèn)有部門及居民委員會、房管辦等。

3．制定應(yīng)急預(yù)案。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對“老物業(yè)”是否配合交接進(jìn)行充分的研判，并與老物業(yè)作充分的溝通與協(xié)調(diào)。如老物業(yè)表示可能不會主動配合交接的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前做好應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)抄告所在地的街鎮(zhèn)及居民委員會、房管辦等。對于可能引發(fā)治安案件或刑事案件的，應(yīng)主動事先告知所在地綜治管理部門、公安派出所、行業(yè)主管、居委會等部門。

4．合理確定交接時間。交接時間涉及到合同期限問題，業(yè)主委員會在與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)充分考慮到交接時間問題。

其次，老物業(yè)拒不撤離不移交的處理方式如下：

1．雙方協(xié)商。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)方，通過互諒互讓、友好協(xié)商方式加以解決。

2．第三方調(diào)解。由居民委員會調(diào)解組織、街鎮(zhèn)設(shè)立的人民調(diào)解組織、專業(yè)調(diào)解組織（如浦東新區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會）進(jìn)行調(diào)解。或者由房管辦或區(qū)縣房管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。形成調(diào)解協(xié)議或協(xié)調(diào)會議紀(jì)要，交接雙方訂立移交協(xié)議實(shí)施交接。

3．約談。由社區(qū)管理、治安管理、公安、行業(yè)主管、行業(yè)協(xié)會等部門聯(lián)合約談拒不撤離的物業(yè)公司。重點(diǎn)需要告知老物業(yè)遵紀(jì)守法以及如違反面臨的法律責(zé)任風(fēng)險。特別需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物業(yè)公司聘請的保安公司（保安人員）各為其主。保安的主管部門如果事先約談雙方保安公司負(fù)責(zé)人，一般情況下，保安公司配合交接的可能性就會大大增加。在業(yè)主大會表決選聘物業(yè)獲得“雙過半”同意的基礎(chǔ)上，應(yīng)按“選退出管理、后解決糾紛”原則處理交接問題。

4．行政處罰。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。當(dāng)被處罰的物業(yè)企業(yè)不履行處罰決定時，可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦被處罰，將對其承接物業(yè)項(xiàng)目造成非常不利的后果。比如無法承接新的項(xiàng)目。

5．民事訴訟。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2009］8號）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

[責(zé)任編輯：楊凡、韓薇]

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