原標題：樓市2022|期房熬成現房，濟南長嶺山片區銷售“冷熱不均”

來源：大眾報業·齊魯壹點

原標題：樓市2022|期房熬成現房，濟南長嶺山片區銷售“冷熱不均”

來源：大眾報業·齊魯壹點

記者 馬韶瑩

作為連接高新賢文片區和雪山片區的中間地帶，隨著配套的日益完善以及重點產業的規劃落地，長嶺山片區成為近兩年濟南樓市熱點片區之一。

長嶺山片區開發較早，前期發展一直緩慢。2017年的三次土拍讓片區聚合了近10個樓盤，一度備受矚目。經過了十余年的開發，長嶺山樓盤銷售冰火兩重天，片區內超級大盤銀豐玖璽城一直引領，連續多次登上濟南單盤銷售榜首；而璟園、奧體·鉑悅府等項目入市多年，期房熬成了現房，卻仍然銷售遇阻。

片區開發十余年

樓盤定位差異大

2012年面市銷售的三慶城市主人和2015年入市的恒大奧東新都是長嶺山片區開發較早的項目。隨后，萬科和旭輝銀盛泰也進入長嶺山片區。

2015年1月6日，山東華藝置業以62320萬元的總價競得長嶺山片區原華藝地塊1宗居住用地，拿地樓面價約2000元/平。2015年2月，萬科入股山東華藝置業對此地塊進行開發建設，定名為萬科金域華府。

2015年10月，13家房企在長嶺山片區激烈爭搶213輪，最終銀盛泰拿地，開發了旭輝銀盛泰金域藍山。

兩個項目入市后的一段時間內，長嶺山片區并無新的項目，萬科金域華府和旭輝銀盛泰金域藍山一直平穩銷售，整個片區也沒有產生更多的熱點話題。

2017年，長嶺山片區的三次土拍大戰，吸引了很多人關注。片區的熱度也得到提升。

2017年7月13日，濟南長嶺山舉行土地司法拍賣，被拍賣的長嶺花園引來15家房企激烈競逐，經歷176次出價后，由旭輝以成交價17.13億元拿下，樓面價1.53萬元/平方米，折合樓板價15291元/平，這塊地便是如今的奧體鉑悅府。

2017年8月4日，長嶺山龍科機電地塊被路勁以20億元的總價拿下，折合樓面價約17000元/平。

2017年12月22日，經過57輪競拍，長嶺山原華藝集團地塊二被路勁地產和雅居樂摘得，路勁和雅居樂的這兩個地塊分別開發了璟園·璟悅府和璟園·璟仕府。

2018年1月29日，銀豐競得長嶺山劉智遠片區9宗地，住宅地塊樓面價6428元/平-7312元/平。2020年8月20日，銀豐以181311萬元的底價斬獲長嶺山B8地塊，樓面價約11111元/平。

經過多次競爭激烈的土拍之后，長嶺山片區終于走進人們的視線，成為歷下區的熱點區域。截止到目前，長嶺山片區的樓盤有三慶城市主人、萬科金域華府、旭輝銀盛泰金域藍山、璟園·璟仕府、璟園·璟悅府、銀豐玖璽城、奧體金茂府、奧體鉑悅府。雖然同在一個片區，但是這幾個樓盤的定位不同，價格差異較大，除了銀豐玖璽城、奧體金茂府、奧體鉑悅府作為改善項目，區域內其他樓盤均定位為剛需或剛改。

目前萬科金域華府、旭輝銀盛泰金域藍山、奧體金茂府、璟園·璟仕府、銀豐玖璽城部分已經交付入住或基本售罄，銀豐·玖璽城、奧體·鉑悅府、璟園·璟悅府成為片區在售主力。

戰略地位凸顯

配套日益完善

從位置上來看，長嶺山片區屬于歷下區，離CBD奧體中心區不遠，離漢峪金谷、齊魯軟件園更近，具有先天的地段優勢。

此前的長嶺山片區為何如此“落寞”？根據2020年12月16日濟南市自然資源和規劃局公布的《濟南市長嶺山片區控制性詳細規劃》，該片區西起鳳凰路，東至鳳岐路，北起膠濟鐵路，南至蓮花山（姚家街道與港溝街道邊界）。這個位置距離發展核心區并不近，人們的關注點也難以到達。

但隨著濟南自身的跨越發展，尤其 “新十字方針”的提出，實現了東部區域從“東拓”到“東強”的華麗轉身。而這一發展格局也為長嶺山片區帶來了巨大的機遇。從目前的布局來看，除了位置優勢，還有經十路、世紀大道、工業南路等東西方向主干道和鳳凰路、鳳山路等南北方向道路等交通優勢。從地鐵二期規劃來看，4號線也將貫穿經十路，非常方便。

