編者按：

2018年12月10日起,齊魯晚報·齊魯壹點推出“提問2019”特別策劃,邀請讀者和用戶就環(huán)保、教育、醫(yī)療、出行、住房、股市等方面提出問題,來跟我們談?wù)勑?聊聊自己的故事,說說對未來的愿景。

我們將讀者和用戶對新年提出的疑問和期許收集起來,由齊魯晚報記者采訪有關(guān)部門以及諸多業(yè)內(nèi)專業(yè)人士進行解疑答惑,在此推出“提問2019”元旦特別報道,一起預(yù)見美好未來。

壹粉“056491”:2019年房價走勢如何?樓市的調(diào)控政策會不會放松?房價會出現(xiàn)大幅度上漲嗎?

專家分析,度過相對平穩(wěn)的2018年,2019年我省房地產(chǎn)市場將向更為穩(wěn)健的方向邁進。國家層面明確了“以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的整體要求。我省房地產(chǎn)市場預(yù)計在供求關(guān)系、房價等層面保持穩(wěn)定,仍將繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

濟南南部一樓盤售樓處,有購房者正在進行購房咨詢。

庫存量逐漸增加

市場供應(yīng)趨穩(wěn)

2018年12月24日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對2019年的樓市提出了明確的要求,表示要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。業(yè)內(nèi)人士分析,2019年,我省的房地產(chǎn)市場也仍將以“穩(wěn)”為主。

首先,在庫存量和供求關(guān)系上,將逐漸趨穩(wěn)。以省內(nèi)一重點城市為例,新建商品住宅市場以6月底作為分水嶺,上半年市場由于階段性供應(yīng)不足,“供不應(yīng)求”的特征比較明顯,但2018年7月以來市場開始出現(xiàn)降溫的現(xiàn)象,住宅市場進入了盤整階段。

“多個新增項目、持銷項目供應(yīng)量持續(xù)增加,市場貨量充足,供求矛盾得到一定程度的緩解,另一方面,預(yù)期走低,購房者觀望情緒較為濃厚,暫停或暫緩了置業(yè)計劃,加之一部分市場需求從2016年市場過熱時的提前過度消耗到目前呈現(xiàn)疲態(tài)。”當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長說。

從該市房協(xié)提供的數(shù)據(jù)來看,新建商品住宅可售存量正在增加,庫存量正在逐漸增加,去化周期回調(diào)趨勢明顯,基本回歸可控的合理區(qū)間。截至2018年11月底,該市市區(qū)新建商品住宅可售存量約665萬㎡,去化周期約為8.8個月,可售存量較2017年末增加了約200萬㎡,去化周期增加了3個月。

合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明認為,從數(shù)據(jù)調(diào)研看,供求關(guān)系上2019年濟青等城市還有較大的潛在供應(yīng)量。“雖然2018年三四季度土地出讓有所收斂,但是供應(yīng)量還保持正常的規(guī)模,特別是2019年六七月份,開發(fā)企業(yè)鏈條放松的時候,市場缺口不會有太大的波動。”他說。

目前屬正常波動

房價將維持穩(wěn)定

2018年全年房價基本趨于穩(wěn)定。雖然下半年開發(fā)商增加了各種促銷優(yōu)惠措施,年底前有的項目又提出了漲價的呼聲,但是業(yè)內(nèi)看來,市場價格整體依然保持穩(wěn)定。

今年下半年,樓市進入調(diào)整階段。在持續(xù)的差別化調(diào)控政策之下,市場過熱現(xiàn)象得到一定抑制,銷售價格企穩(wěn)；開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長；供需矛盾得到一定程度緩解,供求結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化,市場逐漸趨于平穩(wěn),且穩(wěn)中向好。

許傳明認為,2018年四季度到明年年中,是一個行業(yè)觸底的過程,這個過程中,價格相對穩(wěn)定。“元旦前后價格開始觸底,春節(jié)之后到五月份,觸底完成,開始走平。預(yù)計到夏天,成交環(huán)比會逐步增加。”許傳明判斷。

對此,上述房協(xié)秘書長也認為,從市場走勢來看,預(yù)計2018年底到2019年上半年市場將會持續(xù)降溫,隨著后續(xù)供應(yīng)項目集中入市,更多新開盤項目將采取以價換量的銷售策略,市場競爭會更加激烈,房地產(chǎn)市場仍將保持降溫態(tài)勢。

不過,他也認為目前降溫和降價的情況無需過分擔(dān)心,這屬于市場階段性過熱的正常回調(diào),市場風(fēng)險是可控的。

“市場處于盤整階段并不意味著市場規(guī)模下滑或者價格大跌,這僅是市場正常的周期波動。”山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士分析。

維持樓市平穩(wěn)發(fā)展

調(diào)控政策不會退出

2019年中央經(jīng)濟工作會議明確提出,要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系。

近期,我國部分城市對此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策做出微調(diào),引發(fā)市場對樓市調(diào)控“放松”的猜測。此次住建部會議再次強調(diào)“穩(wěn)房價”,也為新一年的調(diào)控政策定下基調(diào)。

濟南城市建設(shè)部門相關(guān)負責(zé)人表示,2019年調(diào)控政策仍以“穩(wěn)”為主。未來,濟南還將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“滿足剛需、支持改善、遏制投機”的差別化調(diào)控措施,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

“由于供需矛盾仍然存在,區(qū)域的存量和去化周期分化明顯,調(diào)控效果并不鞏固,房價仍然存在波動和上行的可能性,所以短期內(nèi)調(diào)控政策不會退出市場。”孫大海表示。

因此,2019年限購松綁的可能性不大,依然要執(zhí)行。雖然當(dāng)前市場處于相對穩(wěn)定階段,但相關(guān)部門依然在密切關(guān)注市場走勢。一方面保證調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性,延續(xù)“限購、限貸、限價”的調(diào)控方式；另一方面要保護剛需和首次置業(yè),以穩(wěn)定市場規(guī)模。

住建部會議也強調(diào)明確:“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,加強房地產(chǎn)市場雙向調(diào)節(jié),改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房,強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理,確保市場穩(wěn)定。”

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,嚴(yán)格執(zhí)行“滿足剛需、支持改善、遏制投機”的差別化調(diào)控措施,探索并推進建立分類、精準(zhǔn)的長效調(diào)控機制和“供需平衡、庫存合理、價格平穩(wěn)”的市場運行機制,保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是下一步的工作重點。

文/齊魯晚報·齊魯壹點記者 魏新麗

片/齊魯晚報·齊魯壹點記者 王瑞超

[責(zé)任編輯：楊本敬]

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