原標(biāo)題：地方房企為啥“瞄準(zhǔn)”省會(huì)濟(jì)南，“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售打的啥算盤？

來源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

記者 王皇 李慶斌

在樓市迎來回暖跡象的當(dāng)下,濟(jì)南土拍市場自去年樓市出現(xiàn)下行趨勢后,首次出現(xiàn)觸發(fā)最高限價(jià)的現(xiàn)象。土地市場是否迎來了新的溫度?封頂銷售對(duì)拿地房企來說是否會(huì)成為負(fù)擔(dān)?記者進(jìn)行了采訪。

地方開發(fā)商活躍

進(jìn)軍省會(huì)“深耕”

從本次土拍的情況看,傳統(tǒng)的“大開發(fā)商”如萬科、龍湖等并未拿地,而像臨沂、德州、泰安、濟(jì)寧等省內(nèi)地方性開發(fā)商在濟(jì)非常活躍。來自濟(jì)寧的瑞馬除以51000萬元底價(jià)摘得水屯路地塊外,還參與了唐冶A5地塊和市委黨校地塊的競拍。據(jù)悉,瑞馬自去年就已在濟(jì)南張馬片區(qū)和土屋路相繼拿地,此次進(jìn)駐天橋區(qū),有打算“深耕”濟(jì)南趨勢。

與此同時(shí),臨沂彤潤、濟(jì)南銀豐、東營鑫都、煙臺(tái)金象泰也都參與了市委黨校地塊競價(jià),地方性企業(yè)數(shù)量占該地塊競價(jià)企業(yè)的六成多。

業(yè)內(nèi)某資深人士解釋,在濟(jì)積極拿地的房企多為當(dāng)?shù)匾?guī)模最靠前的優(yōu)質(zhì)房企,它們?cè)诋?dāng)?shù)氐陌l(fā)展在達(dá)到一定水平后,勢必走出當(dāng)?shù)?進(jìn)軍省會(huì),找到新的發(fā)展平臺(tái),尋求新的增長。“以德州東海地產(chǎn)為例,此前在濟(jì)只是有項(xiàng)目,現(xiàn)階段正逐步把公司總部搬到濟(jì)南。”該人士介紹,而且這些房企進(jìn)軍濟(jì)南也是看好濟(jì)南市場。

本次土拍,政府平臺(tái)拿地成為主流也是一大現(xiàn)象。記者梳理,本次土拍的18宗地塊中,有12宗地塊的拿地企業(yè)為平臺(tái)公司,占總拿地的6成多。

合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明介紹,平臺(tái)公司拿地積極性高,一方面是因?yàn)椴糠值貕K由它們自身熟化,只有自己拿地才能讓公司損失最少。“拿地與項(xiàng)目開發(fā)是兩件事,未來開發(fā)商還可和平臺(tái)公司合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。”

某全國性房企土地投拓部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,本次集中出讓土地,優(yōu)質(zhì)地塊較少,且與開發(fā)時(shí)間不匹配。“現(xiàn)在拿地,預(yù)計(jì)最快年底可入市,但年底并不是銷售旺季,因此積極性較差。”該負(fù)責(zé)人解釋,他們公司更看好濟(jì)南土地市場的第四次集中出讓。

觸發(fā)最高限價(jià)封頂再賣

熱度背后有算盤

在本次土拍中,雖然旅游路以北、玉嶺山以南市委黨校地塊,唐冶片區(qū)文苑街以南的A5地塊兩宗地都觸發(fā)了最高限價(jià),最高溢價(jià)率均為14.9%,但溢價(jià)率并不高。這與濟(jì)南去年執(zhí)行住宅用地“兩集中”供應(yīng)后,在第二次集中土拍前下調(diào)了地塊最高限價(jià)有關(guān)。

彼時(shí),全國22個(gè)熱點(diǎn)城市,住宅用地設(shè)定的最高限價(jià)溢價(jià)率不超15％。此外,執(zhí)行“兩集中”供地后,達(dá)到最高限價(jià)后的競價(jià)條件,也不再以競配建數(shù)量多者得地,可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。濟(jì)南在去年先后將搖號(hào)、競品質(zhì)競建設(shè)進(jìn)度納入土拍政策工具箱中,這也使得封頂銷售有可能再次在土拍中出現(xiàn)。

