原標題：青島樓市年末"小翹尾" 上揚曲線能否延續有待觀察

來源：青島日報

原標題：青島樓市年末"小翹尾" 上揚曲線能否延續有待觀察

來源：青島日報

樓市觀察

歲末樓市走出翹尾行情,給2023年青島樓市的表現留足了期待和想象的空間。新的一年,購房者對于收入預期、置業信心等的修復都需時間。在政策托底下,市場能否完成從政策底到市場底的華麗轉身,值得期待。

2022最后一月成交環比上漲

2022樓市落幕,最后一次“月考”成績單應聲而出。

據銳理青島發布數據,12月商品房市場新增7600套,約110.4萬平方米,面積環比上漲48%;銷售9774套,約122.2萬平方米,面積環比上漲57%;成交均價17045元/平方米,環比上漲10%。截至2022年12月末,全市商品房存量3357萬平方米,去化周期升至31個月。

把住宅市場從商品房市場分離出來看,12月份全市商品住宅市場新增6625套,約99.4萬平方米,面積環比上漲79%;銷售8182套,約103.4萬平方米,面積環比上漲66%,成交均價17739元/平方米,環比上漲7%。截至2022年12月末,住宅市場存量為1831萬平方米,去化周期為22個月。

從成交單價、成交總價和成交面積來看,2022年12月份住宅市場,8000-10000元/平方米之間單價段成交較集中,占比21%;從成交總價來看,90-120萬總價段成交量最大,占比21%,其次為70-90萬及120-150萬總價段,占比15%;從成交面積來看,2022年12月110-130平方米面積段為供銷主力,110-130平方米面積段產品存量亦最大,90-110平方米及110-130平方米面積段去化周期最短。

從加推規模來看,2022年12月全市共6個住宅項目開盤,共推出998套房源,去化306套,去化率31%。2022年12月魯信有鄰花園項目居新增、成交面積雙首位,魯信置業銷售總金額排名第一。

上揚曲線能否延續有待觀察

根據青島網上房地產數據統計,2022年青島全市新房共計成交154793套,同比2021年新房成交量151825套,微漲了2%左右。銳理青島的數據分析顯示,在供給端,2022年全市商品房新增供應1136萬平方米,同比下降33.2%;在需求端,商品房成交1540萬平方米,同比下降6.3%,成交均價14864元/平方米,同比下降0.7%,成交金額2290億元,同比下降5.6%,成交套數12.7萬套,同比減少10.9%。

根據國家統計局最新統計數據,2022年1-11月份,全國商品房銷售面積121250萬平方米,同比下降23.3%,其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元,下降26.6%,其中住宅銷售額下降28.4%。

對照青島樓市全年成績單中的銷售面積和銷售額指標,青島商品房市場和住宅市場的表現遠在均線之上。雖然以絕對值的維度來考量,2022年12月青島樓市的表現,在全年12個月只能算中游水平,但難能可貴的是,最后一次“月考”以大幅環比上漲翹尾行情告終,為年末青島樓市走出了一波上揚曲線,也給2023年青島樓市的表現留足了期待和想象的空間。

本報樓市觀察員戚曉東認為,青島樓市出現年末翹尾與取消限購、央行降息、公積金政策調整等一系列松綁政策密切相關,加上各大樓盤年底沖任務降價跑量、集中網簽等原因,購房者的心理預期和剛需再次獲得釋放。但從短期內來看,當前樓市仍然是調整期,市場基本面并沒有明顯改變,“去庫存”仍然為市場主旋律,這個基調并不會因事件驅動的局部成交量回升而明顯改變。因此,年末樓市的上揚曲線持續性有待觀察。但隨著政策端進一步托底,“市場底”有望在今年顯現。

“政策市”助力樓市企穩回升

“政策市”是2022年青島樓市的一大關鍵詞,市場的起伏波動與樓市的提振政策“正相關”。回顧2022年的青島樓市,從中央到地方都頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持供給端,政策覆蓋面和支持力度不斷加大。在“因城施策”的指引下,房地產市場預期持續改善,2023年的青島樓市將走出怎樣的軌跡?探底、回升或是答案。

2023年的青島樓市,從提振政策中開啟新一輪的周期,央行、銀保監會在新年伊始便打響了穩樓市“第一槍”。

1月5日,中國人民銀行網站消息,人民銀行、銀保監會發布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

此次政策實際上是對2022年房貸利率下限政策的延續。2022年5月央行明確房貸利率下限為“LPR減20個基點”。2022年9月則在《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》中明確,對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市可突破“LPR減20個基點”的下限,但該政策有效期為2022年12月底。所以此次發文,實際上是對2022年既有的兩個政策的修正或細化,說明2023年要繼續落實降房貸,允許部分城市突破利率下限等操作。

業內解讀,住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整,有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持剛性住房需求,形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

“央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制,充分體現了一個重要的思路,即2023年信貸政策要繼續寬松,尤其是對剛需購房進行支持。”青島中指研究院總經理袁彬彬表示,不難看出,2023年房地產政策核心邏輯在于:一是給予房企融資支持,支持房企債務展期,緩解資金壓力,穩定市場主體預期;二是為個人購房信貸提供支持,帶動市場銷售恢復;三是“保交樓”,解決期房交付問題,提振市場情緒,穩住購房者信心。

展望2023年,他認為,“穩”將是房地產市場關鍵詞。2023年政策面將重點引導房地產行業盡快實現軟著陸,并帶動商品房銷量、房地產投資以及土地市場先后企穩回暖。大量的改善性自住需求,可能在未來釋放。同時,對包括房地產開發在內的各項經濟活動支持性政策持續出臺,且按揭貸款利率處于歷史低位,加之2023年的春節來得相對較早,春節假期結束較早,房地產市場有望在今年從政策底走向市場底。“即便市場走出回暖行情,企業發展也不可能再走老路,探索新發展模式、尋找新路徑勢在必行。房企競爭將逐步擯棄追求規模擴張的傳統發展模式,更加重視有質量的增長,通過提升產品力與服務力提升自身的核心競爭力,追求長期主義的發展觀將更加順應行業發展趨勢。”

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