“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示,房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。

雖然只是征求意見,但一石激起千層浪,這也在網(wǎng)上引起討論,已買的房子價值會不會縮水?對開發(fā)商有何影響?將要買房的市民應(yīng)該注意哪些問題?

房子問題對于每個家庭都是大事。資料圖

對購房者是利好

購房標(biāo)準(zhǔn)變明確

2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》,其中有一份《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》,第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

“自房改以來,按建筑面積計價方式就正式施行了。國家在商品房交易方案中給出兩種計價方式,一種是按建筑面積計算,一種是以套內(nèi)面積來核算。大部分單位以建筑面積來核算總價,這種核算方法本質(zhì)上也無不妥。”合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明介紹,“該算法易于操作,對于計算方式并沒有多大問題,就像賣白菜,帶著外面的一層皮稱和扒掉稱是一樣的道理,賣白菜的人心中有一桿秤。”

不過,公攤面積計入房價也誘發(fā)了房地產(chǎn)市場的一些問題,去年新華每日電訊連續(xù)刊發(fā)文章揭露公攤七大亂象,如面積計算“水太深”、公攤挪作商用、后續(xù)服務(wù)收費(fèi)高等。有關(guān)公攤面積的問題關(guān)涉每一個買房者的利益,此問題也引發(fā)輿論關(guān)注。

在山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗看來,這種變化對于購房者來說是很大的利好。因為統(tǒng)一用套內(nèi)面積進(jìn)行交易,對于開發(fā)商和購買者來說,衡量標(biāo)準(zhǔn)是一致的,這就避免了之前因為購房者對公攤不夠了解、信息不對稱等原因造成的各種爭議,購房者會“少吃虧”。

購房者房產(chǎn)不會縮水

單價上漲總價不變

除了利好之外,很多已購房者擔(dān)心資產(chǎn)縮水,而未購房者則擔(dān)心房價上漲。

李鐵崗解釋,這兩種擔(dān)心都沒有必要,“這個改變,涉及的只是兩種不同的計算方法,即原來按照建筑面積計算,以后按照套內(nèi)面積計算。結(jié)果就是每平米單價上漲,但房產(chǎn)的總價不變,所以已購房者和未購房者都無需擔(dān)心。”

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長李剛也認(rèn)為無需擔(dān)心。就市場上的二手房來說,賣房者多是按套來售賣,買賣人會綜合考慮自己的利益,如果利益受損就不會買賣。而對于期房來說,也會綜合考慮公攤價格。

山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海也表示,這種變化只是交易規(guī)范的變化,單價上漲是因為總價沒變,對于消費(fèi)者來說,購房總成本并沒有增加。“這對購房者的購房心理可能會有影響,畢竟單價和總價共同決定了你愿不愿意買,但實(shí)際上購房總成本是沒有變化的。”

“抱著和背著一樣沉,這就像是剝皮的核桃和帶皮的核桃,總體價格不會有太大差別。”濟(jì)南鏈家事業(yè)部總經(jīng)理徐啟鋒說,新的政策不會影響房產(chǎn)總價。

公攤面積并不是

越小越好

如果改變的只是計算方法,那這次征求意見稿中,政策調(diào)整的意義又在哪里呢?孫大海表示,這次調(diào)整一個很大的意義就在于讓更多人去關(guān)注和探討“公攤”這個概念。他說,過去很多購房者對公攤概念了解不清晰,搞不清楚公攤是怎么回事,更不明確公攤構(gòu)成、大小怎樣才是合理的。

現(xiàn)在,新的征求意見稿雖然意味著“取消公攤面積”,只用套內(nèi)面積交易,但購房者反而更應(yīng)該去關(guān)注“公攤”怎樣才是合理的。“無論哪種計算方法,20%左右的公攤成本,開發(fā)商和政府都不會去扛,購房者仍然要為公攤付出費(fèi)用。取消公攤面積后,購房者更應(yīng)該去關(guān)心公攤是否合理,政府也應(yīng)該給出一定的指導(dǎo)和規(guī)范。”李鐵崗表示。

此外,李鐵崗還表示,這種變化還會倒逼開發(fā)商進(jìn)一步優(yōu)化建筑設(shè)計,把以前不必要的公攤面積降低,最大限度地去擴(kuò)大套內(nèi)使用面積。“就像買核桃一樣,稱一斤薄皮核桃,消費(fèi)者能得到更多,這就倒逼果農(nóng)多去生產(chǎn)薄皮核桃,逐步減少厚皮核桃。”

不過,徐啟鋒表示,“從個人利益角度來說,我很支持按套內(nèi)面積計價,顯得比較公平,居住面積得到保障。但從群體利益的角度來說,開發(fā)商可能會有剝奪公共利益的沖動,比如,把大堂做小,把水箱、電配室做小,會影響生活品質(zhì)。”

李鐵崗也提醒,要警惕開發(fā)商過于追逐套內(nèi)使用面積,而無限擠壓公攤面積。“政策真正實(shí)施后,大量開發(fā)商就會開始修改設(shè)計圖紙,但公攤面積并不是越小越好,樓道、電梯、大廳大幅縮水也會影響居住質(zhì)量。這就需要政府、開發(fā)商和購房者共同關(guān)注,去追尋一個平衡。”

也就是說,公攤計入房價時,要擔(dān)心公攤面積過大而蠶食套內(nèi)面積,而公攤不計入房價時則要留意開發(fā)商為增加套內(nèi)面積蠶食公共的公攤區(qū)域。

只是征求意見稿

真正落實(shí)需要時間

對于新政策對房產(chǎn)中介企業(yè)造成的影響,徐啟鋒認(rèn)為不會很大,“取消公攤面積計入房價的新聞,每幾年都要有幾次。這次只是一個征求意見稿,距離正式文件出臺時間未定。即便有正式文件了,不一定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。”

“《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》共有38條,這只是其中一條,媒體可能把這個事情過度放大了。”徐啟鋒表示,現(xiàn)在討論對房價的影響為時過早。

就濟(jì)南來說,是按照房屋建筑面積來計算取暖費(fèi),很多公攤面積較高的高層居民提出質(zhì)疑。那么,如果用套內(nèi)面積來核算,取暖費(fèi)會不會相應(yīng)調(diào)整為按套內(nèi)面積計算?物業(yè)費(fèi)是否也會相應(yīng)調(diào)整?許傳明介紹,“會有一定的折算方式,現(xiàn)今用建筑面積來核算就是因計算方便。對于業(yè)主后期繳費(fèi)也不會產(chǎn)生影響,只是轉(zhuǎn)換起來會麻煩一些,無非就是如按建筑面積來繳費(fèi)平均價格會低一些,按套內(nèi)面積會高一些。”

齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn)記者李師勝 張阿鳳 李慶斌

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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