此前在濟(jì)南執(zhí)行最高限價(jià)之前,2017年樓市過熱時(shí),作為最嚴(yán)樓市調(diào)控政策之一,濟(jì)南提出土地出讓溢價(jià)率和預(yù)售許可掛鉤:居住用地溢價(jià)率達(dá)100%以上(含)項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請(qǐng)辦商品房預(yù)售許可;溢價(jià)率達(dá)150%以上(含)的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請(qǐng)辦預(yù)售許可。那時(shí),長清和章丘的土拍中,多個(gè)地塊溢價(jià)率超150%,出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的情況。

相比濟(jì)南2017年土拍過熱時(shí)推出最高限價(jià)之初競配建,競品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度雖然也會(huì)增加開發(fā)商的建設(shè)成本,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一條件仍符合目前樓市需求,從地塊受追捧程度看,本身也有利可圖。

除此之外,拿地的兩家企業(yè)本身的樓盤項(xiàng)目接近銷售尾聲,急需新地塊進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。許傳明介紹,市委黨校地塊與唐冶A5地塊吸引開發(fā)商競價(jià)的原因,從地塊競價(jià)條件看,該地塊競買門檻低,根據(jù)掛牌文件,兩地塊僅需要配建社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施就可參與競價(jià)；地塊面積小,所需總金額也小,房企的可參與性強(qiáng),“而且兩地塊周邊配套已成熟,有利于后期銷售,因此開發(fā)商積極拿地”。

業(yè)內(nèi)某資深人士解釋,兩地塊雖有溢價(jià),但溢價(jià)率并不高,屬于正常市場波動(dòng)。“唐冶片區(qū)房價(jià),經(jīng)過多年的調(diào)整,價(jià)格已十分透明,新房均價(jià)在1.6萬—1.7萬元,而兩地塊樓面價(jià)在7000多元/平方米,未來售賣時(shí)一定是有利潤可賺。”

封頂銷售有積極作用

多地出“競品質(zhì)”新規(guī)

此次土拍是濟(jì)南自2021年10月實(shí)行觸達(dá)地塊最高限價(jià)后,競品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度政策以來,首次觸發(fā)最高限價(jià)并達(dá)到最高品質(zhì)及建設(shè)進(jìn)度要求的一場土拍。

據(jù)了解,“限地價(jià)競建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”有9個(gè)環(huán)節(jié),依次為:商品住宅建筑二星級(jí)綠色建筑比例不低于50%；商品住宅建筑滿足二星級(jí)綠色建筑要求；商品住宅建筑三星級(jí)綠色建筑比例不低于50%；商品住宅建筑滿足三星級(jí)綠色建筑要求;達(dá)到建筑單體地上總層數(shù)的20%后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù);達(dá)到建筑單體地上總層數(shù)的40%后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù);達(dá)到建筑單體地上總層數(shù)的60%后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù);達(dá)到建筑單體地上總層數(shù)的80%后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù);建筑單體封頂后辦理商品住宅預(yù)售許可手續(xù)。

“建筑單體封頂后辦理預(yù)售許可證,爛尾的可能性更小,是‘保交樓’的一種嘗試,對(duì)資金鏈穩(wěn)健的房企來說,也將成為競爭的優(yōu)勢。”業(yè)內(nèi)人士介紹,此前,全國部分城市出現(xiàn)了房主因開發(fā)商停工或爛尾停止還貸的情況,樓市風(fēng)險(xiǎn)和信心再次被購房者重視。而當(dāng)前情況,封頂銷售反而對(duì)開發(fā)商銷售是一種加碼,能夠減少購房者擔(dān)憂情緒,促進(jìn)樓盤銷售,這對(duì)樓盤銷售起到積極作用,并且三星級(jí)綠色建筑也是未來高品質(zhì)住宅的發(fā)展方向。

濟(jì)南并不是個(gè)例,早在2021年5月以來,全國先后有北京、成都、蘇州、南京、杭州等城市陸續(xù)出臺(tái)了不同程度的“競品質(zhì)”新規(guī),如杭州推出10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊,采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價(jià)”兩階段操作方式,從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品；青島則提出建設(shè)綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑等,引導(dǎo)市場從價(jià)格競爭向質(zhì)量競爭優(yōu)化,從土地供應(yīng)端提升建筑品質(zhì),促進(jìn)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

值班審讀：董加民

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