原標題：一位濟南“新市民”的購房之旅

來源：經濟導報

原標題：一位濟南“新市民”的購房之旅

來源：經濟導報

9月25日,濟南“新市民”蔣女士告訴經濟導報記者,她剛剛在濟南購買的首套房,房貸利率享受到了8月下調后最新LPR減20個基點

◆導報記者 王雅潔 濟南報道

“從申請到放款一個多月,房貸利率4.1%!”9月25日,濟南“新市民”蔣女士告訴經濟導報記者,她剛剛在濟南購買的首套房,房貸利率享受到了8月下調后最新LPR減20個基點。這一好消息超出了她的預期。

從“因城施策”到“一城一策”,地方政府以較大自主權優化樓市政策,讓不少剛性和改善性住房需求得到釋放。9月15日,濟南對樓市調控政策再進行適度調整。那么,調整后的濟南樓市貸款政策落地情況如何?購房者有沒有享受到政策福利?日前,在政策調整期間購房的蔣女士接受了經濟導報記者的采訪,講述了她在濟南樓市新政下的購房經歷。

“從申請到放款

一個多月”

國家政策導向下,近期各地穩地產、穩民生相關政策相繼發布。8月24日,國務院常務會議首次提出允許地方“一城一策”。8月31日,國務院常務會議再次對房地產行業“一城一策”作出部署。進入9月,各地“一城一策”陸續跟進,如9月15日,濟南、青島同時出臺樓市新政,宣布調整限購政策。樓市新政出臺背景下,像蔣女士等剛需房、改善房購房者果斷出手了。

“今年5月、9月濟南兩輪樓市調控,為我們剛需房的購置提供了有力支持。今年7月底,我通過房屋中介向銀行提交了貸款申請證明文件,8月25日銀行信息顯示審批通過。其間,接到幾次通知,讓補充證明材料。”面對經濟導報記者,蔣女士回憶此次向銀行申請房貸的過程,“9月13日上午,補充完最后一個證明文件后,下午就放款了。”在她看來,如果材料準備齊全,貸款周期會更快些。

經濟導報記者了解到,蔣女士購買的這套房是位于濟南二環以內歷下區的二手房,這也是蔣女士落戶濟南后購買的首套住房。2021年5月,她以投靠子女將外市戶口遷至濟南,打算在濟養老的她動了購房的心思,開始關注樓市政策。

“孩子是獨生子,在濟南工作生活,所以想住得近一些。但戶口遷過來以后,咨詢發現,當時濟南購房政策是‘認房又認貸’,雖然我在濟南沒有房產,但在外地有過房貸記錄。按當時政策無論此前房貸還清與否,再在濟南買房只能按二套房認定,需交六成首付,貸款利率也高。”蔣女士聽說,針對濟南“新市民”有貸款、購房等扶持政策,她多方咨詢也未有進展。

很快,事情迎來了轉機。2022年5月,濟南對樓市調控政策進行適度調整,不再將長清區、章丘區列入限購范圍。支持養老及多子女家庭合理住房需求,可增購一套住房；公積金貸款額度重新提至70萬元。

“今年5月的這一輪政策調整,釋放了部分剛需、養老及改善房的需求。認房不認貸,首套房首付三成、二套房四成的新政,尤其滿足了蔣女士這類‘新市民’的購房需求。”為蔣女士辦理購房事宜的房屋中介王琳在接受經濟導報記者采訪時介紹,今年7月,她為蔣女士找到合適的房源后,首先帶蔣女士去房管部門做了購房資質審核。

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經過相關審核流程,蔣女士被認定在濟南無房產,符合首套房三成首付的條件。但在蔣女士購買二手房申請貸款過程中,她發現,二手房的實際首付比購房資質審定的“三成首付”要多一點。

“二手房貸款實操過程中,銀行會先對房產出具對應估值,再據估值的七成比例為首套房購房者發放貸款。目前,銀行二手房估值是取該區域(或小區樓盤)的成交平均值,這就會出現評估價低于實際成交價的情況。那么,銀行實際放款金額就會低于成交價的七成,首付款就需要購房者補足差價部分。”一直做二手房業務的王琳舉了個例子,“例如客戶購買的這套住宅,成交價為3萬元/平方米,銀行估值在2.6萬元/平方米,就會存在每平方0.4萬元的差價。這實際上是銀行針對二手房做出的風險評估。”

巧遇LPR下調

享受到首套利率

9月,濟南迎來年內第二次樓市調控。這也是自2016年10月濟南施行樓市限購政策近六年以來的首次大范圍調整。這次限購范圍調整后,歷城區、槐蔭區、天橋區、長清區以及濟南高新區放開限購。限購調整不包括二環內市中區以及蔣女士購房的歷下區。此輪限購調整后,貸款政策情況如何?日前,經濟導報記者向銀行及房屋中介了解情況,建設銀行、農業銀行等少部分銀行已經出臺了限購后的貸款政策,但大部分銀行貸款調整還未出臺。

“每次政府出臺樓市調控政策后,銀行信貸政策的跟進是購房者最關注的。”濟南一家城商行信貸業務經理劉小川告訴經濟導報記者,部分大行會第一時間向總行申請政策調整,也有部分銀行的信貸調整需結合自身業務實際,同時也是觀望行業情況。

“蔣女士7月底向銀行提交貸款申請材料時,濟南個人住房貸款利率首套執行4.25%,二套房貸款利率執行5.05%。這是根據在當時五年期LPR4.45%基礎上,執行央行減20個基點的優惠政策而來的。”王琳表示,“今年8月LPR出現下調,五年期貸款利率降至4.30%,這意味著個人住房貸款利率再一次迎來新變化。”

經濟導報記者注意到,8月LPR調整后,濟南個人住房貸款利率隨之跟進,首套執行4.1%,二套房貸款利率執行4.9%。對此,王琳直言,“LPR出現調整后,濟南部分新樓盤紛紛跟進。但當時蔣女士的貸款辦理正在進行中,最終執行什么利率,并不確定。”

“二手房交易的貸款銀行政策各有不同。”劉小川解釋,“大部分銀行是按照審批簽約時的LPR利率來執行,也有少數銀行是按照放款時的LPR利率。蔣女士此次申請房貸的銀行是招商銀行,該行是按照放款時的基準利率來執行的。”

經濟導報記者發現,在購房過程中,政策預期與落地執行,還有一些實操新情況。蔣女士告訴經濟導報記者,雖然目前濟南限購區域內對首套房和二套房的首付資格認定是認房不認貸,但銀行對購房者發放的貸款利率是“認貸”的,無論未還清貸款的房產是否在濟南,都按二套房利率發放。

“在辦理貸款時,有一個插曲。銀行發現我在外地有一筆房貸未還清。隨即告知我,如不還清,在濟南購買的首套房只能按二套利率放貸。”蔣女士查看了信貸記錄,顯示她在山東老家還有一筆十幾萬元的房貸余額,年利率是5.8%。“前幾年買房的時候,都是基準利率加點,即使現在轉換了LPR,基準利率也一直在降,但加點數不變。”蔣女士和家人商量后,把此前外地的貸款還清,選擇在濟南購置的這套住房享受首套房利率。

9月13日,蔣女士收到了銀行放款的信息。信息顯示,蔣女士辦理的業務品種為二手樓住房貸款,基準利率類別為貸款市場報價利率(LPR),年利率(單利)4.1%。

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