原標(biāo)題：青島買新房“先驗(yàn)后收” 新家都要有電子檔案了!

來源：觀海新聞／青島早報(bào)

7月20日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)最新發(fā)布了《青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》。通知中明確提出：加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理。主要從全面實(shí)行先驗(yàn)房后收房，深化住宅工程質(zhì)量信息公開，提倡按套（戶）出具質(zhì)量合格證“一戶一檔”，加強(qiáng)與房屋預(yù)售聯(lián)動(dòng)管理，明確質(zhì)量保修期限，推行住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)等方面提出加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的具體舉措，并于2022年9月1日起施行。

其實(shí)早在2021年年初，《青島市新建商品住宅交付流程指導(dǎo)意見》就已經(jīng)正式實(shí)施。該文件中最大的亮點(diǎn)為明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的商品房交房順序。對于購房者來說，先驗(yàn)房再收房，能夠充分保障權(quán)益。但專業(yè)知識(shí)的欠缺，也讓很多業(yè)主在收房時(shí)有些手足無措。對此記者咨詢了早報(bào)驗(yàn)房團(tuán)的資深驗(yàn)房師——青島百姓裝修監(jiān)理中心的驗(yàn)房師薛維琰，和大家一起來聊聊房子到底該怎么驗(yàn)。

現(xiàn)場：先驗(yàn)房已成“標(biāo)配”

上個(gè)周末，李滄某小區(qū)開啟交房儀式，記者跟隨一位業(yè)主來到現(xiàn)場，體驗(yàn)一次完整的收房過程。在簡單地核對了業(yè)主的信息后，工作人員拿出了一個(gè)手提箱遞給業(yè)主，“里面是房門鑰匙和可視通話的室內(nèi)機(jī)，我們的工作人員會(huì)陪您先去驗(yàn)房，如果您請了驗(yàn)房師現(xiàn)在可以通知他們準(zhǔn)備驗(yàn)房了?！卑凑展ぷ魅藛T的說法，現(xiàn)在房屋交付都是先驗(yàn)房后交房。

跟隨業(yè)主來到她位于28樓的新家，沒想到的是驗(yàn)房師已經(jīng)等在家門口?！拔覀冊缇瓦^來了，你們是今天查驗(yàn)的第三家，這個(gè)小區(qū)今天一共有6套房子需要我們來驗(yàn)?！彬?yàn)房師宋師傅告訴記者，隨著“先驗(yàn)房后收房”的普及，市民驗(yàn)房意識(shí)逐漸增強(qiáng)，很多業(yè)主都會(huì)聘請專業(yè)的驗(yàn)房師幫忙檢查房子。進(jìn)入新房后，宋師傅直奔廚房打開水閥和總電源開關(guān)，然后就開始了對廚房的檢查，不到半分鐘，問題出現(xiàn)了：“吊頂收縫開裂，吊柜柜內(nèi)插座松動(dòng)?！彼螏煾底炖镆贿呎f著，一邊快速地把問題寫在便利貼上，并貼在發(fā)現(xiàn)問題的地方。而這時(shí)開發(fā)商的工作人員也沒閑著，在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題之后，他們立刻用對講機(jī)喊來維修人員，“小問題我們立刻處理?！睂τ陂_發(fā)商的態(tài)度，驗(yàn)房師宋師傅也告訴記者，之前開發(fā)商特別排斥驗(yàn)房師，但現(xiàn)在他們似乎也轉(zhuǎn)變了態(tài)度，對驗(yàn)房師發(fā)現(xiàn)的問題會(huì)立刻整改。但這也僅限于一些小問題，類似于大面積的瓷磚空鼓，地板吐灰等問題，購房者還需要和開發(fā)商進(jìn)行溝通。

經(jīng)驗(yàn)：驗(yàn)房過程這些問題最突出

●空鼓在驗(yàn)房過程中，經(jīng)常會(huì)看到這樣的畫面：驗(yàn)房師拿著小錘不斷敲擊墻面，仔細(xì)辨別敲擊的聲音。如果發(fā)出沉悶的聲音，大概就是出現(xiàn)了“空鼓”問題。驗(yàn)房師薛維琰告訴記者，墻面空鼓在驗(yàn)房過程中是出現(xiàn)概率最多的問題。通常衛(wèi)生間和廚房的瓷磚下最容易出現(xiàn)空鼓的問題。有些時(shí)候地板下面也會(huì)有，甚至毛坯房也會(huì)出現(xiàn)空鼓的問題。如果是普通粉刷的墻壁出現(xiàn)空鼓，將來可能出現(xiàn)墻面開裂、墻皮脫落的問題。但如果是衛(wèi)生間的瓷磚下出現(xiàn)空鼓，則可能存在安全隱患。隨后記者也收集到了10份專業(yè)驗(yàn)房報(bào)告發(fā)現(xiàn)，空鼓問題出現(xiàn)的概率幾乎是百分之百。

