編者按：

2018年12月10日起,齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)推出“提問(wèn)2019”特別策劃,邀請(qǐng)讀者和用戶就環(huán)保、教育、醫(yī)療、出行、住房、股市等方面提出問(wèn)題,來(lái)跟我們談?wù)勑?聊聊自己的故事,說(shuō)說(shuō)對(duì)未來(lái)的愿景。

我們將讀者和用戶對(duì)新年提出的疑問(wèn)和期許收集起來(lái),由齊魯晚報(bào)記者采訪有關(guān)部門以及諸多業(yè)內(nèi)專業(yè)人士進(jìn)行解疑答惑,在此推出“提問(wèn)2019”元旦特別報(bào)道,一起預(yù)見美好未來(lái)。

壹粉“056491”:2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?樓市的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)放松?房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲嗎?

專家分析,度過(guò)相對(duì)平穩(wěn)的2018年,2019年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)將向更為穩(wěn)健的方向邁進(jìn)。國(guó)家層面明確了“以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的整體要求。我省房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)在供求關(guān)系、房?jī)r(jià)等層面保持穩(wěn)定,仍將繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

濟(jì)南南部一樓盤售樓處,有購(gòu)房者正在進(jìn)行購(gòu)房咨詢。

庫(kù)存量逐漸增加

市場(chǎng)供應(yīng)趨穩(wěn)

2018年12月24日,全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)2019年的樓市提出了明確的要求,表示要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。業(yè)內(nèi)人士分析,2019年,我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍將以“穩(wěn)”為主。

首先,在庫(kù)存量和供求關(guān)系上,將逐漸趨穩(wěn)。以省內(nèi)一重點(diǎn)城市為例,新建商品住宅市場(chǎng)以6月底作為分水嶺,上半年市場(chǎng)由于階段性供應(yīng)不足,“供不應(yīng)求”的特征比較明顯,但2018年7月以來(lái)市場(chǎng)開始出現(xiàn)降溫的現(xiàn)象,住宅市場(chǎng)進(jìn)入了盤整階段。

“多個(gè)新增項(xiàng)目、持銷項(xiàng)目供應(yīng)量持續(xù)增加,市場(chǎng)貨量充足,供求矛盾得到一定程度的緩解,另一方面,預(yù)期走低,購(gòu)房者觀望情緒較為濃厚,暫停或暫緩了置業(yè)計(jì)劃,加之一部分市場(chǎng)需求從2016年市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)的提前過(guò)度消耗到目前呈現(xiàn)疲態(tài)。”當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)說(shuō)。

從該市房協(xié)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看,新建商品住宅可售存量正在增加,庫(kù)存量正在逐漸增加,去化周期回調(diào)趨勢(shì)明顯,基本回歸可控的合理區(qū)間。截至2018年11月底,該市市區(qū)新建商品住宅可售存量約665萬(wàn)㎡,去化周期約為8.8個(gè)月,可售存量較2017年末增加了約200萬(wàn)㎡,去化周期增加了3個(gè)月。

合富輝煌(中國(guó))山東公司副總經(jīng)理許傳明認(rèn)為,從數(shù)據(jù)調(diào)研看,供求關(guān)系上2019年濟(jì)青等城市還有較大的潛在供應(yīng)量。“雖然2018年三四季度土地出讓有所收斂,但是供應(yīng)量還保持正常的規(guī)模,特別是2019年六七月份,開發(fā)企業(yè)鏈條放松的時(shí)候,市場(chǎng)缺口不會(huì)有太大的波動(dòng)。”他說(shuō)。

目前屬正常波動(dòng)

房?jī)r(jià)將維持穩(wěn)定

2018年全年房?jī)r(jià)基本趨于穩(wěn)定。雖然下半年開發(fā)商增加了各種促銷優(yōu)惠措施,年底前有的項(xiàng)目又提出了漲價(jià)的呼聲,但是業(yè)內(nèi)看來(lái),市場(chǎng)價(jià)格整體依然保持穩(wěn)定。

今年下半年,樓市進(jìn)入調(diào)整階段。在持續(xù)的差別化調(diào)控政策之下,市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象得到一定抑制,銷售價(jià)格企穩(wěn)；開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；供需矛盾得到一定程度緩解,供求結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化,市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn),且穩(wěn)中向好。

許傳明認(rèn)為,2018年四季度到明年年中,是一個(gè)行業(yè)觸底的過(guò)程,這個(gè)過(guò)程中,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。“元旦前后價(jià)格開始觸底,春節(jié)之后到五月份,觸底完成,開始走平。預(yù)計(jì)到夏天,成交環(huán)比會(huì)逐步增加。”許傳明判斷。

對(duì)此,上述房協(xié)秘書長(zhǎng)也認(rèn)為,從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看,預(yù)計(jì)2018年底到2019年上半年市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)降溫,隨著后續(xù)供應(yīng)項(xiàng)目集中入市,更多新開盤項(xiàng)目將采取以價(jià)換量的銷售策略,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持降溫態(tài)勢(shì)。

不過(guò),他也認(rèn)為目前降溫和降價(jià)的情況無(wú)需過(guò)分擔(dān)心,這屬于市場(chǎng)階段性過(guò)熱的正常回調(diào),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

“市場(chǎng)處于盤整階段并不意味著市場(chǎng)規(guī)模下滑或者價(jià)格大跌,這僅是市場(chǎng)正常的周期波動(dòng)。”山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士分析。

維持樓市平穩(wěn)發(fā)展

調(diào)控政策不會(huì)退出

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出,要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

近期,我國(guó)部分城市對(duì)此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策做出微調(diào),引發(fā)市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控“放松”的猜測(cè)。此次住建部會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”,也為新一年的調(diào)控政策定下基調(diào)。

濟(jì)南城市建設(shè)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,2019年調(diào)控政策仍以“穩(wěn)”為主。未來(lái),濟(jì)南還將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“滿足剛需、支持改善、遏制投機(jī)”的差別化調(diào)控措施,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“由于供需矛盾仍然存在,區(qū)域的存量和去化周期分化明顯,調(diào)控效果并不鞏固,房?jī)r(jià)仍然存在波動(dòng)和上行的可能性,所以短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)退出市場(chǎng)。”孫大海表示。

因此,2019年限購(gòu)松綁的可能性不大,依然要執(zhí)行。雖然當(dāng)前市場(chǎng)處于相對(duì)穩(wěn)定階段,但相關(guān)部門依然在密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)。一方面保證調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性,延續(xù)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”的調(diào)控方式；另一方面要保護(hù)剛需和首次置業(yè),以穩(wěn)定市場(chǎng)規(guī)模。

住建部會(huì)議也強(qiáng)調(diào)明確:“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)雙向調(diào)節(jié),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持合理自住需求,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理,確保市場(chǎng)穩(wěn)定。”

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,嚴(yán)格執(zhí)行“滿足剛需、支持改善、遏制投機(jī)”的差別化調(diào)控措施,探索并推進(jìn)建立分類、精準(zhǔn)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制和“供需平衡、庫(kù)存合理、價(jià)格平穩(wěn)”的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展是下一步的工作重點(diǎn)。

文/齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 魏新麗

片/齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王瑞超

[責(zé)任編輯：楊本敬]

想爆料？請(qǐng)登錄《陽(yáng)光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠(chéng)邀合作伙伴。