一葉知秋。

13日，章丘土地拍賣遇冷，四宗居住用地中，三宗底價或接近底價成交，一宗流拍。

流拍地塊位于章丘主城區內，起拍價大約4167元/㎡，周邊住宅用地的樓面地價多數在5000元上下，最高的一度拍到了7325元/㎡。

業內人士認為，章丘的土地市場降溫并不意外，當地樓市已經回歸理性，一房難搶的時代已經過去，地價沒有理由繼續升溫。

那么，眼下炙手可熱的濟陽前景可好?

去年山東大學建設章丘新校區的消息，一度帶動了當地房價。資料片 周青先 攝

4宗地兩塊底價一塊流拍

13日，章丘區19宗土地迎來一錘定音的日子，除了普通市民不太關注的7宗工業用地外，還有8宗商服用地以及4宗居住用地。讓人意外的是，濟南野生動物園附近的兩宗居住用地全部底價成交，其中一塊容積率1.5的土地樓面地價3000元/㎡，去年這里的土地成交價超過3500元/㎡。龍山中學以西的一宗居住用地，容積率1.2，溢價不到4%，折合樓面地價1945元/㎡。最令人跌破眼鏡的是，章丘主城區繡水大街以西、魯宏大道以北的一宗居住用地，底價4167元/㎡，因無人出價而流拍。

記者注意到，這宗流拍的土地有瑕疵：掛牌文件顯示，該地按現狀出讓，地上建筑物及其他設施以及龍山街道辦事處駐地須競得單位自行協調拆除。也就是說，拆遷不到位，有點“尾巴”需要拿地房企來處理。

濟南一家房企的相關負責人認為：“這應該不是流拍的主要原因，之前周邊的土地成交價都在五六千元以上?！?/p>

去年最高地價一度破7000

記者大致梳理了一下，去年6月12日，附近的原賀套村地塊經過321輪競拍，被碧桂園摘得，樓面地價達到5312元/㎡。今年2月，雅居樂在雙山大街以東、鐵路貨場以南拍得的一宗居住用地，樓面地價超過6562元/㎡。去年11月，雙山北路以北、質量檢測中心以東一宗容積率為1.6的地塊，拍出章丘最高價：樓面地價超7325元/㎡，當地一家開發商濟南中康摘地，據傳將與融創、南益等房企合作開發。

在過去近兩年的時間內，章丘在撤市劃區、山東大學主校區搬遷、軌道交通規劃等利好消息的刺激下，房價一路上漲，漲幅一度超越濟南主城區。二手房市場率先升溫，房地產交易大廳人滿為患，甚至出現了黃牛黨。眾多開發商看到了炙手可熱的市場，火速布局，不惜重金在章丘頻頻拿地，幾乎所有的一線開發商都要擠進來分一杯羹。拿不到地的房企尋求合作開發，或者是干脆在資本市場收購有土地資源的小開發商。土地價格一路飆升，面粉很快貴過了面包，當地居民怨言頗多。

市區投資客幾乎絕跡

2017年4月19日，濟南出臺新的房地產調控政策，將章丘納入限購范圍之內，和濟南主城區一視同仁。同時，章丘的土地供應也在持續加大，高價拿地的開發商很快感受到了來自一線市場的壓力。“樓面地價5000左右，房子賣到1萬以上才能算出賬來?！闭虑鹨患曳科蟮臓I銷負責人坦言，事實上，精裝房源現在單價超過1.2萬元已經相當吃力。由于這個衛星城市的人口數量和增量都很有限，商品房的自然需求并沒有那么大。另外，當地拆遷以實物安置為主，房價漲得猛，選擇貨幣補償的拆遷戶并不多，不愿拿錢到市場上買商品房。

去年4月納入限購之后，濟南市區來章丘投資的客戶幾乎絕跡，已經買了的，一時也脫不了手。在調控政策持續發力后，二手房市場已經大幅降溫，趨于穩定。

高價拿地面臨低價賣房

與此同時，前期高價殺入章丘市場的房企，陸續進入出貨期，又趕上金融去杠桿、嚴控資金流入房地產行業的大背景，各大開發商的資金流都不寬裕，趕緊賣房回流資金?！柏攧粘杀緣核廊耍绻毁u，一天損失一輛奧迪。”一家大型房企的負責人焦慮地說，章丘待開發的新房存量太大了，據不完全統計，按已出讓的土地來算，章丘轄區可開發大約五六百萬平方米房子。如果按照過去幾年章丘正常的消化水平，每年的商品房銷量不到100萬平方米，各大房企手里的土地得賣好幾年。如果大家都敞開了賣，勢必互相壓價。

“資金上能撐住的，控制節奏，慢慢賣。手頭太緊的，沒辦法，只能以價換量?！鄙鲜鲞@位負責人稱，章丘一家大型樓盤每周賣出一套房，有時一周零開張。還有的樓盤干脆買房送車位。各種街頭拉訪、電話CALL客、渠道分銷等手段全部用上了，但效果也很有限。

這讓人想起了四年前的濟南西客站片區，大量樓盤近身肉搏，貼著成本線賣房，各種促銷賣房的路數，諸如到訪送大禮、帶看樓盤給錢、街頭截客……也讓濟南人開了眼。好在章丘地界大，樓盤密度小，產品舒適度普遍比當年的西客站高，但房子多、客源少是一樣無法回避的現實問題。

當心濟陽重蹈章丘覆轍

濟南房地產界一位資深人士分析認為，章丘這次土地拍賣遇冷，其實也并不意外。

“與其說遇冷，不如說回歸理性。章丘作為一個衛星城，土地價格漲得太離譜，原來樓面地價也就兩三千，這兩年快速刷新紀錄，以章丘的人口和規模，不足以支撐這么個漲法。原來的一房難搶是畸形的，供求失衡一定長久不了。不過，前期狂熱搶地的開發商，可能要面臨市場風向轉換的風險，得做好過苦日子的準備?！?/p>

需要注意的是濟陽，在新舊動能轉換先行區、跨河發展戰略等利好的刺激下，土地和房價輪動上漲，濟陽目前也不在限購范圍內，和此前的章丘有點類似。

各大開發商紛紛擠破頭要在濟陽占據一席之地，在老城更新改造、新城規劃擴張中，看好市場前景，不斷拿地開發新項目。有業內人士表示，開發商如果繼續頭腦發熱，不惜重金砸地，很難保證不再重蹈章丘的覆轍，高位站崗。

[責任編輯：楊凡、穆楠]

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