薛工告訴記者，很多精裝房子衛(wèi)生間瓷磚會(huì)存在大面積空鼓的問題。“衛(wèi)生間相對比較潮濕，這種環(huán)境下如果瓷磚貼得不牢固就更容易脫落，特別危險(xiǎn)。”薛工介紹，很多空鼓的瓷磚正好位于窗臺(tái)正上方，或者是淋浴房的上方，一旦脫落很容易傷到業(yè)主。薛工介紹，對于精裝房來說，瓷磚邊緣1厘米允許出現(xiàn)局部空鼓，瓷磚大面不允許有空鼓；而如果是位于陽角的瓷磚，更不允許出現(xiàn)空鼓。主要是因?yàn)闃I(yè)主在居住過程中，容易碰到這些陽角，時(shí)間久了空鼓處的瓷磚容易碰碎、松動(dòng)，會(huì)比較危險(xiǎn)。瓷磚出現(xiàn)空鼓的問題，多是因?yàn)槭┕み^程中工人不仔細(xì)造成的，最好的辦法就是砸掉重新鋪貼。另外，地面上的空鼓也不能忽視，否則無論是鋪設(shè)地板還是瓷磚都會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)異響。

●水電由于有相應(yīng)的安全規(guī)范，在插座開關(guān)方面，開發(fā)商一般不會(huì)出太大的問題。但眼下弱電箱里的電源卻成為驗(yàn)房過程中容易出現(xiàn)問題的“隱蔽角落”。弱電箱里為什么會(huì)出現(xiàn)電源插座？薛工解釋，弱電箱主要是布置網(wǎng)線接口，現(xiàn)在普遍采用的是光纖入戶的設(shè)計(jì)。光纖入戶需要連接“光貓”來解讀光纖信號(hào)，“光貓”則需要連接電源。而且現(xiàn)在很多業(yè)主也喜歡將路由器直接放置在弱電箱內(nèi)，同樣需要電源，所以現(xiàn)在電源插排已經(jīng)成了弱電箱的標(biāo)配。在平常驗(yàn)房時(shí)，弱電箱中電源插座的質(zhì)量往往不盡如人意，很多開發(fā)商會(huì)采用小品牌的劣質(zhì)插座。還有一個(gè)問題就是接線問題，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)相零接錯(cuò)，火線和零線接反，甚至還會(huì)出現(xiàn)相地接錯(cuò)，即火線和地線接反，不過不管是哪一種情況，只要相位不正確就都會(huì)埋下安全隱患。

薛工告訴記者，弱電箱中的插座一般是用來安裝路由器，雖然不是大家電，但是常年通電工作，如果路由器線路內(nèi)部老化發(fā)生短路，這時(shí)線路跳閘時(shí)就無法準(zhǔn)確斷開火線，電器長時(shí)間發(fā)熱也容易引發(fā)火災(zāi)。很多弱電箱還會(huì)安裝在櫥柜內(nèi)，一旦發(fā)生意外很難被及時(shí)發(fā)現(xiàn)。除此之外，衛(wèi)生間是家里用電重區(qū)，因此電路設(shè)計(jì)最好是單獨(dú)走。如果和別的電路混用，在負(fù)荷大的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)用電安全問題。超過3000W功率的電器一律需要單獨(dú)電路控制。一方面提高安全系數(shù)，另一方面便于檢修。任何一路電器因漏電引發(fā)跳閘，都能夠迅速找到發(fā)生問題的電器。精裝房水路需要檢查的地方頗多，例如衛(wèi)生間及陽臺(tái)下水口是否排水正常，廚衛(wèi)臺(tái)盆下水是否正常，溢水口是否能正常排水，下水管是否有水滲出，都需要仔細(xì)檢查。在前期驗(yàn)房中，曾出現(xiàn)很多次廚房臺(tái)盆溢水口排水慢的情況，當(dāng)業(yè)主在洗菜或洗手時(shí)忘記關(guān)掉水龍頭，由于溢水口下水速度慢，導(dǎo)致水面溢出臺(tái)盆，長時(shí)間溢水導(dǎo)致屋內(nèi)家具被泡，給業(yè)主帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。

