日前，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，對(duì)前期物業(yè)階段的一些熱點(diǎn)問題在合同層面予以明確。規(guī)定，方在按約定履行房屋空置手續(xù)且空置時(shí)限符合規(guī)定的,可按規(guī)定打折收取物業(yè)費(fèi);如逾期收房物業(yè)費(fèi)誰付的問題，明確房屋交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，交付之日起的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

去年7月1日起，我省正式施行《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)。至此，從開發(fā)商完成建設(shè)到業(yè)主生活在社區(qū)中，從房子誕生到變老整個(gè)過程，物業(yè)問題都有了相對(duì)規(guī)范的解決方案。

這次《示范文本》細(xì)化了哪些問題，大眾日?qǐng)?bào)·新銳大眾記者帶大家來看看。

小貼士：

前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約雙方是開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖看似與未來入住的業(yè)主并不相關(guān)，但是物業(yè)的服務(wù)是持續(xù)的，前期物業(yè)的服務(wù)水平會(huì)影響業(yè)主的日常生活。

熱點(diǎn)1：逾期收房物業(yè)費(fèi)誰付?以交付之日為限

《管理辦法》規(guī)定，物業(yè)尚未出售、出租或者因建設(shè)單位的原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

此次《示范文本》明確房屋交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，交付之日起的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);但符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自開發(fā)商書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。而因開發(fā)商原因，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)費(fèi)打折收取，差額部分由開發(fā)商補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

熱點(diǎn)2：住宅交付空置半年收費(fèi)打折

此前《辦法》規(guī)定，普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收;辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

此次《示范文本》約定，業(yè)主在空置房屋時(shí)需告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。《示范文本》同時(shí)明確，雙方在按約定履行房屋空置手續(xù)且空置時(shí)限符合規(guī)定的，可按規(guī)定打折收取物業(yè)費(fèi)。

熱點(diǎn)3：小區(qū)共用部位收益歸全體業(yè)主

《辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途;未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)外，不得挪作他用。

《示范文本》列明，利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主共有。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，提取管理服務(wù)費(fèi)用后，用于支付經(jīng)營(yíng)、管理及收取、保管資金開支。代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不少于一個(gè)月。

“公共收益”是什么?

小編說：電梯、路邊張貼的廣告，小區(qū)外車輛進(jìn)入小區(qū)收的停車費(fèi)，小區(qū)內(nèi)搞特賣、做活動(dòng)交的場(chǎng)地租金，小區(qū)的配套商鋪，有人要開店，付的房租，小區(qū)的會(huì)所承包給別人經(jīng)營(yíng)收的租金……這些錢都是公共收益。這些項(xiàng)目，收錢的雖然是物業(yè)，但是，物業(yè)只是代為管理。

熱點(diǎn)4：停車收費(fèi)按約定來

根據(jù)《辦法》規(guī)定，停車服務(wù)費(fèi)方面：使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車庫(場(chǎng))內(nèi)的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)的，車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定;其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。車位未停放機(jī)動(dòng)車的，免收停車服務(wù)費(fèi)。

車位場(chǎng)地使用費(fèi)方面：對(duì)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。普通住宅前期物業(yè)收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)的，其具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定;其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)確定。

停車服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，車位場(chǎng)地使用費(fèi)可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。長(zhǎng)期使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車庫(場(chǎng))內(nèi)的車位，或者長(zhǎng)期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以按月收取停車服務(wù)費(fèi)或者車位場(chǎng)地使用費(fèi);臨時(shí)停放機(jī)動(dòng)車的，可以按小時(shí)收取，但停放未超過二小時(shí)的應(yīng)當(dāng)免費(fèi)。

《示范文本》約定，停車服務(wù)費(fèi)方面，使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車庫(場(chǎng))內(nèi)的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)的，由車位使用人按約定交納停車服務(wù)費(fèi)。車位場(chǎng)地使用費(fèi)方面，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，按約定交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)。

熱點(diǎn)5：罷免、上調(diào)物業(yè)費(fèi)，均需半數(shù)業(yè)主同意

《辦法》規(guī)定，因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)范圍內(nèi)作相應(yīng)調(diào)整。因服務(wù)成本變化需要調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將真實(shí)、完整的物業(yè)服務(wù)成本向業(yè)主公開，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之日起十日內(nèi)向所在地價(jià)格主管部門備案。

《示范文本》明確對(duì)物業(yè)違反合同的約定，服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)且拒絕整改的，征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)終止合同。給甲方、業(yè)主(物業(yè)使用人)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。（記者 陳曉婉 孫先凱）

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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