專家解讀濟(jì)南住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定征求意見稿：“搭脈”物管頑疾開出新規(guī)“藥方”

來源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)

作者：付曉峰

2019-04-18 07:17:04

業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)不滿意到底該投訴到哪里?如何加強(qiáng)對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的管理?物業(yè)費(fèi)交多少該誰說了算?

長期以來，住宅小區(qū)物業(yè)管理由于涉及千家萬戶的日常生活，備受關(guān)注也常引起爭議，不少頑疾久拖難治。16日，濟(jì)南出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)定》(征求意見稿)(以下簡稱“《規(guī)定》”)后，記者采訪市住建部門專業(yè)人士，對(duì)規(guī)定的出臺(tái)背景、上述焦點(diǎn)問題的解決路徑等進(jìn)行詳細(xì)解答。

全覆蓋全建立全健全

“在這次政策出臺(tái)前，不少物業(yè)投訴也會(huì)反映到街道辦事處和居委會(huì)，但在解決問題的過程中會(huì)因?yàn)槿藛T、經(jīng)費(fèi)等原因無法很好實(shí)施。”市住建局物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“此次規(guī)定明確提出健全這三級(jí)物業(yè)管理監(jiān)管體制，并在機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)和人員問題方面予以保障，配機(jī)構(gòu)配人配經(jīng)費(fèi)，對(duì)下一步解決社區(qū)管理諸多矛盾和問題將起到很重要的推動(dòng)作用。”

《規(guī)定》對(duì)各級(jí)各相關(guān)部門的職責(zé)和權(quán)限作出明確規(guī)定。作為行業(yè)主管部門，市住建局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體包括建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)、建立完善本市物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系、負(fù)責(zé)組織全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定工作等，公安、民政、經(jīng)信、應(yīng)急管理、城管、水務(wù)、園林綠化、市場監(jiān)管等部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督各區(qū)縣相應(yīng)部門按照職責(zé)做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。

各區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)健全本轄區(qū)內(nèi)區(qū)縣、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)三級(jí)物業(yè)管理監(jiān)管體制，組織相關(guān)部門和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)落實(shí)物業(yè)管理政策規(guī)定，并保障街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作經(jīng)費(fèi)。區(qū)縣住建局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)督管理及轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、審核工作等職責(zé)。

嚴(yán)選組成人員規(guī)范業(yè)委會(huì)權(quán)限

住宅小區(qū)的業(yè)主自治管理問題也一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，《規(guī)定》對(duì)此出臺(tái)詳細(xì)的意見。

《規(guī)定》指出，符合首次業(yè)主大會(huì)召開條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)工作人員和業(yè)主代表組成，開發(fā)建設(shè)單位可派員參加，街道辦事處分管負(fù)責(zé)人任組長。業(yè)主代表由街道辦事處組織，在樓長、社區(qū)黨員、人大代表、政協(xié)委員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

“這些年在實(shí)際工作中我們發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員魚龍混雜，有的成員素質(zhì)不高。這次市里的規(guī)定出臺(tái)后，將把不符合條件的人剔除掉，選擇有能力、高素質(zhì)的人擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。”專業(yè)人士表示，通過這種方式有望解決以往業(yè)委會(huì)存在的許多弊端，讓業(yè)主們更放心，特別規(guī)定在特定情況下可由物管委來代行業(yè)委會(huì)的權(quán)利，這將對(duì)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益起到很好的作用。

按照文件要求，業(yè)主委員會(huì)候選人應(yīng)當(dāng)政治素質(zhì)高、熱心公益事業(yè)、積極踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀、模范履行業(yè)主義務(wù)，不得有違反相關(guān)法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約的行為。業(yè)主委員會(huì)候選人由街道辦事處黨工委、社區(qū)黨組織嚴(yán)格把關(guān)，優(yōu)先推薦業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、樓長、道德模范及文明市民等先進(jìn)人物。

“這是第一次明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物管委的指導(dǎo)監(jiān)督下開展工作，可以說是一條非常有效的解決問題的規(guī)定。”在物管委的指導(dǎo)下，業(yè)委會(huì)可以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定，監(jiān)督協(xié)調(diào)業(yè)主遵守小區(qū)管理規(guī)約，并加強(qiáng)與業(yè)主之間的交流，發(fā)揮樓長作用，構(gòu)建起業(yè)主反映意見的暢通渠道。同時(shí)，及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，研究決定小區(qū)物業(yè)管理中的問題，并及時(shí)公示;在社區(qū)物管委組織下，定期評(píng)價(jià)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等。

小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或明確物管委代行職責(zé)后，應(yīng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，制定管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同中應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)辦法和評(píng)價(jià)結(jié)果的運(yùn)用等內(nèi)容。

倡導(dǎo)選聘酬金制花錢多少三方共管

采訪中記者了解到，以前我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理多實(shí)行“包干制”，也就是由物業(yè)公司直接聘任、管理保潔人員和保安人員等，如果小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司便會(huì)裁撤物業(yè)服務(wù)人員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)物業(yè)和業(yè)主互相不信任，形成了一種惡性循環(huán)。

此次《規(guī)定》明確倡導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制。專業(yè)人士解釋，“實(shí)行酬金制，由物業(yè)公司來測算小區(qū)需要多少服務(wù)人員，物業(yè)服務(wù)用品的成本是多少，然后把總成本公示。如果小區(qū)確定聘用這家物業(yè)，就會(huì)把總成本打入賬戶里，共用賬戶由物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)共同管理，每支出一筆錢，需要物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)主任的蓋章同意才行。物業(yè)公司能動(dòng)的只是賬戶里應(yīng)得的酬金，酬金為總成本的10%-20%。”

實(shí)行酬金制的，全體業(yè)主應(yīng)在管理規(guī)約中就預(yù)收物業(yè)管理資金的方式、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、違約責(zé)任以及物業(yè)管理資金收支公示、審計(jì)等問題作出約定。物業(yè)服務(wù)的人工、耗材等成本支出由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的核算辦法和程序及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)申報(bào);企業(yè)酬金(利潤)在合同中約定，每年底由業(yè)主委員會(huì)按照合同約定和年度評(píng)價(jià)結(jié)果向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付。

“隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人力成本不斷上升，實(shí)行酬金制后，物業(yè)公司的酬金是固定的，實(shí)際上物業(yè)公司受益，不用承擔(dān)人力成本變化帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這樣就可以促進(jìn)他們進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平。”該人士進(jìn)一步解釋說。

為確保業(yè)主利益，《規(guī)定》還要求，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)制度，規(guī)范管理小區(qū)公共收益，明確小區(qū)公共收益的使用范圍，每季度向全體業(yè)主公示一次小區(qū)公共收益的收支情況，每年聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。業(yè)主委員會(huì)委員存在違法違規(guī)和違反管理規(guī)約行為的，物管委應(yīng)建議及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，撤換不合格委員。業(yè)主違反法律法規(guī)使用房屋或存在違反小區(qū)管理規(guī)約行為的，業(yè)主委員會(huì)可在小區(qū)內(nèi)公示其違規(guī)行為，并記入小區(qū)業(yè)主房屋使用誠信檔案，納入社區(qū)統(tǒng)一管理。

目前，《規(guī)定》還在面向公眾征求意見中，市民如果有意見建議，可及時(shí)提供給相關(guān)部門。

原標(biāo)題：專家解讀濟(jì)南住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定征求意見稿：“搭脈”物管頑疾開出新規(guī)“藥方”