●細(xì)節(jié)精裝修的房子多會(huì)采用木地板或瓷磚，吊頂也成為精裝的必備。但這一上一下的配置，同樣也會(huì)隱藏著新問題，雖然對建筑質(zhì)量不會(huì)產(chǎn)生大的影響，卻可能讓入住體驗(yàn)變差，比如瓷磚地面的返堿問題。在一次驗(yàn)房過程中，薛工就曾遇到過瓷磚縫隙怎么都擦不干凈的問題。這就是所謂的返堿問題。據(jù)了解，水泥中含有堿性物質(zhì)，地面受潮后，瓷磚下面的“堿”就會(huì)返上來，在瓷磚縫隙間結(jié)成固體并慢慢堆積。對于地磚返堿來說，并不會(huì)對瓷磚產(chǎn)生太大的危害。但返堿多是因?yàn)槌睗褚鸬?，地板潮濕的原因就要搞清楚，是外墻滲水？還是地面防水沒做好？還是在潮濕狀態(tài)下做美縫施工？了解到返堿的真正原因非常重要。

另外，如果房間鋪設(shè)的是木地板，在驗(yàn)房時(shí)，總能看到驗(yàn)房師沿著房間墻根用力跺腳，很多時(shí)候會(huì)有灰白的粉末從地板邊緣冒出來，這就是精裝房中的“吐灰”現(xiàn)象。主要是由于工人鋪地板前沒有打掃地面造成的，如果不將下方的粉塵清理干凈，入住之后會(huì)發(fā)現(xiàn)家具總是有灰蒙蒙的一層粉塵，這就是吐灰引起的，可能以后兩三年都沒辦法去掉。

除了這些“看得見”的問題，業(yè)主驗(yàn)房時(shí)還要考慮自己的使用場景，發(fā)現(xiàn)一些“想不到”的問題。薛工提到眼下很多廚房會(huì)做整體吊頂，但吊頂上卻沒有預(yù)留檢修口?！爱?dāng)需要檢修某處位置時(shí)，如果沒有預(yù)留檢修口的話，那就需要拆掉一塊完好的裝修完成面，這樣不僅會(huì)耗費(fèi)金錢，還影響美觀。”薛工解釋道。

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如何選個(gè)靠譜的驗(yàn)房師

驗(yàn)房這件事，即使業(yè)主再細(xì)心，作為非專業(yè)人士，也未必能把存在的問題都找出來，最好的處理方法還是找個(gè)驗(yàn)房師。那么現(xiàn)在問題來了，如何找到靠譜的驗(yàn)房師呢？找驗(yàn)房師第一步當(dāng)然是找正規(guī)的驗(yàn)房公司，正規(guī)的驗(yàn)房公司應(yīng)具備營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等營業(yè)資格以及合法的辦公場地，可以到工商局網(wǎng)站查詢是否有登記。另外還需要關(guān)注驗(yàn)房師的資質(zhì)，看是否持有驗(yàn)房師職業(yè)證書，根據(jù)編號(hào)在中國職業(yè)培訓(xùn)與技能鑒定服務(wù)網(wǎng)是否可以查證。

除此之外，驗(yàn)房師的工作是否認(rèn)真也關(guān)系到是否能盡可能多的發(fā)現(xiàn)問題，這里有一個(gè)細(xì)節(jié)大家可以注意，以100平米的房子舉例，將所有的項(xiàng)目查驗(yàn)完，一般需要1小時(shí)左右，如果時(shí)間過短，驗(yàn)房師有可能在敷衍了事，可以及時(shí)跟驗(yàn)房師溝通，必要時(shí)可以重新查驗(yàn)。正規(guī)的驗(yàn)房師服務(wù)時(shí)，工具一定會(huì)比較完備、專業(yè)，通常都會(huì)有兩米靠尺、塞尺、內(nèi)外直角檢測尺、空鼓錘、驗(yàn)電器等等工具。工具是否專業(yè)也是評判驗(yàn)房師服務(wù)是否靠譜的重要依據(jù)。

驗(yàn)房驗(yàn)出問題該找誰

查驗(yàn)出問題，先記錄，拍照、拍視頻留存證據(jù)。有些小修小補(bǔ)，開發(fā)商效率比較低的，不一定非要開發(fā)商整改，自己裝修過程稍帶就做了。需要開發(fā)商、物業(yè)整改的，先和對方協(xié)商，提出整改、維修申請書，由驗(yàn)房對接人簽字確認(rèn)。開發(fā)商、物業(yè)收到申請后，提供解決方案或者整改協(xié)議，為了避免對方推脫責(zé)任，可以在協(xié)議中明確整改期限。如果協(xié)商未果，可以向住建部門進(jìn)行投訴。

本版撰稿觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬

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