原標題：地方房企為啥“瞄準”省會濟南，“準現房”銷售打的啥算盤？

來源：大眾報業·齊魯壹點

記者 王皇 李慶斌

在樓市迎來回暖跡象的當下,濟南土拍市場自去年樓市出現下行趨勢后,首次出現觸發最高限價的現象。土地市場是否迎來了新的溫度?封頂銷售對拿地房企來說是否會成為負擔?記者進行了采訪。

地方開發商活躍

進軍省會“深耕”

從本次土拍的情況看,傳統的“大開發商”如萬科、龍湖等并未拿地,而像臨沂、德州、泰安、濟寧等省內地方性開發商在濟非常活躍。來自濟寧的瑞馬除以51000萬元底價摘得水屯路地塊外,還參與了唐冶A5地塊和市委黨校地塊的競拍。據悉,瑞馬自去年就已在濟南張馬片區和土屋路相繼拿地,此次進駐天橋區,有打算“深耕”濟南趨勢。

與此同時,臨沂彤潤、濟南銀豐、東營鑫都、煙臺金象泰也都參與了市委黨校地塊競價,地方性企業數量占該地塊競價企業的六成多。

業內某資深人士解釋,在濟積極拿地的房企多為當地規模最靠前的優質房企,它們在當地的發展在達到一定水平后,勢必走出當地,進軍省會,找到新的發展平臺,尋求新的增長。“以德州東海地產為例,此前在濟只是有項目,現階段正逐步把公司總部搬到濟南。”該人士介紹,而且這些房企進軍濟南也是看好濟南市場。

本次土拍,政府平臺拿地成為主流也是一大現象。記者梳理,本次土拍的18宗地塊中,有12宗地塊的拿地企業為平臺公司,占總拿地的6成多。

合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明介紹,平臺公司拿地積極性高,一方面是因為部分地塊由它們自身熟化,只有自己拿地才能讓公司損失最少。“拿地與項目開發是兩件事,未來開發商還可和平臺公司合作進行項目開發。”

某全國性房企土地投拓部門相關負責人透露,本次集中出讓土地,優質地塊較少,且與開發時間不匹配。“現在拿地,預計最快年底可入市,但年底并不是銷售旺季,因此積極性較差。”該負責人解釋,他們公司更看好濟南土地市場的第四次集中出讓。

觸發最高限價封頂再賣

熱度背后有算盤

在本次土拍中,雖然旅游路以北、玉嶺山以南市委黨校地塊,唐冶片區文苑街以南的A5地塊兩宗地都觸發了最高限價,最高溢價率均為14.9%,但溢價率并不高。這與濟南去年執行住宅用地“兩集中”供應后,在第二次集中土拍前下調了地塊最高限價有關。

彼時,全國22個熱點城市,住宅用地設定的最高限價溢價率不超15％。此外,執行“兩集中”供地后,達到最高限價后的競價條件,也不再以競配建數量多者得地,可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。濟南在去年先后將搖號、競品質競建設進度納入土拍政策工具箱中,這也使得封頂銷售有可能再次在土拍中出現。

此前在濟南執行最高限價之前,2017年樓市過熱時,作為最嚴樓市調控政策之一,濟南提出土地出讓溢價率和預售許可掛鉤:居住用地溢價率達100%以上(含)項目主體結構完工后方可申請辦商品房預售許可;溢價率達150%以上(含)的項目竣工驗收通過后方可申請辦預售許可。那時,長清和章丘的土拍中,多個地塊溢價率超150%,出現了現房銷售的情況。

相比濟南2017年土拍過熱時推出最高限價之初競配建,競品質和建設進度雖然也會增加開發商的建設成本,但業內人士認為,這一條件仍符合目前樓市需求,從地塊受追捧程度看,本身也有利可圖。

除此之外,拿地的兩家企業本身的樓盤項目接近銷售尾聲,急需新地塊進行開發經營。許傳明介紹,市委黨校地塊與唐冶A5地塊吸引開發商競價的原因,從地塊競價條件看,該地塊競買門檻低,根據掛牌文件,兩地塊僅需要配建社區綜合服務設施和教育設施就可參與競價；地塊面積小,所需總金額也小,房企的可參與性強,“而且兩地塊周邊配套已成熟,有利于后期銷售,因此開發商積極拿地”。

業內某資深人士解釋,兩地塊雖有溢價,但溢價率并不高,屬于正常市場波動。“唐冶片區房價,經過多年的調整,價格已十分透明,新房均價在1.6萬—1.7萬元,而兩地塊樓面價在7000多元/平方米,未來售賣時一定是有利潤可賺。”

封頂銷售有積極作用

多地出“競品質”新規

此次土拍是濟南自2021年10月實行觸達地塊最高限價后,競品質和建設進度政策以來,首次觸發最高限價并達到最高品質及建設進度要求的一場土拍。

據了解,“限地價競建筑品質和建設進度”有9個環節,依次為:商品住宅建筑二星級綠色建筑比例不低于50%；商品住宅建筑滿足二星級綠色建筑要求；商品住宅建筑三星級綠色建筑比例不低于50%；商品住宅建筑滿足三星級綠色建筑要求;達到建筑單體地上總層數的20%后辦理商品住宅預售許可手續;達到建筑單體地上總層數的40%后辦理商品住宅預售許可手續;達到建筑單體地上總層數的60%后辦理商品住宅預售許可手續;達到建筑單體地上總層數的80%后辦理商品住宅預售許可手續;建筑單體封頂后辦理商品住宅預售許可手續。

“建筑單體封頂后辦理預售許可證,爛尾的可能性更小,是‘保交樓’的一種嘗試,對資金鏈穩健的房企來說,也將成為競爭的優勢。”業內人士介紹,此前,全國部分城市出現了房主因開發商停工或爛尾停止還貸的情況,樓市風險和信心再次被購房者重視。而當前情況,封頂銷售反而對開發商銷售是一種加碼,能夠減少購房者擔憂情緒,促進樓盤銷售,這對樓盤銷售起到積極作用,并且三星級綠色建筑也是未來高品質住宅的發展方向。

濟南并不是個例,早在2021年5月以來,全國先后有北京、成都、蘇州、南京、杭州等城市陸續出臺了不同程度的“競品質”新規,如杭州推出10宗“競品質”試點地塊,采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式,從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品；青島則提出建設綠色建筑、智慧化基礎設施配置、裝配式建筑等,引導市場從價格競爭向質量競爭優化,從土地供應端提升建筑品質,促進城市建設高質量發展。

值班審讀：董加民

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