原標題：【業內解讀】青島放松限購五大新政，樓市松綁開啟加速期

來源：青島銳理

端午第一天，青島的吸睛大新聞一條接一條，一日五重重磅利好集體爆發，讓人應接不暇！

西海岸先打頭陣，凌晨官宣，緊接著上午城陽、高新區緊隨其后，核心內容只有一條：全面取消住房限購政策！至此，除原主城區（市南、市北、李滄、嶗山）外，青島其他區域全部不在限購范圍內。

就在大家沉浸在西海岸丨城陽丨高新區三區解除限購的喜悅中時，當晚9點市住建局再度扔出“深夜重磅炸彈”。

總結下來有以下幾點：

1、在中心城區范圍內，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內再購買1套住房。

2、非本市戶籍居民家庭在中心城區仍限購1套住房，但購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能夠提供從購房申請之日起前2年內在本市連續繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，調整為非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

3、限購范圍調整為市南區、市北區、李滄區、嶗山區除王哥莊街道以外區域（以下簡稱“中心城區”），將黃島區、城陽區（含高新區）、嶗山區王哥莊街道調出限購區域。

如果說昨天凌晨及上午針對的是青島近郊區域的全面放松限購，那么深夜“中心城區范圍內，賣一2年內可買一”、“非本市戶籍家庭繳納12個月社?；蚣{稅即可購房1套”的政策，則是根據實際情況更針對中心城區（市內四區）的放松限購。

NO．1丨壹

風向變了，新信號來了！

從大政策環境來看，第二輪救市行動的開啟是青島此次適度調整優化房地產政策的大背景！

5月23日，國務院常務會議召開，進一步部署穩經濟一攬子措施，努力推動經濟回歸正常軌道確保運行在合理區間。

其中也提到，當前經濟下行壓力持續加大，許多市場主體十分困難。會議決定，實施6方面33項措施，其中就包括：對中小微企業和個體工商戶貸款、貨車車貸、暫時遇困個人房貸消費貸，支持銀行年內延期還本付息；因城施策支持剛性和改善性住房需求。

銳理君分析認為，國常會多次提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，各地因城施策力度進一步加大預期較強。

一邊是高層密集發聲，另一邊各地城市的救市潮也有了變化。

今年至今，據不完全統計，已有近150個城市都出臺了樓市新政，尤其自5月以來，70余城出臺穩樓市新政，直指放開或調整限購、限售、公積金政策，且多個城市將限購放松的條件傾斜到二孩或三孩家庭。

此背景下，原本也需要救市的青島，豈會缺席。

首先是房貸利率方面，5月15日，青島多家銀行宣布最新房貸利率調整為首套4．25％！值得注意的是，4．25％是近七年以來的最低點。

5月23日，青島出臺公積金新政：申請門檻從繳存滿12個月更改為連續繳存滿6個月；房齡＋貸款年限小于等于30年更改為50年；取消房齡與首付成數的關系。

但整體來看力度明顯不夠。

NO2丨貳

青島出臺樓市寬松政策，是順理成章

5月份，青島最新樓市數據新鮮出爐！雖然5月簽約量呈現明顯上漲，但是還是低于去年同期，且膠州一部分項目集中網簽也起到了明顯的推動作用。

根據青島銳理統計的最新數據，1－5月青島簽約新建商品房45995套、540萬㎡，較去年同期大幅下滑23．4％。截止到5月末，青島商品住宅存量高達161753套、1992萬平米，庫存壓力較大。

此背景下，在當下的救市浪潮中，青島放松限購，出臺樓市寬松政策順理成章。

從發布的政策可以看到，這次青島對近郊區域（西海岸、城陽、高新區）政策力度非常大，直接全面放開限購。

為何是這三個區域全面放開，主城區不在其中？

最直接的因素是，這三個區域的房子銷售壓力太大。

根據青島銳理數據統計，西海岸新區的商品住宅去化周期為25個月，明顯高于全市整體去化周期。城陽和高新區的商品住宅去化周期分別是21個月和20個月，遠超住建部劃定的12個月安全警戒線，隨著土地開發進程的加快，這一數字或將持續升高。

再看，原主城區的住宅去化周期就相對合理許多，市北、李滄的商品住宅去化周期在14－15個月之間，相對健康，且市內四區門檻相對較高，若主城完全放開限購，或將會在一定程度上引發購房潮、帶動房價的走高，對整體市場影響較大。

另外，西海岸新區目前在售項目眾多，城陽區人才住房共有產權政策叫停后，各房企銷售壓力巨大，房子沒賣出去之前，房企拿地意愿較低。

土地市場方面，受制于企業流動資金壓力仍較大，即使部分地塊出讓門檻降低，但部分房企拿地仍持謹慎態度。今年兩次土地出讓規模均出現明顯下滑，并且原定于5月上旬發布出讓公告的青島2022年第二批次供地公告推遲至5月27日才發布。

換句話說，全面放開三區限購，也是從土地市場考量所致。銳理君分析認為，在“房住不炒”的大方針下，“因城施策”是國內樓市的特色和調控主基調，青島此次頒布的新政，也是根據每個區市的情況，制定符合當地實際的舉措，“因區施策”、“因需施策”的精準放松是非常明智的做法。而當下貨幣政策的寬松，疊加土地集中供應規則的優化，以及樓市寬松政策的頒布，可在一定程度上提振房企拿地積極性，穩健經營房企或將迎來拿地窗口期。

NO．3丨叁

五重重磅，促使購房需求得以釋放

再回到五大重磅政策本身，用一句話總結：給市場釋放更多的購房需求。

一方面是“非本市戶籍家庭繳納12個月社?；蚣{稅即可購房1套”縮減了外地客戶買房時間限制，是可以大大激發這部分購買力的，很多在青島留下來想奮斗的年輕人都是外地的，大多以剛需為主，而西海岸、城陽、高新區以及市內四區部分樓盤都是剛需和剛改，可謂一拍即合。

另一方面，青島本地戶口的剛改以及改善客會被激活一部分，現在主城區很多二孩、三孩家庭合理改善需要被壓制，需求無處釋放，那么三區放開限購和“主城區賣一買一”的政策，將使得他們的改善需求得以釋放。滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求的同時，可以引導釋放二手房源，增加市場供給，剛性和改善性需求購房有了更多的選擇余地，成交幾率增加，市場活力將進一步增強。

此次青島頒布的新政是青島在遵守國家房地產市場調控大的方針政策的情況下，根據具體區域的房地產市場狀況，進行的政策微調，這也與國家“分類調控”的原則相一致。更有利于中心城區需求外溢，緩解中心城區房價上漲壓力，同時緩解非限購區域房價下行壓力，保持和促進全市房價總體穩定。維護青島房地產市場整體平穩平衡健康發展，滿足剛需、改善購房者的住房需求。

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