原標題：資本驅動下的新零售品牌逆勢擴張！青島非核心商務區辦公樓市場潛力逐漸提升

來源：大眾報業·半島新聞

半島全媒體記者 于紅靚

7月13日，仲量聯行進行2022年第二季度青島房地產市場回顧。“青島宏觀經濟基本向好，一季度地區生產總值增速5.3%，均高于全國和全省水平。辦公樓市場方面，二季度大面積辦公樓租賃成交較為突出，非核心商務區的市場潛力逐漸提升。” 仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示。零售地產方面，龍湖膠州天街于第二季度正式開業，持續推高下沉市場規模，資本驅動下的新零售品牌逆勢擴張。

辦公樓市場

新增供給持續入市，甲級市場租金跌幅擴大

科技互聯網行業仍為市場亮點所在，大面積辦公樓租賃成交較為突出。2022年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為5.7萬平方米，環比及同比均有明顯提高。一方面得益于新項目交付帶來的前期預租需求釋放；另一方面，經歷了強監管陣痛后的科技互聯網行業，例如新媒體、網絡教育等平臺型企業，正在釋放出新的增長潛力，在租賃成交中的占比約為24%，主要活躍于市北中央商務區等新興的子市場。同時，青島辦公市場傳統的制造、金融、物流等行業則表現出長坡厚雪的需求動力，來自制造行業內資租戶的5500平方米搬遷需求貢獻了第二季度最大市場成交。

二季度新增供給持續入市，非核心商務區市場存量進一步擴大。位于麥島區域的海信國際中心，以及位于新都心的和達君玥國際于第二季度投入使用，推高全市辦公樓市場存量至563萬平方米，并分別推高整體市場及甲級市場空置率至31.7%和47.8%。近幾年核心商務區市場供量增速逐漸放緩，非核心商務區市場規模逐漸擴大，占全市總存量比重由2017年的12%提升至16%。

租金水平重現2020年二季度走勢，甲級市場跌幅擴大。上半年，企業擴租及新設需求受到明顯抑制，業主多采取以價換量的租賃策略以爭取下半年穩定的入駐表現。加之近期交付的新增供應帶來的市場競爭，第二季度整體市場平均有效租金為81元/平方米/月，環比下降1.5%，同比下降3.8%。甲級市場平均有效租金為116元/平方米/月，環比下降2.0%，同比下降5.3%。

非核心商務區的市場潛力逐漸提升，帶來城市多中心發展機遇。生活、商務空間的高效集約，疊加交通基礎設施完善帶來的通勤便利性，將使非核心商務區的市場活躍度保持穩定。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“在核心商務區中，由于業主間價格競爭仍將持續，在當前有利于租戶方的市場情況下，租戶的搬遷需求將有所釋放，同時升級需求也將發揮作用。”

零售地產市場

租金下行壓力仍存，微醺類品牌逆勢擴張

非核心商圈開店活躍度明顯提高，資本驅動下的微醺類品牌逆勢擴張。二季度受疫情影響，整體零售市場需求持續疲軟，在臨近暑假的季度末稍現回暖趨勢。全市新開店鋪中約三分之一來自于社區商業、近郊商業等非核心商圈，在如今下行的大環境下，非核心商圈市場需求基本保持穩定。在上半年餐飲類的新開店鋪中，高端正餐受客流下降、人工成本增加、租金壓力高等因素影響，其占比持續縮減，咖啡及茶飲類的占比雖保持不變，但細分賽道已悄然改變，開店熱度由咖啡轉向中式烘焙、甜品等小品類；微醺類品牌逆勢擴張。此微醺類品牌在提供全時段的正餐外加入利潤更高的酒水類消費，提升了人均客單價和門店坪效，其運營模式有效地解決了普通大面積正餐品牌坪效低、利潤低等經營短板，因此受到資本關注。

龍湖膠州天街于第二季度正式開業，持續推高下沉市場規模。位于膠州新城的龍湖膠州天街于近期交付運營，總建筑面積12.45萬平方米，是龍湖商業進入青島市場的首個天街系購物中心。得益于其較高的開業率，市場整體空置率僅小幅上升0.1個百分點至7.7%。近幾年產業和人口逐漸向近郊區域擴散和回流，推動其城鎮體系迅速發展成熟，進而促進零售商業向郊區下沉。目前，非核心商圈的市場存量已達114萬平方米，占全市總存量的23%。

租金下行壓力仍存。二季度全市優質零售物業平均租金為221元/平方米/月，環比及同比均下降1.3%。面對市場不確定因素的增加，大部分品牌已暫緩此前的擴張計劃，租賃需求的下降使多數業主不得不采取更為靈活的租賃策略，以穩定項目的入駐表現。

資本加持的新消費品牌將為實體商業煥新升級注入活力。雖然新零售的投資熱度和方向正趨于謹慎，在內循環的背景下，新消費行業的投資價值不可否認，其賽道廣度驅動著資金投入在細分賽道中不斷轉換。而獲得資本加持的新消費品牌將成為實體商業復蘇的有效驅動因素，實體商業在享受資本和流量紅利的同時，也要為短期熱潮的褪去做好準備，探索新的合作模式，實現更可持續的雙向發展。

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