原標題：海岱財評丨一線城市開啟“認房不認貸”，樓市“金九銀十”或可期

來源：大眾報業·大眾日報客戶端

原標題：海岱財評丨一線城市開啟“認房不認貸”，樓市“金九銀十”或可期

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8月29日，廣州市人民政府辦公廳發布通知明確：居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這意味著廣州房地產市場正式加入“認房不認貸”的隊伍，也是全國首個官宣“認房不認貸”的一線城市。

“認房不認貸”，是指購房人貸款時，認定首套住房的標準只看購房者名下的住房套數，有過購房記錄，但是名下無房的，也能夠享受首套房標準的首付比例和貸款利率，購房者的資金壓力將減小。

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。目前，部分城市尤其一線城市對住房套數的認定仍執行“認房又認貸”，也是此前從嚴調控房地產市場的“產物”。

房地產作為國民經濟的支柱產業，與經濟和民生高度關聯，任何變動都牽動人心。8月以來，有關房地產市場的利好消息不斷。尤其8月25日，市場期待已久的“認房不認貸”政策正式發文，明確將首套房貸款認定“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用，而在同一天，多項稅收優惠政策也進一步明確。

今年8月以來，以鄭州、南京為代表的大城市相繼推出“認房不認貸”、暫停限售、降低首付、重啟“房票”、鼓勵降低存量房貸利率等重磅政策，無疑給房地產市場注入了新的活力，進一步降低了剛需和改善型購房需求者的購房門檻。

再看山東，省會濟南早在去年就開始執行“認房不認貸”。2022年5月23日推出的樓市新舉措中，對限購區域調整此前住房套數“認房又認貸”的認定標準為“認房不認貸”，本市無房買房視同首套房，并將限購區域二套房首付由原先的60%降至40%。去年9月，濟南進一步調整樓市政策，僅在二環以內的歷下區、市中區繼續執行限購政策。目前，濟南多數新房項目在非限購區域，執行首套房商貸首付最低至20%，二套房商貸首付最低至30%的政策。

對于房屋總價較高的一線城市來說，“認貸”和“不認貸”有著更為顯著的差別。按照目前一些大城市的購房政策，二套房首付比例超過70%，若實行“認房不認貸”，名下無房，但是有過貸款記錄的購房者首付比例將減半至35%。以一套總價500萬元的房子計算，其首付比例可以從350萬減少為175萬，減負非常明顯。

再從貸款利率角度看，據貝殼研究院監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬元貸款25年，在“認房不用認貸”情形下，產生的利息比“認房認貸”情形下節省16.8萬元。

需要注意的是，“認房不認貸”的政策，是作為房地產調控的政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非剛性約束。廣州在一線城市中率先官宣“認房不認貸”，可以說是自2017年以來，一線城市政策放松力度最大的政策，也充分體現了一線城市供求關系發生了重大的變化，是對購房政策做出寬松調整的動作導向。

業內人士認為，鑒于一線城市目前對于“認房不認貸”的呼聲很高，隨著廣州率先官宣，預計還會有部分一線城市在9月跟進出臺“認房不認貸”政策，而未實行“認房不認貸”的二線城市跟進可能性則更大。一方面，能精準的滿足改善型住房需求者賣舊買新、賣小買大、賣遠買近等置換購房剛性需求，使更多購房者享受首套房貸款的首付比例和利率優惠。另一方面，置換出的原房產也將能充實樓市存量供應，滿足首套房剛需。若各地加快政策執行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情或更加可期。

記者：方壘 馮彥文

策劃：齊淮東

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