而商業和醫療方面，山東省立醫院東院、濟南市立醫院東院、濟南市中醫院東院，都距離長嶺山片區不遠，而在長嶺山片區內，還有銀豐打造的一所約10萬平三級綜合醫院。

學校方面，璟園代建的崇璟小學簽約了燕柳小學，已經開學招生；銀豐玖璽城也配建兩所18班幼兒園、一所48班小學、一所30班初中，已與燕山學校簽約，打造燕山學校玖璽城分校。

除此之外，歷下文體中心也在長嶺山片區，未來華為山東區域總部、浪潮數字山東、百度山東總部等龍頭企業即將落戶長嶺山片區，明湖國際細胞醫學產業園和生物制藥生產基地也正在建設中，未來長嶺山片區將打造新一代信息技術和生物醫藥鏈式產業集群。

片區銷售“冷熱不均”

有樓盤賣了5年還在售

目前片區內在售的樓盤主要是銀豐·玖璽城、璟園、奧體鉑悅府。

銀豐玖璽城不僅是片區內熱度最高的大盤，也是濟南市的熱銷項目之一。一期宸和府已經于2021年10月交付，二期山和院在2022年6月30日交付，三期翰和府、四期融和府2023年將迎來交房，目前主要在售五期崇和院和未來將銷售的六期上和院。

據悉5期崇和院，預計2025年3月份精裝交付，在售均價23000-26000元/平。戶型是109-205平。六期上和院位于鳳凰路以東、奧體金茂府以北，戶型段為149平、183平、226平、302平。據了解，該地塊裝修標準、園林、外立面等，都是玖璽城最高的標準。

銀豐·玖璽城一入市就備受關注，推出的幾期產品都評價不錯。除了住宅地塊之外，醫療地塊規劃打造銀豐醫療廣場，涵蓋一所三級醫院；商業地塊打造銀豐天地商業綜合體，涵蓋寫字樓、公寓、酒店、商業街等。另外，銀豐出資建設的燕山學校玖璽城分校2021年已經開學招生，這也成為不少購房者選擇玖璽城的重要因素。

璟園是璟悅府和璟仕府兩個項目的總稱，由路勁跟雅居樂合作開發。璟園璟仕府項目在西，目前已經基本售罄；主要在售的璟悅府項目在東側，共規劃11棟樓，總戶數1171戶，容積率3.0，除東北角的1號樓為28層高層外，其他的均為17-18層小高。

項目最大的優勢就是準現房，整個項目均價在22000元左右。項目近期還推出了“年終撿漏購房節”，部分房源價格不到20000元/平。

璟園是2018年正式入市銷售，截至目前也四年多的時間了。項目體量并不大，但一直銷售平平。璟悅府除了現房和價格優勢外，亮點并不突出，也不被市場買單。2022年璟園代建的燕柳小學分校崇璟小學也已經開學，對項目銷售并未起到明顯帶動作用。

再來看一看奧體鉑悅府。2019年8月30日，長嶺山片區的旭輝銀盛泰鉑悅鳳犀臺正式首開入市，當時高層首開均價約23000元/平、小高層約25000元/平。但是由于銷售不佳，大幅降價進行了一波團購，但是去化依舊不理想。后來，項目暫停進行調整，直到2021年6月，鉑悅鳳犀臺案名更換為奧體鉑悅府重新開盤，將毛坯產品改為精裝，戶型面積152 -226平，均價24000元/平左右。

目前奧體鉑悅府早已是現房銷售，調整后的整個園區進行了抬高設計，入戶大堂、電梯間以及室內的精裝細節處理的不錯，精裝標準也屬于高端社區的標準。

但是，奧體鉑悅府的戶型設計的確有些差強人意。為了突出項目的高端調性，奧體鉑悅府設計了２２６㎡的四室雙電梯戶型，其中一個電梯為保姆電梯，不僅占用了不少公攤面積，且沒多少實用性。對于這個設計，濟南市場并不認可。

而１６０㎡三室兩廳兩衛戶型也是難得一見的奇葩戶型，長長的進深空間里，僅有客廳和主臥南向朝陽，另外兩個臥室均在北側，在剛需住宅都能在戶型上做到大面寬、短進深的市場里，奧體鉑悅府卻擁有如此戶型，也是“逆版本”了。

并且近期奧體鉑悅府還流出被查封的消息。記者在濟南市住房和城鄉建設局網站看到，奧體鉑悅府目前僅有504個車位可售（2號樓的3套,5號樓的6套，雖然沒被查封，但是不可售狀態）。據內部工作人員稱，這和內部股東清算有關，很快就能解決。

值班主編：司君波

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